BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 145406

Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de abril,
1, 11 y 16 de junio, 16 de octubre y 5 de noviembre de 2020, 22 de enero y 27 y 29 de
abril de 2021, 22 de junio, 3 de octubre, 7 de noviembre y 21 de diciembre de 2022, 31
de enero, 7 de febrero y 12 de diciembre de 2023 y 24 de julio de 2024 (7.ª).
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de
elevación a público de un acuerdo adoptado el día 7 de mayo de 2024 por la junta
extraordinaria de la comunidad de propietarios de un edificio en régimen de propiedad
horizontal, por el cual se modifica determinado artículo de los estatutos cuyo texto literal
queda redactado de la forma siguiente: «Los propietarios de los inmuebles que
componen el edificio, esto es, las unidades inmobiliarias sitas en las plantas primera,
segunda, tercera y cuarta ático, únicamente podrán destinar sus inmuebles a un uso
estrictamente residencial de larga duración (lo que supondrá que en caso de arrendar
estos inmuebles, únicamente podrá hacerse por medio de contratos de arrendamiento
para uso de vivienda, con las duraciones previstas en la Ley de arrendamientos
urbanos)».
El acuerdo propuesto se aprobó por 9 votos representativos del 70,009 % del total las
cuotas de participación.
Las registradora señala que la excepción prevista en el apartado 12 del artículo 17
de la Ley sobre propiedad horizontal permite limitar o condicionar el ejercicio del
arrendamiento al que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa
sectorial turística, mientras que para cualquier otra modificación de los estatutos, como
es la acordada en este caso, se requiere la unanimidad de todos los propietarios.
La comunidad recurrente alega que en la junta general extraordinaria se aprobó
limitar los usos recogidos en la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, sin exceder de tales usos.
2. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla sexta
del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera
sea presunta, como permite la regla octava de tal precepto); e incluso con el voto en
contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad
por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la
de la regla séptima del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado
aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social
actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la
misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el
Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión

cve: BOE-A-2024-23613
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Núm. 274