Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23612)
Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Calafell, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y subrogación de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145396
consta en la escritura calificada en la que comparece el representante de la parte
arrendataria.
2. El carácter voluntario de la inscripción es indudable en nuestro sistema, salvo
excepciones, la más característica la de la hipoteca, como se señala con reiteración en
las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los «Vistos».
En el Código Civil de Cataluña, si bien el artículo 568-2.1 establece que los derechos
reales de adquisición entre los cuales se encuentra la opción (artículo 568-1-1)-, si
recaen sobre inmuebles, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad, del apartado 2
de este mismo artículo 568-2 resulta que estos derechos de adquisición voluntaria
pueden constituirse con carácter real o personal.
El derecho de opción en este supuesto es puramente obligacional, ya que en el
contrato insertado en la escritura no se prevé el pacto de configurarlo como real ni el
convenio de las partes para que se inscriba, por lo que la inscripción de la opción
pactada sería imposible, en virtud de lo establecido en el artículo 14 del Reglamento
Hipotecario, que establece como uno de los requisitos para que pueda inscribirse el
contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en
algún otro contrato inscribible, el convenio expreso de las partes para que se inscriba.
Esta Dirección General ya ha señalado en anteriores Resoluciones que de ser
inscribible el derecho de opción, resulta necesario también el convenio expreso de las
partes para que se inscriba, como señala el propio artículo 14 del Reglamento
Hipotecario (vid. Resoluciones de 3 de septiembre de 2020 y 25 de mayo de 2021).
Por otro lado, el tracto sucesivo no queda alterado en ningún caso ya que el
disponente es el dueño de la finca y titular registral por lo que no se vulnera el artículo 20
de la Ley Hipotecaria.
3. En cuanto a la acreditación de los medios de pago, esta cuestión ya fue resuelta
por la Resolución de este Centro Directivo de 14 de septiembre de 2022, en la que se
trataba de una escritura de compraventa de vivienda en la que una parte del precio se
paga con cheques bancarios que se acreditan y otra «se hizo efectiva antes de ese acto
en concepto de rentas del alquiler mediante transferencias bancarias mensuales», que
también se identifican, hechas por un anterior arrendatario con opción de compra que
cedió su derecho al ahora comprador. El registrador suspende la inscripción porque
deberían justificarse los medios de pago correspondientes a la misma.
En el supuesto de la citada Resolución, el registrador había señalado, en su nota de
calificación, que «resultando de la escritura calificada la existencia de una cesión de
derechos, en concreto de la cesión de la opción de compra derivada de un contrato de
arrendamiento, deberá identificarse debidamente los medios de pago utilizados en ese
contrato. Debe tenerse en cuenta que, de no hacerse así, parte del precio de la actual
compraventa quedaría sin identificar». El notario autorizante de la escritura alegaba en
su recurso: a) que el contrato privado previo de arrendamiento entre los vendedores y la
sociedad que se indica no tuvo ni necesita tener acceso al Registro y su mención lo es
solo para justificar los medios de pago, y b) que, al reseñar los medios de pago,
efectuados mediante la imputación al comprador de las rentas satisfecha por una
sociedad que también se identifica y las cuentas de origen y destino de las
transferencias aquellos han quedado plenamente identificados, tanto a los efectos de la
legislación notarial e hipotecaria, como a los efectos de la legislación sobre blanqueo de
capitales.
La Ley 36/2006, de 29 de noviembre, introdujo reformas en la legislación hipotecaria
y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y
registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal.
Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha ley, que constituye un
elemento relevante para conocer cuál ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal
es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto,
por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes
públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los
cve: BOE-A-2024-23612
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 274
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145396
consta en la escritura calificada en la que comparece el representante de la parte
arrendataria.
2. El carácter voluntario de la inscripción es indudable en nuestro sistema, salvo
excepciones, la más característica la de la hipoteca, como se señala con reiteración en
las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los «Vistos».
En el Código Civil de Cataluña, si bien el artículo 568-2.1 establece que los derechos
reales de adquisición entre los cuales se encuentra la opción (artículo 568-1-1)-, si
recaen sobre inmuebles, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad, del apartado 2
de este mismo artículo 568-2 resulta que estos derechos de adquisición voluntaria
pueden constituirse con carácter real o personal.
El derecho de opción en este supuesto es puramente obligacional, ya que en el
contrato insertado en la escritura no se prevé el pacto de configurarlo como real ni el
convenio de las partes para que se inscriba, por lo que la inscripción de la opción
pactada sería imposible, en virtud de lo establecido en el artículo 14 del Reglamento
Hipotecario, que establece como uno de los requisitos para que pueda inscribirse el
contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en
algún otro contrato inscribible, el convenio expreso de las partes para que se inscriba.
Esta Dirección General ya ha señalado en anteriores Resoluciones que de ser
inscribible el derecho de opción, resulta necesario también el convenio expreso de las
partes para que se inscriba, como señala el propio artículo 14 del Reglamento
Hipotecario (vid. Resoluciones de 3 de septiembre de 2020 y 25 de mayo de 2021).
Por otro lado, el tracto sucesivo no queda alterado en ningún caso ya que el
disponente es el dueño de la finca y titular registral por lo que no se vulnera el artículo 20
de la Ley Hipotecaria.
3. En cuanto a la acreditación de los medios de pago, esta cuestión ya fue resuelta
por la Resolución de este Centro Directivo de 14 de septiembre de 2022, en la que se
trataba de una escritura de compraventa de vivienda en la que una parte del precio se
paga con cheques bancarios que se acreditan y otra «se hizo efectiva antes de ese acto
en concepto de rentas del alquiler mediante transferencias bancarias mensuales», que
también se identifican, hechas por un anterior arrendatario con opción de compra que
cedió su derecho al ahora comprador. El registrador suspende la inscripción porque
deberían justificarse los medios de pago correspondientes a la misma.
En el supuesto de la citada Resolución, el registrador había señalado, en su nota de
calificación, que «resultando de la escritura calificada la existencia de una cesión de
derechos, en concreto de la cesión de la opción de compra derivada de un contrato de
arrendamiento, deberá identificarse debidamente los medios de pago utilizados en ese
contrato. Debe tenerse en cuenta que, de no hacerse así, parte del precio de la actual
compraventa quedaría sin identificar». El notario autorizante de la escritura alegaba en
su recurso: a) que el contrato privado previo de arrendamiento entre los vendedores y la
sociedad que se indica no tuvo ni necesita tener acceso al Registro y su mención lo es
solo para justificar los medios de pago, y b) que, al reseñar los medios de pago,
efectuados mediante la imputación al comprador de las rentas satisfecha por una
sociedad que también se identifica y las cuentas de origen y destino de las
transferencias aquellos han quedado plenamente identificados, tanto a los efectos de la
legislación notarial e hipotecaria, como a los efectos de la legislación sobre blanqueo de
capitales.
La Ley 36/2006, de 29 de noviembre, introdujo reformas en la legislación hipotecaria
y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y
registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal.
Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha ley, que constituye un
elemento relevante para conocer cuál ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal
es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto,
por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes
públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los
cve: BOE-A-2024-23612
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Núm. 274
