BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 274

Miércoles 13 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 145395

necesarios para su inscripción: convenio expreso de las partes, que conste el precio de
la compraventa y el precio o prima de la opción de compra si lo hubiere, y el plazo para
el ejercicio de la opción que no puede ser superior a cuatro años. Estos requisitos
deberán concurrir junto con los propios de toda inscripción.
Cuarto.

Acreditación de los pagos realizados en concepto de renta del alquiler.

El Registrador de la Propiedad exige que se acrediten las cuentas de cargo y abono
de la totalidad de los pagos de renta realizados por el arrendatario (Opera Catalonia, SL),
sorprende dicha manifestación, cuando en la página 27 de la escritura pública objeto del
presente, se detallan las cuentas de la arrendadora (J. A. T. H.) y de la arrendataria
(Opera Catalonia, SL) desde donde se hacían mensualmente las transferencias de los
alquileres desde su inicio, julio de 2015, hasta marzo de 2024, coincidiendo con el mes
de la firma de la escritura.
Para mayor abundamiento, las partes, aportan y protocolizan varios justificantes
bancarios de dichas transferencias bancarias en pago del referido arrendamiento, así
como varios cuadros detallando meses, años e importes de la renta devengados.
Por ello, nada más se le puede exigir a los interesados en cuanto a acreditar los
medios de pago, habiendo cumplido con creces con lo dispuesto en el art. 21.2 de la Ley
Hipotecaria, artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862 y artículo 177
del Reglamento Notarial, y resaltar, que el fedatario público no hizo constar en la
escritura la negativa de los comparecientes a identificar, los datos o documentos
relativos a los medios de pago empleados, por lo que no sé dio el supuesto de negativa
a la inscripción del art. 254.3 de la Ley Hipotecaria.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe ratificando su calificación y elevó el
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho

1. Las cuestiones a resolver en este expediente son las siguientes: a) determinar si
en una compraventa con subrogación hipotecaria en la que se menciona la existencia de
una opción de compra sobre la finca vendida y la cesión de la misma a un tercero,
compareciente en la escritura calificada es precisa la elevación a público de los
documentos privados de opción y cesión y la previa inscripción del derecho de opción, y
b) si parte del precio de la compraventa satisfecho imputando parte de los pagos de la
renta realizados por la adquirente, exige «que se identifiquen o aporten los
comprobantes de la totalidad de las transferencias por dicho concepto».
El registrador suspende la inscripción porque mantiene que deben inscribirse, con
carácter previo a la inscripción de la adquisición por compraventa, la opción de compra y
la cesión de la misma que se relacionan e incorporan a la escritura, mientras que el
recurrente sostiene que no es necesaria la inscripción previa del derecho de opción y la
de las cesiones porque el objeto del contrato es la compraventa con subrogación
exclusivamente y porque la inscripción es voluntaria en nuestro sistema registral. La
renuncia al derecho de adquisición preferente del arrendatario por parte del mismo

cve: BOE-A-2024-23612
Verificable en https://www.boe.es

Vistos los artículos 3, 18, 20 y 254 de la Ley Hipotecaria; 24 de la Ley del Notariado;
568-2 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña,
relativo a los derechos reales; 14, 33 y 34 del Reglamento Hipotecario; 177 del
Reglamento Notarial; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 27 de febrero de 1978, 2 de marzo de 2004, 20 de julio de 2006, 11 de
marzo de 2013, 13 de octubre y 6 de mayo de 2014 y 19 de noviembre de 2018, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de
febrero y 3 de septiembre de 2020, 25 de mayo de 2021 y 8 de marzo de 2022.