Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23611)
Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 7 a inscribir en su totalidad las cláusulas de un derecho de opción de compra constituido.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145378
opción y con anterioridad a su ejercicio, un derecho real de hipoteca constituido por el
concedente de la opción.
Para estos supuestos, el párrafo segundo, del apartado sexto del artículo 175 del
Reglamento Hipotecario determina que “en consecuencia de lo dispuesto en el párrafo
segundo del artículo 82 de la Ley, la cancelación de las inscripciones cuya existencia no
dependa de la voluntad de los interesados en las mismas se verificará con sujeción a las
reglas siguientes: (…) Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias
se hubieren constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de
éstos con el mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación” (en un
establecimiento bancario o Caja Oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos
que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto). Pretende el
recurrente, de manera unilateral, imputar al pago del ejercicio del derecho de opción dos
pagarés endosados al concedente con fecha, según recibo privado, de 28 de septiembre
de 2011, y en base a dicha imputación no realizar consignación alguna, por haberse
realizado dicho pago con anterioridad a la constitución de la hipoteca. No obstante
resultar extraño que el pago por el ejercicio del derecho de opción se verifique con
anterioridad no ya a su ejercicio (escritura de 20 de marzo de 2014), sino incluso a la
fecha de constitución del mismo derecho de opción (escritura del derecho de opción
de 30 de septiembre de 2011) –lo cual podría plantear dudas respecto a la causa del
contrato de opción–, debe entenderse que dichos hipotéticos pagos, que además no
quedan indubitadamente justificados, ni acreditado que lo fueran en pago del ejercicio
del derecho de opción y no a otra posible obligación existente frente al concedente, no
pueden ser oponibles a tercero, como se deduce del artículo 32 de la Ley Hipotecaria,
para lo cual hubiera sido necesario su adecuado reflejo registral, cumpliendo los
requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.
2. Respecto de la estipulación relativa a la imposibilidad de aportar el/los
certificados de saldo pendiente que se suplirá mediante un cálculo aproximado basado
en la información de que pueda disponer el comprador, en el tercer párrafo del
apartado 1 de la estipulación tercera, dice el centro directivo en resolución de 18 de julio
de 2022:
No obstante, debe confirmarse la nota de calificación es la denegación de la de la
expresión relativa al pago del precio mediante un “cálculo aproximado basado en la
información de que pueda disponer el comprador en cada momento” según se prevé en
la cláusula tercera del contrato para el caso de que dicho comprador manifieste una
imposibilidad de aportar certificados de saldo pendiente de las deudas en que se haya
subrogado o cuyo pago haya asumido.
Esta cláusula contraviene el principio de determinación registral propio de nuestro
sistema registral y puede suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio
de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del Código Civil).
3. Por lo que se refiere al pacto relativo a que el hecho de no recibir los burofax [sic]
no derivará en falta de notificación, en resolución de 29 de noviembre de 2022, entre
otras, ha puesto de relieve la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública la
necesidad de efectuar en estos casos la oportuna notificación o al menos que se lleven a
cabo dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación, uno de ellos por el
notario de forma personal:
Y concluyó este Centro Directivo en la citada Resolución de 14 de mayo de 2019
que, si a todo ello se añade que en el concreto supuesto analizado el burofax ni siquiera
llegó a ser entregado (lo que determina que se considere no realizada la notificación en
los supuestos de envío por correo certificado con acuse recibo), y la regla general del
sistema registral español de exigencia de titulación pública de los documentos que
puedan ocasionar asientos registrales recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y
dado que la notificación que tiene lugar en tal supuesto concreto produce el efecto de
posibilitar el ejercicio unilateral de una opción de compra, transmitiéndose el dominio sin
cve: BOE-A-2024-23611
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 274
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145378
opción y con anterioridad a su ejercicio, un derecho real de hipoteca constituido por el
concedente de la opción.
Para estos supuestos, el párrafo segundo, del apartado sexto del artículo 175 del
Reglamento Hipotecario determina que “en consecuencia de lo dispuesto en el párrafo
segundo del artículo 82 de la Ley, la cancelación de las inscripciones cuya existencia no
dependa de la voluntad de los interesados en las mismas se verificará con sujeción a las
reglas siguientes: (…) Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias
se hubieren constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de
éstos con el mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación” (en un
establecimiento bancario o Caja Oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos
que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto). Pretende el
recurrente, de manera unilateral, imputar al pago del ejercicio del derecho de opción dos
pagarés endosados al concedente con fecha, según recibo privado, de 28 de septiembre
de 2011, y en base a dicha imputación no realizar consignación alguna, por haberse
realizado dicho pago con anterioridad a la constitución de la hipoteca. No obstante
resultar extraño que el pago por el ejercicio del derecho de opción se verifique con
anterioridad no ya a su ejercicio (escritura de 20 de marzo de 2014), sino incluso a la
fecha de constitución del mismo derecho de opción (escritura del derecho de opción
de 30 de septiembre de 2011) –lo cual podría plantear dudas respecto a la causa del
contrato de opción–, debe entenderse que dichos hipotéticos pagos, que además no
quedan indubitadamente justificados, ni acreditado que lo fueran en pago del ejercicio
del derecho de opción y no a otra posible obligación existente frente al concedente, no
pueden ser oponibles a tercero, como se deduce del artículo 32 de la Ley Hipotecaria,
para lo cual hubiera sido necesario su adecuado reflejo registral, cumpliendo los
requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.
2. Respecto de la estipulación relativa a la imposibilidad de aportar el/los
certificados de saldo pendiente que se suplirá mediante un cálculo aproximado basado
en la información de que pueda disponer el comprador, en el tercer párrafo del
apartado 1 de la estipulación tercera, dice el centro directivo en resolución de 18 de julio
de 2022:
No obstante, debe confirmarse la nota de calificación es la denegación de la de la
expresión relativa al pago del precio mediante un “cálculo aproximado basado en la
información de que pueda disponer el comprador en cada momento” según se prevé en
la cláusula tercera del contrato para el caso de que dicho comprador manifieste una
imposibilidad de aportar certificados de saldo pendiente de las deudas en que se haya
subrogado o cuyo pago haya asumido.
Esta cláusula contraviene el principio de determinación registral propio de nuestro
sistema registral y puede suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio
de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del Código Civil).
3. Por lo que se refiere al pacto relativo a que el hecho de no recibir los burofax [sic]
no derivará en falta de notificación, en resolución de 29 de noviembre de 2022, entre
otras, ha puesto de relieve la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública la
necesidad de efectuar en estos casos la oportuna notificación o al menos que se lleven a
cabo dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación, uno de ellos por el
notario de forma personal:
Y concluyó este Centro Directivo en la citada Resolución de 14 de mayo de 2019
que, si a todo ello se añade que en el concreto supuesto analizado el burofax ni siquiera
llegó a ser entregado (lo que determina que se considere no realizada la notificación en
los supuestos de envío por correo certificado con acuse recibo), y la regla general del
sistema registral español de exigencia de titulación pública de los documentos que
puedan ocasionar asientos registrales recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y
dado que la notificación que tiene lugar en tal supuesto concreto produce el efecto de
posibilitar el ejercicio unilateral de una opción de compra, transmitiéndose el dominio sin
cve: BOE-A-2024-23611
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Núm. 274
