BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 145377

opción, la compraventa celebrada podría generar las acciones de venta injusta conforme
el artículo 621-45 del libro sexto del Código Civil de Cataluña, y, por tanto, rescindible a
instancias del deudor perjudicado.
Por tanto, en el concreto supuesto, mediante los negocios celebrados se ha
instrumentado un negocio indirecto de opción de compra con una finalidad de garantía
extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria a la prohibición del
pacto comisorio, ya que bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se
esconde un comiso que permite a la sociedad optante o acreedora hacerse dueña de la
finca ofrecida en garantía, sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal.
De considerarse que el hecho de pactar que se descuente del precio de la
compraventa cualesquiera cantidades recibidas del comprador por el vendedor/cedente
no implica que la opción de compra constituya un pacto comisorio, estas previsiones no
podrían ser objeto de inscripción, en cuanto constituirían un pacto de carácter personal
que no puede afectar a los terceros que puedan acceder al Registro, careciendo de
causa, en cuanto funciona como anticipo del precio de un contrato futuro que ni se ha
realizado, la compraventa, ni se sabe si finalmente se realizará, por lo que no puede
tener acceso al Registro ni perjudicar a terceros, los cuales tienen derecho a la
consignación del precio que haya de abonarse por la compraventa, salvo las cantidades
que pueden ser objeto de descuento según la doctrina de la DGSJFP.
El Centro Directivo ha reconocido la posible deducción del importe de la prima de la
opción y de las cargas inscritas con anterioridad a la propia opción, que son asumidas o
satisfechas por el optante, permitiendo detraer de las cantidades que deben ser
consignadas, el importe de aquellas cargas en las que se subrogue el adquirente, por lo
que solamente estas cantidades, en caso de ejercicio de la opción y en consecuencia, de
la formalización de la compraventa, podrán ser deducidas del precio de la misma, pero
no el resto del precio. En consecuencia, es en el momento de ejercicio de la opción y
formalización de la compraventa, cuando procede el pago del precio, con las
deducciones que correspondan según los parámetros fijados por la doctrina de la
DGSJFP, por lo que el pacto relativo a la deducción del precio de cualesquiera
cantidades que se puedan entregar al vendedor/cedente carece de causa y es un pacto
personal que no puede perjudicar a los terceros, los cuales tienen derecho a la
consignación a su favor en los términos indicados en el apartado anterior.
Tal y como se ha indicado, la entrega de esas cantidades a modo de precio
anticipado carecería de causa, pues la compraventa no se ha celebrado ni se sabe si la
misma tendrá lugar, por lo que la entrega de parte de un precio futuro no debe tener
acceso al Registro. Tal y como tiene establecido la DGSJFP en su constante doctrina,
(vid. las Resoluciones de 2 de noviembre de 1992, 29 de julio y 18 de noviembre
de 1998, 28 de enero y 15 de marzo de 1999, 9 de junio de 2001, 20 de febrero de 2003,
9 de diciembre de 2011 y 17 de octubre de 2012 y 31 de julio de 2014, entre otras), la
causa de los contratos es un elemento esencial de los mismos (artículos 1261.3.º y 1275
del Código Civil) y, para que pueda registrarse cualquier acto traslativo, se requiere la
expresión de la naturaleza del título causal, tanto por exigirlo el principio de
determinación registral, como por ser la causa presupuesto lógico necesario para que el
registrador pueda, en primer lugar, cumplir con la función calificadora en su natural
extensión y, después, practicar debidamente los asientos que procedan. La expresión de
la causa es presupuesto obligado en los títulos inscribibles, dado que en nuestro
Derecho, la causa es determinante, no sólo de la validez del negocio jurídico, sino
también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para
posteriormente reflejarse en la inscripción por lo que no juega la presunción que
establece el artículo 1277 del Código Civil, pues, aunque se presumiese su existencia,
así como su licitud, del Registro no resultarían los efectos del negocio para determinar
de qué forma estaría protegido el titular registral.
En este sentido, en resolución de 27 de septiembre de 2014, se dice, para un
supuesto en el que constaba inscrita con posterioridad a la concesión del derecho de

cve: BOE-A-2024-23611
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Núm. 274