BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 145376

validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las
circunstancias concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada
supuesto se podrá determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad del pacto en cuestión.
En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse
a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de
valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor.
4. El primero de los defectos, señala que existe una relación financiera entre las
partes de la que surgen una serie de obligaciones presentes y futuras a cargo del
concedente de la opción las cuales se garantizan a través de un derecho de opción de
compra, de lo que se deduce que se ha constituido un derecho de opción en función de
garantía que contraviene la prohibición legal del pacto comisorio puesto que, en caso de
incumplimiento por el deudor concedente de su obligación de entrega al acreedor
optante de la cantidad pactada como compensación por los importes previamente
entregados (o por entregar) e imputables al precio de la compraventa, dicho optante
acreedor podrá ejercitar su derecho de opción, apropiándose, en consecuencia, de la
finca objeto de la misma.
En el supuesto concreto, de la concatenación de las dos escrituras con número de
protocolo seguidos –opción de compra y carta de pago de cantidades a satisfacer en el
futuro de la misma– resulta claramente la existencia de una financiación por la sociedad
optante como acreedora a la persona concedente como deudora mediante la entrega de
una serie de cantidades, que en ese momento, según resulta de la segunda de las
escrituras, ascienden a 96.000 euros, instrumentadas bajo la forma de pagos a cuenta
del precio de la futura compraventa. Además, se pacta que si el concedente vende la
finca dentro de los doce meses siguientes al contrato, como así ocurre con la escritura
de venta de fecha 4 de agosto de 2023, éste deberá compensar a la sociedad acreedora
con la cantidad de 128.000 euros. En definitiva, una sociedad mercantil entrega a una
persona física 96.000 euros y esta última ha de restituirle antes de un año 128.000 euros
y de no hacerlo, la primera podrá quedarse con la propiedad de la finca mediante el
ejercicio de la opción de compra. Del precio convenido para la compraventa (145.000
euros) que la optante habría de abonar al concedente en caso de ejercicio de la opción,
habría que descontar, según lo convenido, no solo los 96.000 euros ya entregados sino
también todos los importes adeudados por esta última y que estén pendientes de pago al
ejercitarse la opción, como serían las cantidades a restituir a la primera según la anterior
compensación pactada. Se concluye fácilmente que la sociedad optante acreedora
entrega a un deudor persona física 96.000 euros y ésta contrae la obligación de
devolverlos aumentados en 128.000 euros antes de un año, y de lo contrario, puede la
primera apropiarse de la finca mediante el ejercicio de la opción de compra. Incluso
puede ocurrir que del listado de cantidades imputables al precio de la compraventa
–además de la prima de la opción, los pagos realizados por la optante a proveedores
varios para la realización de obras en la finca, cuantas cantidades reciba el concedente
desde la formalización del contrato de opción y hasta el ejercicio de la misma, las
cantidades retenidas para cancelar cargas existentes sobre la fincas y/o importes
adeudados y pendientes de pago en el momento de formalización del ejercicio de la
opción– esto es, a deducir del importe a pagar por la optante cuando ejercite su opción,
este importe a pagar sea negativo y genere una deuda del concedente a favor de
aquélla.
Así, se desprende que la operación realizada adolece de una falta de equilibrio entre
las partes contratantes, con un perjuicio económico para el concedente deudor, tal como
resulta del hecho de ser el precio de compra pactado (145.000 euros) muy inferior al
valor de referencia de la finca obtenido en la Sede Virtual del Catastro (284.211,65
euros). Y en la escritura de compraventa de la misma finca, autorizada el día 4 de agosto
de 2023, el precio quedó fijado en la cantidad de 315.000 euros.
Por otra parte, no se ha establecido un procedimiento objetivo de valoración del
inmueble que evite una situación de abuso para el deudor concedente y un correlativo
enriquecimiento injusto del acreedor optante. Por tanto, en el caso de ejercicio de la

cve: BOE-A-2024-23611
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Núm. 274