BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 145375

condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición
del pacto comisorio de los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.
Como se afirmó en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero y 5 de septiembre
de 2013, comúnmente se considera que la prohibición de pacto comisorio “tiene un doble
fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los contratos. En
primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el riesgo de que, dadas las presiones
a las que se puede someter al deudor necesitado de crédito al tiempo de su concesión,
las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy inferior a la real, o que, en
todo caso, tengan un valor superior al de la obligación garantizada. Se trata en definitiva
de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor y que
éste sufra un perjuicio desproporcionado. También se ha fundamentado la prohibición en
la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al tiempo que
permiten al acreedor ejercitar su “ius distrahendi”, protegen al deudor al asegurar la
obtención del mejor precio de venta. Asimismo, el pacto de comiso plantea problemas
respecto a posibles titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso de ejercicio
del “ius distrahendi”, en que está prevista la suerte de los mismos”.
Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2017 son dos los
presupuestos que caracterizan la aplicación de la figura del pacto comisorio: “En primer
lugar, que el pacto de apropiación o disposición, previo o coetáneo a la garantía, se halle
causalmente vinculado al nacimiento del crédito cuyo cumplimiento se garantiza. En
segundo lugar, que la apropiación o disposición del bien no esté sujeta a un
procedimiento objetivable de valoración de la adquisición”.
En línea con esta posición jurisprudencial hay que situar la reciente doctrina de esta
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (así, en sus Resoluciones de 21
de julio de 2021, 10 de marzo de 2022 y 18 de septiembre de 2023) según la cual, la
prohibición del pacto comisorio no es absoluta en nuestro derecho, de modo que pierde
su razón de ser cuando la realización de la cosa ofrecida en garantía –cualquiera que
haya sido la vía seguida– se efectúe en condiciones determinantes de la fijación objetiva
del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el
deudor.
Así lo ha reiterado este Centro Directivo en numerosas ocasiones (vid., por todas, la
Resolución de 13 de julio de 2022), y en ese sentido, la registradora motiva su
calificación en la jurisprudencia citada (vid. Sentencias de 15 de junio de 1999, 5 de junio
de 2008 y 21 de febrero de 2017), y en sentencias de juzgados de Primera Instancia
de 16 de diciembre de 2021 y de 14 de marzo de 2022.
3. No obstante, también ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, la citada
Resolución de 28 de enero de 2020 y la más reciente de 13 de julio de 2022, para un
caso similar), que toda calificación registral ha de formularse atendiendo a los términos
del documento objeto de la misma y a los propios asientos del Registro; y en el reducido
marco de este expediente, ni el registrador, ni esta Dirección General, pueden enjuiciar o
conjeturar acerca de intenciones de las partes en aquellos casos en que no exista clara y
patente constatación, so capa de una pretendida obligación de impedir el acceso al
Registro de títulos en posibles supuestos en los que la constitución de la opción de
compra haya podido haber sido pactada en función de garantía del cumplimiento de una
obligación pecuniaria (contraviniendo la prohibición de pacto comisorio establecida por
los artículos 1859 y 1884 del Código Civil).
A mayor abundamiento, debe tenerse en cuenta que, según las citadas Resoluciones
de 26 de diciembre de 2018, 28 de enero de 2020 y 13 de julio de 2022, deben admitirse
aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y
del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, y que permitan al
acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para
alcanzar la mayor satisfacción de su deuda.
Por ello –se añade– podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las
condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y
exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la

cve: BOE-A-2024-23611
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Núm. 274