BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 145374

“importes adeudados y pendientes de pago en el momento de la formalización del
ejercicio de la opción de compra, así como cuantas cantidades reciba la parte
vendedora/cedente desde la formalización de la presente opción de compra y hasta el
ejercicio de la misma.”
2. Asimismo, no ha sido objeto de inscripción la estipulación relativa a que la
imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo pendiente se suplirá mediante un
cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador, en el
tercer párrafo del apartado 1 de la estipulación tercera, así como, correlativamente, la
previsión del siguiente párrafo al respecto.
3. Tampoco ha sido objeto de inscripción la estipulación, en la cláusula quinta,
relativa a que la parte cedente asume a todos los efectos que el no recibir los burofax
[sic] que, a los efectos del ejercicio de la opción de compra, se le remitan no derivará en
falta de notificación.
Fundamentos de Derecho:
1. La inscripción de estas referencias a la posibilidad de descontar del precio de la
compraventa las cantidades que reciba la parte vendedora/cedente desde la
formalización de la opción y hasta su ejercicio requiere que se establezca un
procedimiento para la fijación objetiva del precio de la compraventa.
Como ha señalado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en
resoluciones como la de 9 de enero de 2024, en un supuesto similar al recogido en el
documento presentado:
En relación con la opción de compra cabe recordar que esta Dirección General ha
puesto de relieve en numerosas ocasiones (vid. las Resoluciones de 26 de diciembre
de 2018 y 28 de enero de 2020, y en particular en las de 27 de octubre de 2020, 15 de
marzo y 21 de julio de 2021 y 13 de julio de 2022, en un caso similar a este, así como
otras citadas en los “Vistos” de la presente) que el Código Civil rechaza enérgicamente
toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la
obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el
deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de
junio de 2008), “el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato
de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil),
rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto
del Tribunal Supremo como de este Centro Directivo”. El Tribunal Supremo, Sala
Primera, ha declarado reiteradamente (vid. entre otras, Sentencias de 18 de febrero
de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los pactos y negocios que
infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del
pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de
preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de
obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los
de sus acreedores.
También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso
cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos
indirectos. En este sentido, las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo
de 1999 y 26 de noviembre de 2008 concluyeron que la opción de compra examinada se
concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se

cve: BOE-A-2024-23611
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Núm. 274