BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 145388

precio o prima de la opción que se imputará al precio de la compraventa, también se
imputara al precio de la compraventa».
Y en el párrafo tercero de dicho apartado, se pacta que la parte concedente acepta
de forma expresa que para el caso de subrogarse la optante en la deuda pendiente de la
hipoteca o hipotecas que graven la finca o bien se produzca la retención del importe
necesario para satisfacer el remanente de dichos créditos, siempre que estuvieren
vigentes e inscritos con cargo preferente al otorgamiento de la escritura, una vez
descontada la prima de la opción, y otros desembolsos previstos en la escritura,
añadiéndose: «(…) la parte optante/compradora solicitará de los posibles acreedores,
certificación del saldo pendiente a fecha de ejercicio de la opción, siendo dicho saldo,
sus intereses, gastos y comisiones la cantidad a descontar del precio para el ejercicio de
la opción de compra, entregando a la parte concedente-vendedora, el saldo restante a su
favor resultante o bien pudiendo reclamar la optante la diferencia a su favor (…)».
Como tampoco se alcanza a comprender el sentido de esta frase del recurso, cuando
indica que la registradora, en su calificación, alude a una regulación específicamente
pensada para los préstamos. Añadiéndose en el recurso que no nos encontramos ante
un préstamo hipotecario, sino que estamos frente al a constitución de un derecho de
opción de compra (...); o que «por el mero hecho de haber llevado a cabo una tasación
inmobiliaria previa al negocio jurídico llevado a cabo, como parece sugerirse por la
Registradora, no se hubiera desnaturalizado el negocio jurídico, de ser un pacto
comisorio como refiere que pudiera ser (…)».
Expresiones, todas ellas, que no tienen encaje en la calificación recurrida.
3. Pero volviendo a tratar de delimitar adecuadamente el objeto del recurso, hay
determinados pactos que la nota considera no tienen trascendencia real y no se recurren
en ningún momento. Como tampoco se recurre específicamente el último inciso del
párrafo segundo de la cláusula quinta; en concreto la frase «asume a todos los efectos,
que el hecho de no recibir dicha notificación que a tal efecto se le remita, no derivará en
falta de notificación para el correcto ejercicio de la opción de compra».
Por ello la Resolución del recurso ha de centrar en la denegación de acceso a los
libros del Registro:
a) del apartado 1 de la cláusula tercera, a la posibilidad de imputar al precio de la
compraventa «cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la
formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en
cheques y/o transferencia», la previsión recogida en el párrafo siguiente; de la cláusula
quinta (último párrafo) la referencia a los «importes adeudados y pendientes de pago en
el momento de la formalización del ejercicio de la opción de compra, así como cuantas
cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la presente
opción de compra y hasta el ejercicio de la misma».
b) y de lo que señala igualmente la nota no haber sido objeto de inscripción de la
estipulación; esto es, que la imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo
pendiente se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que
pueda disponer el comprador, en el tercer párrafo del apartado 1 de la estipulación
tercera.
4. En cuanto a lo primero –letra a) anterior–, tiene razón la registradora cuando
indica: «La inscripción de estas referencias a la posibilidad de descontar del precio de la
compraventa las cantidades que reciba la parte vendedora/cedente desde la
formalización de la opción y hasta su ejercicio requiere que se establezca un
procedimiento para la fijación objetiva del precio de la compraventa (…) Como ha
señalado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resoluciones como
la de 9 de enero de 2024, de considerarse que el hecho de pactar que se descuente del
precio de la compraventa cualesquiera cantidades recibidas del comprador por el
vendedor/cedente no implica que la opción de compra constituya un pacto comisorio,
estas previsiones no podrían ser objeto de inscripción, en cuanto constituirían un pacto

cve: BOE-A-2024-23611
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Núm. 274