Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23611)
Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 7 a inscribir en su totalidad las cláusulas de un derecho de opción de compra constituido.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145389
de carácter personal que no puede afectar a los terceros que puedan acceder al
Registro, careciendo de causa, en cuanto funciona como anticipo del precio de un
contrato futuro que ni se ha realizado, la compraventa, ni se sabe si finalmente se
realizará, por lo que no puede tener acceso al Registro ni perjudicar a terceros, los
cuales tienen derecho a la consignación del precio que haya de abonarse por la
compraventa, salvo las cantidades que pueden ser objeto de descuento según la
doctrina de la DGSJFP».
Por consiguiente, y en aplicación de la doctrina citada de este Centro Directivo, se
impone la confirmación del defecto.
Y en cuanto a lo segundo –letra b) anterior–, la confirmación del defecto se impone
con arreglo a la doctrina de la Resolución de este Centro Directivo de 18 de julio
de 2022, que dice literalmente: «No obstante, debe confirmarse la nota de calificación es
la denegación de la de la expresión relativa al pago del precio mediante un “cálculo
aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada
momento” según se prevé en la cláusula tercera del contrato para el caso de que dicho
comprador manifieste una imposibilidad de aportar certificados de saldo pendiente de las
deudas en que se haya subrogado o cuyo pago haya asumido. Esta cláusula contraviene
el principio de determinación registral propio de nuestro sistema registral y puede
suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la
validez del contrato (artículo 1256 del Código Civil)».
Además, tal cláusula dejaría indeterminada la cantidad a consignar en caso de
ejercicio de la opción, frente a titulares de cargas posteriores.
5. Por último y como ante se expuso, no son objeto de recurso determinados
pactos de la escritura enumerados en la calificación; en concreto las estipulaciones
recogidas en los apartados e), f) y g) de la cláusula segunda por considerar que carecen
de trascendencia real (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6.ª del Reglamento
Hipotecario); así como el ultimo inciso del párrafo segundo de la cláusula quinta, que
antes se ha transcrito, y respecto de cuya negativa tiene razón la registradora al
denegarlo y traer a colación la Resolución de este Centro Directivo de 14 de mayo
de 2019 («la regulación que los Reglamentos Hipotecario y Notarial hacen respecto de
los requerimientos y notificaciones ha de interpretarse de acuerdo con las exigencias de
los preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva en
los términos que la misma es interpretada por el Tribunal Constitucional: necesidad de
diligencia en procurar el conocimiento personal por parte del afectado (Sentencia de 7 de
mayo de 2012, por todas) (…) A efectos de notificación, se debe considerar suficiente el
acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del
documento, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio designado por las
partes, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido
debidamente entregado en dicho domicilio (cfr. Resolución de 21 de noviembre
de 1992)»). Doctrina reiterada en Resoluciones de 25 de septiembre de 2019, 19 de
febrero de 2020, 16 y 18 de marzo y 15 de abril de 2021 y 15 de mayo de 2023, entre
otras.
6. Por lo demás y para concluir, aunque en su escrito de impugnación la recurrente
solicita «que se revoque la calificación recurrida y se acuerde que lo procedente es
inscribir la escritura de opción de compra», en puridad solo es objeto de recurso en
sentido estricto el defecto que enumera la nota en el punto dos (apartado 1, final del
tercer párrafo y el penúltimo párrafo de la cláusula tercera de la escritura) que acabamos
de confirmar. El resto de los defectos no son propiamente objeto de impugnación y, en
consecuencia, no se aduce en el recurso argumento alguno para combatirlos.
Y es que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al enumerar los requisitos que, al
menos, ha de cumplir el escrito de interposición del recurso, exige que se expresen los
hechos y fundamentos de derecho –párrafo segundo, apartado c)–; y el artículo 115.1.b)
de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
cve: BOE-A-2024-23611
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 274
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145389
de carácter personal que no puede afectar a los terceros que puedan acceder al
Registro, careciendo de causa, en cuanto funciona como anticipo del precio de un
contrato futuro que ni se ha realizado, la compraventa, ni se sabe si finalmente se
realizará, por lo que no puede tener acceso al Registro ni perjudicar a terceros, los
cuales tienen derecho a la consignación del precio que haya de abonarse por la
compraventa, salvo las cantidades que pueden ser objeto de descuento según la
doctrina de la DGSJFP».
Por consiguiente, y en aplicación de la doctrina citada de este Centro Directivo, se
impone la confirmación del defecto.
Y en cuanto a lo segundo –letra b) anterior–, la confirmación del defecto se impone
con arreglo a la doctrina de la Resolución de este Centro Directivo de 18 de julio
de 2022, que dice literalmente: «No obstante, debe confirmarse la nota de calificación es
la denegación de la de la expresión relativa al pago del precio mediante un “cálculo
aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada
momento” según se prevé en la cláusula tercera del contrato para el caso de que dicho
comprador manifieste una imposibilidad de aportar certificados de saldo pendiente de las
deudas en que se haya subrogado o cuyo pago haya asumido. Esta cláusula contraviene
el principio de determinación registral propio de nuestro sistema registral y puede
suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la
validez del contrato (artículo 1256 del Código Civil)».
Además, tal cláusula dejaría indeterminada la cantidad a consignar en caso de
ejercicio de la opción, frente a titulares de cargas posteriores.
5. Por último y como ante se expuso, no son objeto de recurso determinados
pactos de la escritura enumerados en la calificación; en concreto las estipulaciones
recogidas en los apartados e), f) y g) de la cláusula segunda por considerar que carecen
de trascendencia real (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6.ª del Reglamento
Hipotecario); así como el ultimo inciso del párrafo segundo de la cláusula quinta, que
antes se ha transcrito, y respecto de cuya negativa tiene razón la registradora al
denegarlo y traer a colación la Resolución de este Centro Directivo de 14 de mayo
de 2019 («la regulación que los Reglamentos Hipotecario y Notarial hacen respecto de
los requerimientos y notificaciones ha de interpretarse de acuerdo con las exigencias de
los preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva en
los términos que la misma es interpretada por el Tribunal Constitucional: necesidad de
diligencia en procurar el conocimiento personal por parte del afectado (Sentencia de 7 de
mayo de 2012, por todas) (…) A efectos de notificación, se debe considerar suficiente el
acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del
documento, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio designado por las
partes, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido
debidamente entregado en dicho domicilio (cfr. Resolución de 21 de noviembre
de 1992)»). Doctrina reiterada en Resoluciones de 25 de septiembre de 2019, 19 de
febrero de 2020, 16 y 18 de marzo y 15 de abril de 2021 y 15 de mayo de 2023, entre
otras.
6. Por lo demás y para concluir, aunque en su escrito de impugnación la recurrente
solicita «que se revoque la calificación recurrida y se acuerde que lo procedente es
inscribir la escritura de opción de compra», en puridad solo es objeto de recurso en
sentido estricto el defecto que enumera la nota en el punto dos (apartado 1, final del
tercer párrafo y el penúltimo párrafo de la cláusula tercera de la escritura) que acabamos
de confirmar. El resto de los defectos no son propiamente objeto de impugnación y, en
consecuencia, no se aduce en el recurso argumento alguno para combatirlos.
Y es que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al enumerar los requisitos que, al
menos, ha de cumplir el escrito de interposición del recurso, exige que se expresen los
hechos y fundamentos de derecho –párrafo segundo, apartado c)–; y el artículo 115.1.b)
de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
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