Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23611)
Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 7 a inscribir en su totalidad las cláusulas de un derecho de opción de compra constituido.
20 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145387
«pacto comisorio»; pero luego, de la resolución que procede a transcribir, parece dar a
entender que, de haber acompañado al negocio jurídico una tasación inmobiliaria, no
adolecería de defecto alguno.
– por el mero hecho de haber llevado a cabo una tasación inmobiliaria previa al
negocio jurídico llevado a cabo, como parece sugerirse por la registradora, no se hubiera
desnaturalizado el negocio jurídico, de ser un pacto comisorio como refiere que pudiera
ser, por lo que arroja a esta parte a una “suerte” de interpretación lo que conduce a
concluir que ciertamente existe una clara inseguridad jurídica en cuanto a los criterios
interpretativos por parte de los distintos Registradores de la Propiedad sobre el negocio
de opción de compra.
– y concluía solicitando se lleve a cabo la inscripción del negocio jurídico llevado a
cabo puesto que no cabe modificar los términos acordados en el mismo ya que
supondría cambiar completamente los términos del negocio jurídico además de que
supondría una auténtica limitación a la autonomía de voluntad de las partes previsto y
regulado en el artículo 1255 del Código Civil.
2. Así las cosas, antes de entrar a resolver el recurso, con carácter previo es
obligado realizar ciertas precisiones.
a) que es bien cierto que en estos últimos tiempos este Centro Directivo se ha
ocupado, en absoluto de manera ocasional y aislada, de la problemática de las opciones
de compra en relación con la prohibición del pacto comisorio, confirmando calificaciones
que denegaban su acceso al Registro, en tanto que tales operaciones presentaban
evidencias de constituir supuestos de financiación, garantizados con una opción de
compra que podría devenir en mecanismo de adquisición del bien objeto de aquella al
margen de las garantías de todo proceso de ejecución.
Ahora bien, en este caso hay que partir de la existencia de una opción de compra
que ha accedido a los libros registrales en virtud de un asiento –de inscripción– que
queda bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria), en tanto que practicada –obvio resulta decirlo– bajo la responsabilidad del
registrador ejerciendo su independencia en la función calificadora. Por ello, su
modificación o cancelación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento de los
titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados, o bien mediante una
resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (vid. artículos 1, 38, 40,
82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria); en caso contrario se produciría una situación de
indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española (cfr. artículo 24).
Todo ello, delimita el ámbito y alcance del recurso, y por consiguiente la resolución
que se dicte, la cual únicamente deberá abordar los extremos que de la calificación que
hayan sido clara y expresamente recurridos.
b) y ciertamente, del escrito de interposición no resulta con claridad cuál es el
objeto del recurso, pues en su encabezamiento se dice: «Que en fecha 15 de mayo
de 2024 me ha sido notificada, inscripción parcial de la inscripción por existencia de
defecto subsanable siendo el mismo: – “Aparente” instrumentalización de negocio
jurídico –opción de compra– para amparar otro dando lugar a la posible pacto comisorio
[sic]. Que mostrando desacuerdo con el defecto aducido por la Registradora para
denegar la inscripción interesada y dado que, de lo manifestado por la misma
desnaturaliza el objeto del negocio jurídico llevado a cabo, dentro del plazo legal se
interpone recurso contra la inscripción parcial de la inscripción de fecha 7 de mayo
de 2024».
Y es que resulta que, en la inscripción practicada, se ha hecho constar el precio de la
opción que asciende a tres mil euros, determinado por tanto y sin que se haya denegado
su acceso al Registro; así como los medios de pago empleados para satisfacer dicho
precio. E igualmente el precio de la compraventa, constando textualmente en la
escritura: «1.–El precio de compraventa de la finca antes descrita, será la suma de
sesenta mil euros (€ 60.000), cantidad que la parte optante/compradora deberá
satisfacer, en el momento que se ejercite la opción de compra, una vez descontado el
cve: BOE-A-2024-23611
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 274
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145387
«pacto comisorio»; pero luego, de la resolución que procede a transcribir, parece dar a
entender que, de haber acompañado al negocio jurídico una tasación inmobiliaria, no
adolecería de defecto alguno.
– por el mero hecho de haber llevado a cabo una tasación inmobiliaria previa al
negocio jurídico llevado a cabo, como parece sugerirse por la registradora, no se hubiera
desnaturalizado el negocio jurídico, de ser un pacto comisorio como refiere que pudiera
ser, por lo que arroja a esta parte a una “suerte” de interpretación lo que conduce a
concluir que ciertamente existe una clara inseguridad jurídica en cuanto a los criterios
interpretativos por parte de los distintos Registradores de la Propiedad sobre el negocio
de opción de compra.
– y concluía solicitando se lleve a cabo la inscripción del negocio jurídico llevado a
cabo puesto que no cabe modificar los términos acordados en el mismo ya que
supondría cambiar completamente los términos del negocio jurídico además de que
supondría una auténtica limitación a la autonomía de voluntad de las partes previsto y
regulado en el artículo 1255 del Código Civil.
2. Así las cosas, antes de entrar a resolver el recurso, con carácter previo es
obligado realizar ciertas precisiones.
a) que es bien cierto que en estos últimos tiempos este Centro Directivo se ha
ocupado, en absoluto de manera ocasional y aislada, de la problemática de las opciones
de compra en relación con la prohibición del pacto comisorio, confirmando calificaciones
que denegaban su acceso al Registro, en tanto que tales operaciones presentaban
evidencias de constituir supuestos de financiación, garantizados con una opción de
compra que podría devenir en mecanismo de adquisición del bien objeto de aquella al
margen de las garantías de todo proceso de ejecución.
Ahora bien, en este caso hay que partir de la existencia de una opción de compra
que ha accedido a los libros registrales en virtud de un asiento –de inscripción– que
queda bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria), en tanto que practicada –obvio resulta decirlo– bajo la responsabilidad del
registrador ejerciendo su independencia en la función calificadora. Por ello, su
modificación o cancelación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento de los
titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados, o bien mediante una
resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (vid. artículos 1, 38, 40,
82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria); en caso contrario se produciría una situación de
indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española (cfr. artículo 24).
Todo ello, delimita el ámbito y alcance del recurso, y por consiguiente la resolución
que se dicte, la cual únicamente deberá abordar los extremos que de la calificación que
hayan sido clara y expresamente recurridos.
b) y ciertamente, del escrito de interposición no resulta con claridad cuál es el
objeto del recurso, pues en su encabezamiento se dice: «Que en fecha 15 de mayo
de 2024 me ha sido notificada, inscripción parcial de la inscripción por existencia de
defecto subsanable siendo el mismo: – “Aparente” instrumentalización de negocio
jurídico –opción de compra– para amparar otro dando lugar a la posible pacto comisorio
[sic]. Que mostrando desacuerdo con el defecto aducido por la Registradora para
denegar la inscripción interesada y dado que, de lo manifestado por la misma
desnaturaliza el objeto del negocio jurídico llevado a cabo, dentro del plazo legal se
interpone recurso contra la inscripción parcial de la inscripción de fecha 7 de mayo
de 2024».
Y es que resulta que, en la inscripción practicada, se ha hecho constar el precio de la
opción que asciende a tres mil euros, determinado por tanto y sin que se haya denegado
su acceso al Registro; así como los medios de pago empleados para satisfacer dicho
precio. E igualmente el precio de la compraventa, constando textualmente en la
escritura: «1.–El precio de compraventa de la finca antes descrita, será la suma de
sesenta mil euros (€ 60.000), cantidad que la parte optante/compradora deberá
satisfacer, en el momento que se ejercite la opción de compra, una vez descontado el
cve: BOE-A-2024-23611
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 274
