Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23611)
Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 7 a inscribir en su totalidad las cláusulas de un derecho de opción de compra constituido.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145386
jurisprudencial que asegura, en el mayor grado posible, la recepción de la notificación
por el destinatario de la misma, a cuyo fin deben de extremarse las gestiones en
averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales (véase, por
todas, la Sentencia del Tribunal Constitucional número 158/2007, de 2 de julio). Y que
esa vía es el procedimiento previsto en el artículo 202 del Reglamento Notarial, de
manera que habiendo resultado infructuoso el envío postal, el Notario debe procurar
realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en dicho artículo.
Se recurre la calificación de manera algo confusa, pues el recurso comienza
indicando lo siguiente:
«Que en fecha 15 de mayo de 2024 me ha sido notificada, inscripción parcial de la
inscripción por existencia de defecto subsanable siendo el mismo:
– “Aparente” instrumentalización de negocio jurídico –opción de compra– para
amparar otro dando lugar a la posible pacto comisorio [sic].
Que mostrando desacuerdo con el defecto aducido por la Registradora para denegar
la inscripción interesada y dado que, de lo manifestado por la misma desnaturaliza el
objeto del negocio jurídico llevado a cabo, dentro del plazo legal se interpone recurso
contra la inscripción parcial (...)».
Y como argumentos (sucintamente resumidos), ponía de relieve:
– que mediante la escritura de opción de compra se acordó el pago de una prima
de 3.000 euros siendo dicha suma superior a la cantidad mínima que viene
estableciendo la normativa tributaria, esto es, un 5 % sobre la base del valor mayor entre
valor de referencia, valor de mercado o precio pactado por las partes. Dicha prima obvio
es que dicha suma será detraída del precio final pactado por la compraventa, no siendo
la misma en modo alguno una suma entregada en «préstamo» o que pueda amparar
otro tipo de negocio jurídico.
– se rechaza lo aducido por la registradora en la resolución notificada cuando afirma
que se considera que subyace un contrato de financiación con garantía inmobiliaria;
pues como es de ver en la propia escritura, la parte optante perdería la cantidad
entregada en concepto de prima en caso de desistir de ejercitar la opción de compra y
en caso de ejercitarla, obviamente, se descontarían las cantidades abonadas al
concedente siendo la misma el importe de la prima abonado.
– que la formulación contenida en la escritura respecto a las cantidades que se
podrán detraer es, precisamente, para no dejar al arbitrio de una de las partes –la parte
concedente– el precio final a pagar por la parte optante para el caso de ejercitar la
opción de compra ya que, de no hacerse, la parte concedente vería libre la vía para
concertar préstamos o gravar el inmueble hasta el punto de que, como es obvio, la parte
optante ya no desearía ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de
cargas sobre el inmueble; y se vería obligada por la conducta de la concedente a perder
el dinero abonado en concepto de prima.
Lejos de suponer una situación de abuso para el concedente, es para evitar una
situación de abuso por parte del mismo respecto a la parte optante y que se pueda llevar
a cabo una indeterminación en el precio final a abonar por la optante –sobre todo, por las
nuevas cargas que puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que pudiera
mostrar la parte concedente.
– tampoco subyace negocio jurídico anterior o ulterior al objeto de la escritura
calificada; y mucho menos que el mismo sea un préstamo al que parece aducir la
Registradora lo cual esta parte no puede coincidir con los elementos a los que hace
referencia ya que los mismos son ajenos a la escritura cuya inscripción se pretende.
– Lo exigido por la Registradora en su calificación va en contra de la libertad de
pactos previsto y recogido en el artículo 1255 Código Civil; y lo expuesto, además, en su
calificación parece ser contradictorio ya que hace referencia a que no procede la
inscripción de dichas cláusulas al asemejarse el negocio jurídico llevado a cabo a un
cve: BOE-A-2024-23611
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 274
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145386
jurisprudencial que asegura, en el mayor grado posible, la recepción de la notificación
por el destinatario de la misma, a cuyo fin deben de extremarse las gestiones en
averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales (véase, por
todas, la Sentencia del Tribunal Constitucional número 158/2007, de 2 de julio). Y que
esa vía es el procedimiento previsto en el artículo 202 del Reglamento Notarial, de
manera que habiendo resultado infructuoso el envío postal, el Notario debe procurar
realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en dicho artículo.
Se recurre la calificación de manera algo confusa, pues el recurso comienza
indicando lo siguiente:
«Que en fecha 15 de mayo de 2024 me ha sido notificada, inscripción parcial de la
inscripción por existencia de defecto subsanable siendo el mismo:
– “Aparente” instrumentalización de negocio jurídico –opción de compra– para
amparar otro dando lugar a la posible pacto comisorio [sic].
Que mostrando desacuerdo con el defecto aducido por la Registradora para denegar
la inscripción interesada y dado que, de lo manifestado por la misma desnaturaliza el
objeto del negocio jurídico llevado a cabo, dentro del plazo legal se interpone recurso
contra la inscripción parcial (...)».
Y como argumentos (sucintamente resumidos), ponía de relieve:
– que mediante la escritura de opción de compra se acordó el pago de una prima
de 3.000 euros siendo dicha suma superior a la cantidad mínima que viene
estableciendo la normativa tributaria, esto es, un 5 % sobre la base del valor mayor entre
valor de referencia, valor de mercado o precio pactado por las partes. Dicha prima obvio
es que dicha suma será detraída del precio final pactado por la compraventa, no siendo
la misma en modo alguno una suma entregada en «préstamo» o que pueda amparar
otro tipo de negocio jurídico.
– se rechaza lo aducido por la registradora en la resolución notificada cuando afirma
que se considera que subyace un contrato de financiación con garantía inmobiliaria;
pues como es de ver en la propia escritura, la parte optante perdería la cantidad
entregada en concepto de prima en caso de desistir de ejercitar la opción de compra y
en caso de ejercitarla, obviamente, se descontarían las cantidades abonadas al
concedente siendo la misma el importe de la prima abonado.
– que la formulación contenida en la escritura respecto a las cantidades que se
podrán detraer es, precisamente, para no dejar al arbitrio de una de las partes –la parte
concedente– el precio final a pagar por la parte optante para el caso de ejercitar la
opción de compra ya que, de no hacerse, la parte concedente vería libre la vía para
concertar préstamos o gravar el inmueble hasta el punto de que, como es obvio, la parte
optante ya no desearía ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de
cargas sobre el inmueble; y se vería obligada por la conducta de la concedente a perder
el dinero abonado en concepto de prima.
Lejos de suponer una situación de abuso para el concedente, es para evitar una
situación de abuso por parte del mismo respecto a la parte optante y que se pueda llevar
a cabo una indeterminación en el precio final a abonar por la optante –sobre todo, por las
nuevas cargas que puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que pudiera
mostrar la parte concedente.
– tampoco subyace negocio jurídico anterior o ulterior al objeto de la escritura
calificada; y mucho menos que el mismo sea un préstamo al que parece aducir la
Registradora lo cual esta parte no puede coincidir con los elementos a los que hace
referencia ya que los mismos son ajenos a la escritura cuya inscripción se pretende.
– Lo exigido por la Registradora en su calificación va en contra de la libertad de
pactos previsto y recogido en el artículo 1255 Código Civil; y lo expuesto, además, en su
calificación parece ser contradictorio ya que hace referencia a que no procede la
inscripción de dichas cláusulas al asemejarse el negocio jurídico llevado a cabo a un
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Núm. 274
