Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23611)
Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 7 a inscribir en su totalidad las cláusulas de un derecho de opción de compra constituido.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145385
asume a todos los efectos, que el hecho de no recibir los burofax que a tal efecto se le
remitan, no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio de la opción de
compra, comprometiéndose a notificar cualquier cambio de domicilio.
En este supuesto de ejercicio unilateral, las partes otorgantes acuerdan que el precio
de la compraventa de la finca antes descrita será satisfecho, una vez deducidos los
importes correspondientes al precio o prima de la opción que se imputará al precio de la
compraventa, y/o aquellas cantidades retenidas para cancelar cargas existentes sobre la
finca y/o importes adeudados y pendientes de pago en el momento de formalización del
ejercicio de la opción de compra, así como cuantas cantidades reciba la parte
vendedora/cedente desde la formalización de la presente opción de compra y hasta el
ejercicio de la misma, mediante cheque y/o cheques bancarios nominativos, o
cualesquier otro medio de pago debidamente acreditado, y su posterior depósito notarial
mediante ingreso en la cuenta de consignación.
El otorgamiento de la escritura de compraventa en ejercicio de esta opción de
compra se notificará fehacientemente al concedente de la opción en su expresado
domicilio.
Las partes, a efectos de notificaciones y requerimientos, designan como domicilio los
indicados como propios en la comparecencia de esta escritura».
La registradora, en su calificación, acordó inscribir parcialmente el derecho de opción
de compra a favor del optante (con sujeción al régimen que resulte de la legislación
argentina aplicable), denegando la inscripción de:
– las estipulaciones recogidas en los apartados e), f) y g) de la cláusula segunda por
considerar que carecen de trascendencia real (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6.ª
del Reglamento Hipotecario);
– la referencia, en el apartado 1 de la cláusula tercera, a la posibilidad de imputar al
precio de la compraventa «cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde
la formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en
cheques y/o transferencia», la previsión recogida en el párrafo siguiente; así como, de la
cláusula quinta, último párrafo, la referencia a los «importes adeudados y pendientes de
pago en el momento de la formalización del ejercicio de la opción de compra, así como
cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la
presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma»;
– la estipulación relativa a que la imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo
pendiente se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que
pueda disponer el comprador, en el tercer párrafo del apartado 1 de la estipulación
tercera, así como, correlativamente, la previsión del siguiente párrafo al respecto;
– y la estipulación, en la cláusula quinta, relativa a que la parte cedente asume a
todos los efectos que el no recibir los burofax que, a los efectos del ejercicio de la opción
de compra, se le remitan no derivará en falta de notificación.
Y como fundamentos de la negativa, sucintamente expuestos:
– la inscripción de las referencias a la posibilidad de descontar del precio de la
compraventa las cantidades que reciba la parte vendedora/cedente, desde la
formalización de la opción y hasta su ejercicio, requiere que se establezca un
procedimiento para la fijación objetiva del precio de la compraventa, citando en su apoyo
de su postura la Resolución de este Centro Directivo de 9 de enero de 2024, «en un
supuesto similar al recogido en el documento presentado».
– respecto de la negativa a inscribir la estipulación relativa a la imposibilidad de
aportar el/los certificados de saldo pendiente que se suplirá mediante un cálculo
aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador (tercer
párrafo del apartado 1 de la estipulación tercera), por ser criterio fijado por el Centro
Directivo en su Resolución de 18 de julio de 2022.
– y respecto de la denegación de lo que indica respecto de la cláusula quinta de la
escritura, en aplicación del principio constitucional de tutela efectiva y la doctrina
cve: BOE-A-2024-23611
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 274
Miércoles 13 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 145385
asume a todos los efectos, que el hecho de no recibir los burofax que a tal efecto se le
remitan, no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio de la opción de
compra, comprometiéndose a notificar cualquier cambio de domicilio.
En este supuesto de ejercicio unilateral, las partes otorgantes acuerdan que el precio
de la compraventa de la finca antes descrita será satisfecho, una vez deducidos los
importes correspondientes al precio o prima de la opción que se imputará al precio de la
compraventa, y/o aquellas cantidades retenidas para cancelar cargas existentes sobre la
finca y/o importes adeudados y pendientes de pago en el momento de formalización del
ejercicio de la opción de compra, así como cuantas cantidades reciba la parte
vendedora/cedente desde la formalización de la presente opción de compra y hasta el
ejercicio de la misma, mediante cheque y/o cheques bancarios nominativos, o
cualesquier otro medio de pago debidamente acreditado, y su posterior depósito notarial
mediante ingreso en la cuenta de consignación.
El otorgamiento de la escritura de compraventa en ejercicio de esta opción de
compra se notificará fehacientemente al concedente de la opción en su expresado
domicilio.
Las partes, a efectos de notificaciones y requerimientos, designan como domicilio los
indicados como propios en la comparecencia de esta escritura».
La registradora, en su calificación, acordó inscribir parcialmente el derecho de opción
de compra a favor del optante (con sujeción al régimen que resulte de la legislación
argentina aplicable), denegando la inscripción de:
– las estipulaciones recogidas en los apartados e), f) y g) de la cláusula segunda por
considerar que carecen de trascendencia real (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6.ª
del Reglamento Hipotecario);
– la referencia, en el apartado 1 de la cláusula tercera, a la posibilidad de imputar al
precio de la compraventa «cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde
la formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en
cheques y/o transferencia», la previsión recogida en el párrafo siguiente; así como, de la
cláusula quinta, último párrafo, la referencia a los «importes adeudados y pendientes de
pago en el momento de la formalización del ejercicio de la opción de compra, así como
cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la
presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma»;
– la estipulación relativa a que la imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo
pendiente se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que
pueda disponer el comprador, en el tercer párrafo del apartado 1 de la estipulación
tercera, así como, correlativamente, la previsión del siguiente párrafo al respecto;
– y la estipulación, en la cláusula quinta, relativa a que la parte cedente asume a
todos los efectos que el no recibir los burofax que, a los efectos del ejercicio de la opción
de compra, se le remitan no derivará en falta de notificación.
Y como fundamentos de la negativa, sucintamente expuestos:
– la inscripción de las referencias a la posibilidad de descontar del precio de la
compraventa las cantidades que reciba la parte vendedora/cedente, desde la
formalización de la opción y hasta su ejercicio, requiere que se establezca un
procedimiento para la fijación objetiva del precio de la compraventa, citando en su apoyo
de su postura la Resolución de este Centro Directivo de 9 de enero de 2024, «en un
supuesto similar al recogido en el documento presentado».
– respecto de la negativa a inscribir la estipulación relativa a la imposibilidad de
aportar el/los certificados de saldo pendiente que se suplirá mediante un cálculo
aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador (tercer
párrafo del apartado 1 de la estipulación tercera), por ser criterio fijado por el Centro
Directivo en su Resolución de 18 de julio de 2022.
– y respecto de la denegación de lo que indica respecto de la cláusula quinta de la
escritura, en aplicación del principio constitucional de tutela efectiva y la doctrina
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