BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 13 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 145381

Mediante la escritura de opción de compra se acordó el pago de una prima
de 3.000 € siendo dicha suma superior a la cantidad mínima que viene estableciendo la
normativa tributaria, esto es, un 5 % sobre la base del valor mayor entre Valor de
Referencia, valor de mercado o precio pactado por las partes.
Dicha prima obvio es que dicha suma será detraída del precio final pactado por la
compraventa, no siendo la misma en modo alguno una suma entregada en “préstamo” o
que pueda amparar otro tipo de negocio jurídico.
La misma, si es que se desea forzar los términos del acuerdo, pudiera asemejarse a
unas “arras” de un contrato de compraventa futuro pero no por ello se desnaturaliza el
negocio jurídico en sí, una opción de compra, ya que no se alteran los elementos
esenciales del mismo como es establecer el marco y las condiciones futuras de una
compraventa debiéndose de ejercitar la misma en otro instrumento público.
No puede coincidir esta parte con lo aducido por la Registradora en la resolución
notificada cuando afirma que se considera que subyace un contrato de financiación con
garantía inmobiliaria.
Nada más lejos, al contrario y tal y como es de ver en la propia escritura, la parte
optante que perdería la cantidad entregada en concepto de prima en caso de desistir de
ejercitar la opción de compra y en caso de ejercitarla, obviamente, se descontarían las
cantidades abonadas al concedente siendo la misma el importe de la prima abonado.
La formulación contenida en la escritura respecto a las cantidades que se podrán
detraer es, precisamente, para no dejar al arbitrio de una de las partes –la parte
concedente– el precio final a pagar por la parte optante para el caso de ejercitar la
opción de compra ya que, de no hacerse, la parte concedente vería libre la vía para
concertar préstamos o gravar el inmueble hasta el punto de que, como es obvio, la parte
optante ya no desearía ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de
cargas sobre el inmueble, y se vería obligada por la conducta de la concedente a perder
el dinero abonado en concepto de prima.
Lejos de suponer una situación de abuso para el concedente es para evitar una
situación de abuso por parte del mismo respecto a la parte optante y que se pueda llevar
a cabo una indeterminación en el precio final a abonar por la optante –sobre todo, por las
nuevas cargas que puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que pudiera
mostrar la parte concedente.
Tampoco subyace negocio jurídico anterior o ulterior al objeto de la presente y mucho
menos que el mismo sea un préstamo al que parece aducir la Registradora lo cual esta
parte no puede coincidir con los elementos a los que hace referencia ya que los mismos
son ajenos a la escritura cuya inscripción se pretende.
Consta además de lo expuesto como el clausulado de la escritura ha sido
previamente consensuado por las partes y como la parte concedente/vendedora refiere
expresamente en la Manifestación II: “ (…) la vendedora no depende en absoluto, ni
mantiene relación de confianza, con respecto al optante, ni que se encuentra en una
situación de vulnerabilidad económica o necesidad imperiosa de vender la finca, además
la parte cedente confirma haber entendido claramente el contenido de los acuerdos
establecidos en la presente escritura (…)”.
Consta, debido a ello, como la parte concedente manifiesta que no tiene necesidad
económica como para otorgar el presente negocio jurídico por lo que difícilmente se
puede argüir la coexistencia de un negocio jurídico consiente en un “préstamo”.
Tal y como consta de las alegaciones efectuadas así como del propio contenido de la
escritura de opción de compra puede observarse como en modo alguno pudiera
entenderse que subyace negocio jurídico distinto del contenido en la referida escritura.
No pueden acogerse por esta parte, tal y como ya hemos dicho, elementos referidos
por la Registradora como que existe incertidumbre en el precio así como que se
perjudican los derechos de terceros.
Lo exigido por la Registradora en su calificación va en contra de la libertad de pactos
previsto y recogido en el art. 1255 Código Civil y lo expuesto, además, por la
Registradora en su calificación parece ser contradictorio ya que hace referencia a que no

cve: BOE-A-2024-23611
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Núm. 274