BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 12 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 144220

opción de compra ya que, de no hacerse, la parte concedente vería libre la vía para
concertar préstamos o gravar el inmueble hasta el punto de que, como es obvio, la parte
optante ya no desearía ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de
cargas sobre abonado en concepto de prima.
El contenido de dicha cláusula es para evitar una situación de abuso por parte del
concedente respecto a la parte optante y que se pueda llevar a cabo una
indeterminación en el precio final a abonar por la optante –sobre todo, por las nuevas
cargas que puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que pudiera mostrar la
parte concedente.
Tampoco pudiera entenderse que subyace negocio jurídico anterior o ulterior al
objeto de la presente y consta además, como la parte concedente manifiesta que no
tiene necesidad económica como para otorgar el presente negocio jurídico.
No pueden acogerse por esta parte, tal y como ya hemos dicho, los elementos
referidos por la Registradora como que existe incertidumbre en el precio.
Lo exigido por la Registradora en su calificación va en contra de la libertad de pactos
previsto y recogido en el art. 1255 Código Civil y lo expuesto, además, por la
Registradora en su calificación parece ser contradictoria ya que refiere que el precio está
indeterminado y tras ello alude a una regulación específicamente pensada para los
préstamos hipotecarios al referir “Como ha señalado la DGSJ y FP en resolución de 14
de mayo de 2019, precisamente en un supuesto de ejercicio de opción de compra, “no
puede quedar al arbitrio de la parte concedente la decisión acerca de cuál es el saldo
pendiente de satisfacer de los préstamos hipotecarios que gravan la finca y que tal
importe pendiente resulte solo de la manifestación del optante, de acuerdo con el
artículo 1256 del Código civil (‘la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden
dejarse al arbitrio de una de los contratantes’), sino que ha de acreditarse por algún
medio indubitado, ya sea por comparecencia de un representante de la entidad
acreedora o mediante un certificado del saldo deudor expedido por persona facultada
para hacerlo, con firma debidamente legitimada”.
En el presente caso, tal y como hemos referido, no nos encontramos ante un
préstamo hipotecario sino que estamos frente a la constitución de un derecho de opción
de compra para lo que, a fin de que por la conducta de la concedente –titular del
inmueble–, no se pueda dar lugar a –precisamente– una indeterminación del precio final
en el caso de que la misma decida gravar el inmueble constituyendo préstamos, dejando
de abonarlos o dejando de pagar los tributos que pesan sobre el inmueble por lo que el
precio fijado en el momento de la opción de compra ya no sería ajustado a la realidad de
la finca.
Además de ello se daría la circunstancia de que precisamente, al no ejercitarse la
opción de compra por parte del optante debido a la situación creada por la cedente, la
misma incluso se vería beneficiada adjudicándose la prima abonada para ejercitar el
precio de opción de compra.
El hecho de que no hay aun criterio a seguir específicamente pensado para las
opciones de compra arrojando a esta parte a una “suerte” de interpretación de
resoluciones dictadas por DGSJ y FP para otros negocios jurídicos, conduce a concluir a
esta parte que ciertamente existe una clara inseguridad jurídica en cuanto a los criterios
interpretativos por parte de los distintos Registradores de la Propiedad sobre el negocio
de opción de compra.
Por todo lo expuesto entiende esta parte que debe de llevarse a cabo la inscripción
del negocio jurídico llevado a cabo puesto que no cabe modificar los términos acordados
en el mismo ya que supondría cambiar completamente los términos del negocio jurídico
además de que supondría una auténtica limitación a la autonomía de voluntad de las
partes previsto y regulado en el art, 1.255 CC.

cve: BOE-A-2024-23499
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Núm. 273