Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23499)
Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 47 a la inscripción total de una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144218
veintiuna centésimas por ciento –86,21 %–, por título de cesión onerosa, en los términos
expresados en la precedente escritura.
Al margen de dicha inscripción se han extendido dos notas de afección fiscal. De
conformidad con la dicción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria (en su redacción dada por
la Ley 13/2015, de 24 de junio), se ha procedido a la asignación del código registral
único a la finca objeto de la presente, quedando así reflejado en el folio registral
correspondiente. El asiento practicado está bajo la salvaguardia de los Tribunales y
produce los efectos señalados en los artículos 1, 17, 32, 34, 38, 41 y 97 de la Ley
Hipotecaria.
No han tenido acceso al Registro los siguientes pactos o estipulaciones:
1. El apartado e) de la cláusula segunda, relativo al compromiso de la parte
concedente/vendedora de no arrendar, ni vender ni hipotecar la finca sin consentimiento
de la parte optante/vendedora, por tratarse de una prohibición de disponer no permitida
por los artículos 27 y 107.3.º de la Ley Hipotecaria.
2. En la cláusula tercera, del apartado 1, el final del tercer párrafo y el penúltimo
párrafo, en concreto lo siguiente: “La imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo
pendiente se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que
pueda disponer el comprador en cada momento, quedando el comprador obligado a
asumir las posibles diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo
reclamar la concedente/vendedora la diferencia a su favor. En ningún caso se entenderá
que la no aportación de los certificados dará lugar a una cláusula suspensiva, quedando
completado el pago del precio de la presente opción de compra y quedando
perfectamente legitimado el vendedor a reclamar al comprador cuantas cantidades
considere oportunas por este concepto”.
Como ha señalado la DGSJyFP en resolución de 14 de mayo de 2019, precisamente
en un supuesto de ejercicio de opción de compra, “no puede quedar al arbitrio de la parte
concedente la decisión acerca de cuál es el saldo pendiente de satisfacer de los
préstamos hipotecarios que gravan la finca y que tal importe pendiente resulte solo de la
manifestación del optante, de acuerdo con el artículo 1256 del Código civil (‘la validez y
el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes’), sino que ha de acreditarse por algún medio indubitado, ya sea por
comparecencia de un representante de la entidad acreedora o mediante un certificado
del saldo deudor expedido por persona facultada para hacerlo, con firma debidamente
legitimada”.
3. En la cláusula quinta el último inciso del párrafo segundo, en concreto la frase
aislada: “asume a todos los efectos, que el hecho de no recibir dicha notificación que a
tal efecto se le remita, no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio de la
opción de compra”.
Como ha señalado la DGSJyFP en la citada resolución de 14 de mayo de 2019, “la
regulación que los Reglamentos Hipotecario y Notarial hacen respecto de los
requerimientos y notificaciones ha de interpretarse de acuerdo con las exigencias de los
preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva en los
términos que la misma es interpretada por el Tribunal Constitucional: necesidad de
diligencia en procurar el conocimiento personal por parte del afectado (Sentencia de 7 de
mayo de 2012, por todas)”. Y continúa diciendo que “A efectos de notificación, se debe
considerar suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con
aviso de recibo del documento, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio
designado por las partes, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío
ha sido debidamente entregado en dicho domicilio (cfr. Resolución de 21 de noviembre
de 1992)”. Doctrina reiterada en resoluciones de 25 de septiembre de 2019, 15 de mayo
de dos mil veintitrés, 19 de febrero de 2020, 16 de marzo de 2021, 18 de marzo de 2021
y 15 de abril de 2021, entre otras.
4. La cláusula séptima “Solicitud especial”, por inoperante, al haberse practicado la
inscripción de la opción de compra.
cve: BOE-A-2024-23499
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 273
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144218
veintiuna centésimas por ciento –86,21 %–, por título de cesión onerosa, en los términos
expresados en la precedente escritura.
Al margen de dicha inscripción se han extendido dos notas de afección fiscal. De
conformidad con la dicción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria (en su redacción dada por
la Ley 13/2015, de 24 de junio), se ha procedido a la asignación del código registral
único a la finca objeto de la presente, quedando así reflejado en el folio registral
correspondiente. El asiento practicado está bajo la salvaguardia de los Tribunales y
produce los efectos señalados en los artículos 1, 17, 32, 34, 38, 41 y 97 de la Ley
Hipotecaria.
No han tenido acceso al Registro los siguientes pactos o estipulaciones:
1. El apartado e) de la cláusula segunda, relativo al compromiso de la parte
concedente/vendedora de no arrendar, ni vender ni hipotecar la finca sin consentimiento
de la parte optante/vendedora, por tratarse de una prohibición de disponer no permitida
por los artículos 27 y 107.3.º de la Ley Hipotecaria.
2. En la cláusula tercera, del apartado 1, el final del tercer párrafo y el penúltimo
párrafo, en concreto lo siguiente: “La imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo
pendiente se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que
pueda disponer el comprador en cada momento, quedando el comprador obligado a
asumir las posibles diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo
reclamar la concedente/vendedora la diferencia a su favor. En ningún caso se entenderá
que la no aportación de los certificados dará lugar a una cláusula suspensiva, quedando
completado el pago del precio de la presente opción de compra y quedando
perfectamente legitimado el vendedor a reclamar al comprador cuantas cantidades
considere oportunas por este concepto”.
Como ha señalado la DGSJyFP en resolución de 14 de mayo de 2019, precisamente
en un supuesto de ejercicio de opción de compra, “no puede quedar al arbitrio de la parte
concedente la decisión acerca de cuál es el saldo pendiente de satisfacer de los
préstamos hipotecarios que gravan la finca y que tal importe pendiente resulte solo de la
manifestación del optante, de acuerdo con el artículo 1256 del Código civil (‘la validez y
el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes’), sino que ha de acreditarse por algún medio indubitado, ya sea por
comparecencia de un representante de la entidad acreedora o mediante un certificado
del saldo deudor expedido por persona facultada para hacerlo, con firma debidamente
legitimada”.
3. En la cláusula quinta el último inciso del párrafo segundo, en concreto la frase
aislada: “asume a todos los efectos, que el hecho de no recibir dicha notificación que a
tal efecto se le remita, no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio de la
opción de compra”.
Como ha señalado la DGSJyFP en la citada resolución de 14 de mayo de 2019, “la
regulación que los Reglamentos Hipotecario y Notarial hacen respecto de los
requerimientos y notificaciones ha de interpretarse de acuerdo con las exigencias de los
preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva en los
términos que la misma es interpretada por el Tribunal Constitucional: necesidad de
diligencia en procurar el conocimiento personal por parte del afectado (Sentencia de 7 de
mayo de 2012, por todas)”. Y continúa diciendo que “A efectos de notificación, se debe
considerar suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con
aviso de recibo del documento, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio
designado por las partes, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío
ha sido debidamente entregado en dicho domicilio (cfr. Resolución de 21 de noviembre
de 1992)”. Doctrina reiterada en resoluciones de 25 de septiembre de 2019, 15 de mayo
de dos mil veintitrés, 19 de febrero de 2020, 16 de marzo de 2021, 18 de marzo de 2021
y 15 de abril de 2021, entre otras.
4. La cláusula séptima “Solicitud especial”, por inoperante, al haberse practicado la
inscripción de la opción de compra.
cve: BOE-A-2024-23499
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 273
