BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 12 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 144226

dicho precio; e igualmente el precio de la compraventa, constando textualmente en la
escritura: «1.–El precio de compraventa de la finca será la suma de ciento veinticinco mil
euros (€ 125.000), cantidad que la parte optante/compradora deberá satisfacer, en el
momento que se ejercite la opción de compra, la cual se podrá ejercitar sobre la finca,
una vez descontado el precio o la prima de la opción que se imputará al precio de la
compraventa».
Y en el párrafo tercero de dicho apartado, se pacta que la parte concedente acepta
de forma expresa que para el caso de subrogarse la optante en la deuda pendiente de la
hipoteca o hipotecas que graven la finca o bien se produzca la retención del importe
necesario para satisfacer el remanente de dichos créditos, siempre que estuvieren
vigentes e inscritos con cargo preferente al otorgamiento de la escritura, una vez
descontada la prima de la opción, y otros desembolsos previstos en la escritura,
señalando ésta: «la parte optante/compradora solicitará de los posibles acreedores,
certificación del saldo pendiente a fecha de ejercicio de la opción, siendo dicho saldo,
sus intereses, gastos y comisiones la cantidad a descontar del precio para el ejercicio de
la opción de compra, entregando a la parte concedente-vendedora, el saldo restante a su
favor resultante o bien pudiendo reclamar la optante la diferencia a su favor (…)».
3. Pero volviendo a tratar de delimitar correctamente el objeto del recurso, hay
determinados pactos que considera la nota no tienen trascendencia real y cuya
calificación no se recurre en ningún momento. Como tampoco se recurre, expresa y
claramente, el último inciso del párrafo segundo de la cláusula quinta; en concreto la
frase aislada «asume a todos los efectos, que el hecho de no recibir dicha notificación
que a tal efecto se le remita, no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio
de la opción de compra».
Por ello la resolución del recurso ha de centrarse en la denegación de acceso tabular
del apartado 1, el final del tercer párrafo y el penúltimo párrafo de la cláusula tercera; en
concreto lo siguiente: «La imposibilidad de aportar el/los certificados de saldo pendiente
se suplirá mediante un cálculo aproximado basado en la información de que pueda
disponer el comprador en cada momento, quedando el comprador obligado a asumir las
posibles diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse, pudiendo reclamar la
concedente/vendedora la diferencia a su favor (…) En ningún caso se entenderá que la
no aportación de los certificados dará lugar a una cláusula suspensiva, quedando
completado el pago del precio de la presente opción de compra y quedando
perfectamente legitimado el vendedor a reclamar al comprador cuantas cantidades
considere oportunas por este concepto».
Defecto, cuyo confirmación es obligada con arreglo a la doctrina de la Resolución de
este Centro Directivo de 18 de julio de 2022, que dice literalmente: «No obstante, debe
confirmarse la nota de calificación es la denegación de la de la expresión relativa al pago
del precio mediante un «cálculo aproximado basado en la información de que pueda
disponer el comprador en cada momento» según se prevé en la cláusula tercera del
contrato para el caso de que dicho comprador manifieste una imposibilidad de aportar
certificados de saldo pendiente de las deudas en que se haya subrogado o cuyo pago
haya asumido.
Esta cláusula contraviene el principio de determinación registral propio de nuestro
sistema registral y puede suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio
de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del Código Civil)».
Además, tal cláusula dejaría indeterminada la cantidad a consignar en caso de
ejercicio de la opción, frente a titulares de cargas posteriores.
4. Por último y como ante se expuso, no son objeto de recurso determinados
pactos de la escritura enumerados en la calificación; en concreto la cláusula séptima;
octava, cuarta y novena, básicamente por carecer de trascendencia real. También se
deniega la inscripción, aparte del defecto antes examinado y confirmado, el apartado e)
de la cláusula segunda (por tratarse de una prohibición de disponer no permitida); así
como el ultimo inciso del párrafo segundo de la cláusula quinta, que antes se ha
transcrito, y respecto de la cual tiene razón la registradora al denegarlo y traer a colación

cve: BOE-A-2024-23499
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Núm. 273