Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23499)
Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 47 a la inscripción total de una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144225
optante ya no desearía ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de
cargas sobre abonado en concepto de prima. El contenido de dicha cláusula es para
evitar una situación de abuso por parte del concedente respecto a la parte optante y que
se pueda llevar a cabo una indeterminación en el precio final a abonar por la optante –
sobre todo, por las nuevas cargas que puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta
que pudiera mostrar la parte concedente.
– tampoco pudiera entenderse que subyace negocio jurídico anterior o ulterior al
objeto de la presente, y consta, además, cómo la parte concedente manifiesta que no
tiene necesidad económica para otorgar el presente negocio jurídico; no pudiéndose
acogerse los elementos referidos por la Registradora, como que existe incertidumbre en
el precio, pues ello va en contra de la libertad de pactos previsto y recogido en el
art. 1255 Código Civil.
– Lo expuesto, además, por la registradora en su calificación parece ser
contradictoria ya que refiere que el precio está indeterminado y tras ello alude a una
regulación específicamente pensada para los préstamos hipotecarios.
2. Así las cosas, antes de entrar a resolver el recurso, con carácter previo es
obligado realizar ciertas precisiones:
a) que es bien cierto que en estos últimos tiempos este Centro Directivo se ha
ocupado, en absoluto de manera ocasional y aislada, de la problemática de las opciones
de compra en relación con la prohibición del pacto comisorio, confirmando calificaciones
que denegaban su acceso al Registro, en tanto que tales operaciones presentaban
evidencias de constituir supuestos de financiación, garantizados con una opción de
compra que podría devenir en mecanismo de adquisición del bien objeto de aquella, al
margen de las garantías de todo proceso de ejecución.
Ahora bien, en este caso hay que partir de la existencia de una opción de compra
que ha accedido a los libros registrales en virtud de un asiento –de inscripción– que
queda bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria), en tanto que –obvio resulta decirlo– practicada bajo la responsabilidad del
registrador, ejerciendo su independencia en la función calificadora. Por ello, su
modificación o cancelación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento de los
titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados, o bien mediante una
resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (vid. artículos 1, 38, 40,
82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria); en caso contrario se produciría una situación de
indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española (cfr. artículo 24).
Todo ello delimita el ámbito y alcance del recurso y, en consecuencia, la resolución
que se dicte, la cual únicamente deberá abordar los extremos de la calificación que
hayan sido expresa y claramente recurridos.
b) Y, ciertamente, del escrito de interposición no resulta con claridad cuál es el
objeto del recurso, pues en su encabezamiento se dice que «Que en fecha 31 de mayo
de 2024 me ha sido notificada, inscripción parcial de la inscripción por existencia de
defecto subsanable siendo el mismo: – Aparente indeterminación del precio de
compraventa en ejercicio del derecho de opción de compra por los optantes»; y en los
«hechos», en la página segunda del recurso, consta que «se deniega la inscripción total
de la escritura referida, como ya hemos indicado, por parte del Registro de la Propiedad
de Madrid n.º 47 al apreciar la Registradora que existe una indeterminación en el precio
de ejercicio de la opción de compra». Como tampoco se alcanza a comprender el
sentido de esta frase del recurso, cuando indica que la registradora en su calificación
«alude a una regulación específicamente pensada para los préstamos hipotecarios».
Añadiéndose en el recurso que no nos encontramos ante un préstamo hipotecario, sino
que estamos frente a la constitución de un derecho de opción de compra; algo,
reiteramos, que para nada se dice en la calificación.
Y es que resulta que en la inscripción practicada se ha hecho constar el precio de la
opción (determinado, por tanto y sin que se haya denegado su acceso al Registro)
ascendente a 8.255,00 euros, así como los medios de pago empleados para satisfacer
cve: BOE-A-2024-23499
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 273
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144225
optante ya no desearía ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de
cargas sobre abonado en concepto de prima. El contenido de dicha cláusula es para
evitar una situación de abuso por parte del concedente respecto a la parte optante y que
se pueda llevar a cabo una indeterminación en el precio final a abonar por la optante –
sobre todo, por las nuevas cargas que puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta
que pudiera mostrar la parte concedente.
– tampoco pudiera entenderse que subyace negocio jurídico anterior o ulterior al
objeto de la presente, y consta, además, cómo la parte concedente manifiesta que no
tiene necesidad económica para otorgar el presente negocio jurídico; no pudiéndose
acogerse los elementos referidos por la Registradora, como que existe incertidumbre en
el precio, pues ello va en contra de la libertad de pactos previsto y recogido en el
art. 1255 Código Civil.
– Lo expuesto, además, por la registradora en su calificación parece ser
contradictoria ya que refiere que el precio está indeterminado y tras ello alude a una
regulación específicamente pensada para los préstamos hipotecarios.
2. Así las cosas, antes de entrar a resolver el recurso, con carácter previo es
obligado realizar ciertas precisiones:
a) que es bien cierto que en estos últimos tiempos este Centro Directivo se ha
ocupado, en absoluto de manera ocasional y aislada, de la problemática de las opciones
de compra en relación con la prohibición del pacto comisorio, confirmando calificaciones
que denegaban su acceso al Registro, en tanto que tales operaciones presentaban
evidencias de constituir supuestos de financiación, garantizados con una opción de
compra que podría devenir en mecanismo de adquisición del bien objeto de aquella, al
margen de las garantías de todo proceso de ejecución.
Ahora bien, en este caso hay que partir de la existencia de una opción de compra
que ha accedido a los libros registrales en virtud de un asiento –de inscripción– que
queda bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria), en tanto que –obvio resulta decirlo– practicada bajo la responsabilidad del
registrador, ejerciendo su independencia en la función calificadora. Por ello, su
modificación o cancelación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento de los
titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados, o bien mediante una
resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (vid. artículos 1, 38, 40,
82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria); en caso contrario se produciría una situación de
indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española (cfr. artículo 24).
Todo ello delimita el ámbito y alcance del recurso y, en consecuencia, la resolución
que se dicte, la cual únicamente deberá abordar los extremos de la calificación que
hayan sido expresa y claramente recurridos.
b) Y, ciertamente, del escrito de interposición no resulta con claridad cuál es el
objeto del recurso, pues en su encabezamiento se dice que «Que en fecha 31 de mayo
de 2024 me ha sido notificada, inscripción parcial de la inscripción por existencia de
defecto subsanable siendo el mismo: – Aparente indeterminación del precio de
compraventa en ejercicio del derecho de opción de compra por los optantes»; y en los
«hechos», en la página segunda del recurso, consta que «se deniega la inscripción total
de la escritura referida, como ya hemos indicado, por parte del Registro de la Propiedad
de Madrid n.º 47 al apreciar la Registradora que existe una indeterminación en el precio
de ejercicio de la opción de compra». Como tampoco se alcanza a comprender el
sentido de esta frase del recurso, cuando indica que la registradora en su calificación
«alude a una regulación específicamente pensada para los préstamos hipotecarios».
Añadiéndose en el recurso que no nos encontramos ante un préstamo hipotecario, sino
que estamos frente a la constitución de un derecho de opción de compra; algo,
reiteramos, que para nada se dice en la calificación.
Y es que resulta que en la inscripción practicada se ha hecho constar el precio de la
opción (determinado, por tanto y sin que se haya denegado su acceso al Registro)
ascendente a 8.255,00 euros, así como los medios de pago empleados para satisfacer
cve: BOE-A-2024-23499
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