Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23497)
Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Almansa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144201
3. Conforme a la doctrina de este Centro Directivo, son requisitos básicos para que
se pueda inscribir la vinculación «ob rem» los siguientes:
a) existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la
vinculación.
Como puso de relieve la Resolución de 28 de octubre de 2013, el régimen de la
propiedad vigente en España, desde la promulgación del Código Civil, se caracteriza por
establecer el principio de propiedad libre y plena, sin perjuicio de su función social, como
base de un régimen de libre disposición de bienes y circulación de riqueza. Sin embargo,
de ese principio de libre disposición de la propiedad se exceptúan, entre otros, los
supuestos de la llamada titularidad «ob rem». Por ello, en la medida en que esta
vinculación restringe el principio de libre disposición, es necesario que concurra una
causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta
relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio, según antes se
ha indicado. Ya la Resolución de este Centro Directivo de 3 de septiembre de 1982
aclaró, respecto de esa conexión entre las fincas, que «la relación física entre los
inmuebles o correlación de destino, por su necesidad, utilidad o comodidad inclusive,
justifica la conexión de titularidades entre ellos, y aunque las fincas no estén
consideradas en un mismo plano, ya que por su importancia y respectivo destino una
esté al servicio de la otra, lo mismo sucederá con la titularidad de los derechos sobre una
y otra».
b) la previa inscripción en el Registro de las fincas a que afecte la vinculación. La
finca es el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la
base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr.
artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6.ª del Reglamento
Hipotecario). No sería admisible inscribir la vinculación «ob rem» sobre finca inscrita
cuando la otra finca vinculada no lo está, ya que la referencia a vinculación «ob rem», se
convertiría en una mera mención. La proscripción registral de las menciones está
claramente asentada en la Ley, con el fin de dar mayor precisión a los asientos
registrales y, por ende, a la protección que dispensa el Registro. Así, el artículo 29 de la
Ley Hipotecaria dispone que «la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de
derechos susceptibles de inscripción separada y especial» (vid. Resolución de este
Centro Directivo de 28 de octubre de 2013).
c) adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que
recae el derecho. El principio de especialidad y la concreta regulación legal en esta
materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) exigen la
descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la Propiedad
como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la
regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral (en
este sentido, Resolución de 7 de enero de 1994).
4. En el concreto supuesto de este recurso, coinciden el recurrente y el registrador
en que las dos fincas –vivienda y plaza de garaje– están vinculadas. Es más, solicitada
al Ayuntamiento la desvinculación, se ha dictado resolución municipal de fecha 22 de
mayo de 2024 en la que se deniega. La cuestión que se plantea es que, constando
inscritas las fincas, cada una de ellas a nombre de distinto titular, el registrador ha de
suspender la inscripción de la plaza de garaje por mor del principio de legitimación y
tracto sucesivo, siendo que la otra tampoco puede ser inscrita en virtud de la vinculación.
En este punto, conviene recordar que el principio de tracto sucesivo, consagrado en
el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impone que para inscribir actos declarativos,
constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los derechos constituidos sobre
el mismo, dichos actos deberán estar otorgados por los titulares registrales, ya sea por
su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada
contra los mencionados titulares registrales, lo cual no es sino aplicación del principio de
legitimación registral, según el cual a todos los efectos legales se presume que los
cve: BOE-A-2024-23497
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 273
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144201
3. Conforme a la doctrina de este Centro Directivo, son requisitos básicos para que
se pueda inscribir la vinculación «ob rem» los siguientes:
a) existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la
vinculación.
Como puso de relieve la Resolución de 28 de octubre de 2013, el régimen de la
propiedad vigente en España, desde la promulgación del Código Civil, se caracteriza por
establecer el principio de propiedad libre y plena, sin perjuicio de su función social, como
base de un régimen de libre disposición de bienes y circulación de riqueza. Sin embargo,
de ese principio de libre disposición de la propiedad se exceptúan, entre otros, los
supuestos de la llamada titularidad «ob rem». Por ello, en la medida en que esta
vinculación restringe el principio de libre disposición, es necesario que concurra una
causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta
relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio, según antes se
ha indicado. Ya la Resolución de este Centro Directivo de 3 de septiembre de 1982
aclaró, respecto de esa conexión entre las fincas, que «la relación física entre los
inmuebles o correlación de destino, por su necesidad, utilidad o comodidad inclusive,
justifica la conexión de titularidades entre ellos, y aunque las fincas no estén
consideradas en un mismo plano, ya que por su importancia y respectivo destino una
esté al servicio de la otra, lo mismo sucederá con la titularidad de los derechos sobre una
y otra».
b) la previa inscripción en el Registro de las fincas a que afecte la vinculación. La
finca es el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la
base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr.
artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6.ª del Reglamento
Hipotecario). No sería admisible inscribir la vinculación «ob rem» sobre finca inscrita
cuando la otra finca vinculada no lo está, ya que la referencia a vinculación «ob rem», se
convertiría en una mera mención. La proscripción registral de las menciones está
claramente asentada en la Ley, con el fin de dar mayor precisión a los asientos
registrales y, por ende, a la protección que dispensa el Registro. Así, el artículo 29 de la
Ley Hipotecaria dispone que «la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de
derechos susceptibles de inscripción separada y especial» (vid. Resolución de este
Centro Directivo de 28 de octubre de 2013).
c) adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que
recae el derecho. El principio de especialidad y la concreta regulación legal en esta
materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) exigen la
descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la Propiedad
como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la
regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral (en
este sentido, Resolución de 7 de enero de 1994).
4. En el concreto supuesto de este recurso, coinciden el recurrente y el registrador
en que las dos fincas –vivienda y plaza de garaje– están vinculadas. Es más, solicitada
al Ayuntamiento la desvinculación, se ha dictado resolución municipal de fecha 22 de
mayo de 2024 en la que se deniega. La cuestión que se plantea es que, constando
inscritas las fincas, cada una de ellas a nombre de distinto titular, el registrador ha de
suspender la inscripción de la plaza de garaje por mor del principio de legitimación y
tracto sucesivo, siendo que la otra tampoco puede ser inscrita en virtud de la vinculación.
En este punto, conviene recordar que el principio de tracto sucesivo, consagrado en
el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impone que para inscribir actos declarativos,
constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los derechos constituidos sobre
el mismo, dichos actos deberán estar otorgados por los titulares registrales, ya sea por
su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada
contra los mencionados titulares registrales, lo cual no es sino aplicación del principio de
legitimación registral, según el cual a todos los efectos legales se presume que los
cve: BOE-A-2024-23497
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Núm. 273
