Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23497)
Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Almansa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144200
rem» de la finca, sin que la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que
excluye la transmisión de la cuota vinculada; que el carácter de titularidad «ob rem» que
figura en la inscripción de la finca subordinada impide que su titular pueda ejercitar el
poder de disposición; que el Registro publica la titularidad favor de una persona que
conforme resulta del propio Registro no puede ser titular de ella, toda vez que no es
titular de la finca principal; que se produce una inexactitud registral, motivada por un
error registral, porque, aunque en el título por el cual adquiere «Mosacata, S.L.» se había
omitido hacer referencia a la vinculación «ob rem», por defecto el Registro tendría que
haber inscrito dicha vinculación, porque esa información consta en los libros del Registro,
en las inscripciones.
2. Previamente, en cuanto a las vinculaciones «ob rem», como puso de relieve la
Resolución de esta Dirección General de 22 de abril de 2016, la configuración jurídica de
la titularidad de una finca registral con el carácter «ob rem» respecto de otras tiene como
consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la
titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la
titularidad de la finca «ob rem» corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la
finca principal. Como se afirmó en la Resolución de 29 de noviembre de 2007, los
elementos vinculados son titularidades «ob rem», que no pueden seguir un régimen
jurídico distinto al del elemento principal a que están adscritos (por lo que –en el caso
entonces analizado– la hipoteca de la vivienda unifamiliar conlleva la de la participación
indivisa que le está vinculada, máxime cuando elemento principal y vinculado aparecen
descritos expresamente).
Existe vinculación «ob rem» entre dos (o más) fincas cuando se da entre ellas un
vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas –
que han de pertenecer a un mismo dueño– por existir una causa económica y a la vez
jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia
o accesoriedad e incluso de servicio (vid. Resolución de este Centro Directivo de 3 de
septiembre de 1982).
Esto supone que en los casos de titularidad «ob rem» se configura la titularidad
dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está conectada.
La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de
producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un
mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación, sin que los elementos
vinculados puedan seguir un régimen jurídico distinto que el del elemento principal al que
están adscritos (cfr. Resoluciones de 29 de noviembre de 2007, 28 de octubre de 2013,
31 de octubre de 2018, 19 de junio de 2020 y 22 de junio de 2022).
Ahora bien, para que esta configuración jurídica surta los efectos expuestos deberá
venir determinada por la ley, o bien, resultar de la inscripción registral, sin que en ningún
caso pueda presumirse ni establecerse de forma tácita (cfr. Resolución de 2 de marzo
de 2007), pues tal y como manifestó esta Dirección General en la Resolución de 22 de
abril de 2016, dicha consecuencia no depende del disponente por sí solo, ya que la
alteración o modificación de la configuración jurídica de la titularidad «ob rem» deberá
haber sido efectuada y consentida por todos sus titulares; de este modo, el único
consentimiento contractual preciso es el consentimiento prestado al negocio traslativo
del elemento principal, sin que precise un consentimiento adicional para que se entienda
asimismo transmitida la titularidad «ob rem» de la finca o cuota de finca vinculada y sin
que la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que excluye la transmisión
de la cuota vinculada. De ello se deduce que en la inscripción de la finca vinculada lo
que debe figurar es su configuración jurídica debidamente constituida como titularidad
«ob rem» y la determinación precisa de todas y cada una de las fincas registrales
principales.
cve: BOE-A-2024-23497
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 273
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144200
rem» de la finca, sin que la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que
excluye la transmisión de la cuota vinculada; que el carácter de titularidad «ob rem» que
figura en la inscripción de la finca subordinada impide que su titular pueda ejercitar el
poder de disposición; que el Registro publica la titularidad favor de una persona que
conforme resulta del propio Registro no puede ser titular de ella, toda vez que no es
titular de la finca principal; que se produce una inexactitud registral, motivada por un
error registral, porque, aunque en el título por el cual adquiere «Mosacata, S.L.» se había
omitido hacer referencia a la vinculación «ob rem», por defecto el Registro tendría que
haber inscrito dicha vinculación, porque esa información consta en los libros del Registro,
en las inscripciones.
2. Previamente, en cuanto a las vinculaciones «ob rem», como puso de relieve la
Resolución de esta Dirección General de 22 de abril de 2016, la configuración jurídica de
la titularidad de una finca registral con el carácter «ob rem» respecto de otras tiene como
consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la
titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la
titularidad de la finca «ob rem» corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la
finca principal. Como se afirmó en la Resolución de 29 de noviembre de 2007, los
elementos vinculados son titularidades «ob rem», que no pueden seguir un régimen
jurídico distinto al del elemento principal a que están adscritos (por lo que –en el caso
entonces analizado– la hipoteca de la vivienda unifamiliar conlleva la de la participación
indivisa que le está vinculada, máxime cuando elemento principal y vinculado aparecen
descritos expresamente).
Existe vinculación «ob rem» entre dos (o más) fincas cuando se da entre ellas un
vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas –
que han de pertenecer a un mismo dueño– por existir una causa económica y a la vez
jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia
o accesoriedad e incluso de servicio (vid. Resolución de este Centro Directivo de 3 de
septiembre de 1982).
Esto supone que en los casos de titularidad «ob rem» se configura la titularidad
dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está conectada.
La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de
producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un
mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación, sin que los elementos
vinculados puedan seguir un régimen jurídico distinto que el del elemento principal al que
están adscritos (cfr. Resoluciones de 29 de noviembre de 2007, 28 de octubre de 2013,
31 de octubre de 2018, 19 de junio de 2020 y 22 de junio de 2022).
Ahora bien, para que esta configuración jurídica surta los efectos expuestos deberá
venir determinada por la ley, o bien, resultar de la inscripción registral, sin que en ningún
caso pueda presumirse ni establecerse de forma tácita (cfr. Resolución de 2 de marzo
de 2007), pues tal y como manifestó esta Dirección General en la Resolución de 22 de
abril de 2016, dicha consecuencia no depende del disponente por sí solo, ya que la
alteración o modificación de la configuración jurídica de la titularidad «ob rem» deberá
haber sido efectuada y consentida por todos sus titulares; de este modo, el único
consentimiento contractual preciso es el consentimiento prestado al negocio traslativo
del elemento principal, sin que precise un consentimiento adicional para que se entienda
asimismo transmitida la titularidad «ob rem» de la finca o cuota de finca vinculada y sin
que la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que excluye la transmisión
de la cuota vinculada. De ello se deduce que en la inscripción de la finca vinculada lo
que debe figurar es su configuración jurídica debidamente constituida como titularidad
«ob rem» y la determinación precisa de todas y cada una de las fincas registrales
principales.
cve: BOE-A-2024-23497
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Núm. 273
