Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23497)
Resolución de 2 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Almansa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144202
derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo (cfr. artículo 38.1.º de la Ley Hipotecaria).
Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid., por todas, la
Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario,
íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el
de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto
sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se
exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria). En consecuencia, estando la finca transmitida, inscrita en el Registro de la
Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no
podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular
registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr.
artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria).
La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así
como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el
cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular o derivados
de procedimientos judiciales o administrativos en que el mismo no haya tenido
intervención.
Con estos parámetros y limitados al defecto señalado, la calificación ha de ser
confirmada.
5. Alega el recurrente que el Registro publica la titularidad favor de una persona
que conforme resulta del propio Registro no puede ser titular de ella, toda vez que no es
titular de la finca principal; que por tanto se produce una inexactitud registral, motivada
por un error registral, porque en el título previo de adquisición se había omitido hacer
referencia a la vinculación «ob rem», y por defecto, el Registro tendría que haber
calificado negativamente o haber inscrito dicha vinculación, porque esa información
constaba en los libros del Registro.
Es cierto que existe un error, pero no es el del recurso el ámbito en el que ha de
solicitarse la rectificación del Registro.
Como se ha afirmado anteriormente por este Centro Directivo (cfr. Resoluciones
de 13 de julio y 13 de octubre de 2009), conviene para mayor claridad distinguir los
conceptos de inexactitud registral y error. Existe inexactitud cuando concurre cualquier
discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (cfr. artículo 39 de la Ley
Hipotecaria), y existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se
encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios se incurre en una
discordancia. A su vez, los errores pueden ser materiales y de concepto: son materiales
cuando se ponen unas palabras por otras, pero no se altera el verdadero sentido de una
inscripción ni de sus componentes básicos. En caso contrario el error es de concepto. En
el presente supuesto, si existe una inexactitud podría rectificarse mediante la aportación
del documento público del que resulte la misma; y si se estima que hay un error lo
procedente será aportar el título que causó la inscripción u otro título rectificatorio, sin
que en ningún caso baste la mera instancia ni manifestaciones de los interesados.
6. Este Centro Directivo ha reiterado (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de
febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, 5
y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015, 15 de marzo y 11 de septiembre de 2017 y 23 de
febrero y 22 de marzo de 2018) que la rectificación de los asientos exige, bien el
consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún
derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de
autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio
declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar
conceda algún derecho. Tal aserto se fundamenta en el principio esencial por el cual los
asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus
efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria).
cve: BOE-A-2024-23497
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 273
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144202
derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo (cfr. artículo 38.1.º de la Ley Hipotecaria).
Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid., por todas, la
Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario,
íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el
de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto
sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se
exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria). En consecuencia, estando la finca transmitida, inscrita en el Registro de la
Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no
podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular
registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr.
artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria).
La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así
como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el
cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular o derivados
de procedimientos judiciales o administrativos en que el mismo no haya tenido
intervención.
Con estos parámetros y limitados al defecto señalado, la calificación ha de ser
confirmada.
5. Alega el recurrente que el Registro publica la titularidad favor de una persona
que conforme resulta del propio Registro no puede ser titular de ella, toda vez que no es
titular de la finca principal; que por tanto se produce una inexactitud registral, motivada
por un error registral, porque en el título previo de adquisición se había omitido hacer
referencia a la vinculación «ob rem», y por defecto, el Registro tendría que haber
calificado negativamente o haber inscrito dicha vinculación, porque esa información
constaba en los libros del Registro.
Es cierto que existe un error, pero no es el del recurso el ámbito en el que ha de
solicitarse la rectificación del Registro.
Como se ha afirmado anteriormente por este Centro Directivo (cfr. Resoluciones
de 13 de julio y 13 de octubre de 2009), conviene para mayor claridad distinguir los
conceptos de inexactitud registral y error. Existe inexactitud cuando concurre cualquier
discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (cfr. artículo 39 de la Ley
Hipotecaria), y existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se
encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios se incurre en una
discordancia. A su vez, los errores pueden ser materiales y de concepto: son materiales
cuando se ponen unas palabras por otras, pero no se altera el verdadero sentido de una
inscripción ni de sus componentes básicos. En caso contrario el error es de concepto. En
el presente supuesto, si existe una inexactitud podría rectificarse mediante la aportación
del documento público del que resulte la misma; y si se estima que hay un error lo
procedente será aportar el título que causó la inscripción u otro título rectificatorio, sin
que en ningún caso baste la mera instancia ni manifestaciones de los interesados.
6. Este Centro Directivo ha reiterado (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de
febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, 5
y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015, 15 de marzo y 11 de septiembre de 2017 y 23 de
febrero y 22 de marzo de 2018) que la rectificación de los asientos exige, bien el
consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún
derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de
autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio
declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar
conceda algún derecho. Tal aserto se fundamenta en el principio esencial por el cual los
asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus
efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria).
cve: BOE-A-2024-23497
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 273
