Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23494)
Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Monóvar a inscribir una escritura de constitución de régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144180
conste en el Registro anotación preventiva alguna por incoación de expediente de
disciplina urbanística sobre la finca.
A la vista de lo anterior, el defecto señalado en la calificación decae ya que en el
caso de este recurso el título reúne todos los requisitos para la inscripción de la
rectificación de la descripción y modificación de usos de la edificación que se pretende,
quedando acreditada la antigüedad suficiente de la edificación en los términos previstos
en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo. Como es sabido, este precepto
permite la inscripción de edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no
proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen
su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes,
cuando ello se acredite (entre otros medios posibles) mediante certificación catastral o
técnica en la que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción
coincidente con el título, que es precisamente el supuesto a que se refiere este recurso.
5. Entrando en el segundo defecto, la registradora suspende la inscripción de la
división horizontal por falta de autorización administrativa, conforme al artículo 53.a) del
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, según el cual no podrán constituirse como
elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan
hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante
nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico
vigente, que se permite mayor número.
Para resolver esta cuestión debe recordarse lo que declaró este Centro Directivo en
la Resolución de 28 de julio de 2020 respecto del artículo 53 del Real
Decreto 1093/1997:
«El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es
el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la
constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva
inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva
aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite
respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre
prescripción de las acciones derivadas de las infracciones urbanísticas y de las relativas
a la restauración de la legalidad urbanística infringida, cuando resulten aplicables)».
En el presente caso no existe licencia, pues la modificación de la obra previamente
inscrita se hace al amparo del régimen del artículo 28, apartado 4, del texto refundido de
la Ley 7/2015, de Suelo y Rehabilitación Urbana, tal y como ha quedado expuesto en los
fundamentos de derecho anteriores.
Ha de recordarse que, según afirmó este Centro Directivo en Resolución de 3 de
junio de 2019, como regla general: a) no se precisará la aportación de licencia para la
propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la
construcción de las edificaciones (vid. Resolución de 13 de julio de 2015); b) tampoco se
precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no
provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la
previa declaración de la obra nueva, y c) este Centro Directivo ha sostenido la aplicación
analógica, aunque con matices, del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, a
aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la
legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de
prescripción correspondientes.
Respecto a esta última posibilidad, que es la que se invoca en el presente
expediente, este Centro Directivo –cfr. Resolución de 25 de abril de 2018– ha mantenido
la necesidad de diferenciar entre los actos edificatorios, sean en la misma planta o en
nuevas plantas, aun cuando supongan el cambio de vivienda unifamiliar a colectiva o el
aumento de elementos de uso independiente, de los actos de división afectantes al
suelo. A los primeros le es aplicable el régimen del artículo 28.4 para justificar en su caso
cve: BOE-A-2024-23494
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 273
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144180
conste en el Registro anotación preventiva alguna por incoación de expediente de
disciplina urbanística sobre la finca.
A la vista de lo anterior, el defecto señalado en la calificación decae ya que en el
caso de este recurso el título reúne todos los requisitos para la inscripción de la
rectificación de la descripción y modificación de usos de la edificación que se pretende,
quedando acreditada la antigüedad suficiente de la edificación en los términos previstos
en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo. Como es sabido, este precepto
permite la inscripción de edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no
proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen
su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes,
cuando ello se acredite (entre otros medios posibles) mediante certificación catastral o
técnica en la que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción
coincidente con el título, que es precisamente el supuesto a que se refiere este recurso.
5. Entrando en el segundo defecto, la registradora suspende la inscripción de la
división horizontal por falta de autorización administrativa, conforme al artículo 53.a) del
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, según el cual no podrán constituirse como
elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan
hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante
nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico
vigente, que se permite mayor número.
Para resolver esta cuestión debe recordarse lo que declaró este Centro Directivo en
la Resolución de 28 de julio de 2020 respecto del artículo 53 del Real
Decreto 1093/1997:
«El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es
el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la
constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva
inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva
aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite
respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre
prescripción de las acciones derivadas de las infracciones urbanísticas y de las relativas
a la restauración de la legalidad urbanística infringida, cuando resulten aplicables)».
En el presente caso no existe licencia, pues la modificación de la obra previamente
inscrita se hace al amparo del régimen del artículo 28, apartado 4, del texto refundido de
la Ley 7/2015, de Suelo y Rehabilitación Urbana, tal y como ha quedado expuesto en los
fundamentos de derecho anteriores.
Ha de recordarse que, según afirmó este Centro Directivo en Resolución de 3 de
junio de 2019, como regla general: a) no se precisará la aportación de licencia para la
propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la
construcción de las edificaciones (vid. Resolución de 13 de julio de 2015); b) tampoco se
precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no
provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la
previa declaración de la obra nueva, y c) este Centro Directivo ha sostenido la aplicación
analógica, aunque con matices, del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, a
aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la
legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de
prescripción correspondientes.
Respecto a esta última posibilidad, que es la que se invoca en el presente
expediente, este Centro Directivo –cfr. Resolución de 25 de abril de 2018– ha mantenido
la necesidad de diferenciar entre los actos edificatorios, sean en la misma planta o en
nuevas plantas, aun cuando supongan el cambio de vivienda unifamiliar a colectiva o el
aumento de elementos de uso independiente, de los actos de división afectantes al
suelo. A los primeros le es aplicable el régimen del artículo 28.4 para justificar en su caso
cve: BOE-A-2024-23494
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Núm. 273
