BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 12 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 144178

de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita,
como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso
registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana, con independencia del uso urbanístico previsto en
planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación.
Justificada la aplicación del régimen registral sobre edificaciones previsto en el
artículo 28 de la actual Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana a la constatación registral
del cambio de uso de inmuebles, la inscripción que se practique exigirá la acreditación
de los distintos requisitos a que se refiere el precepto según que la solicitud se lleve a
cabo con aportación de la documentación urbanística a que se refiere su apartado 1 o
con aportación de aquella otra documentación que acredite la improcedencia de adoptar
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por
haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, todo ello tal y como
previene el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en
relación con el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción de actos de naturaleza
urbanística aprobado por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, del que resultan
cuatro posibles medios: la certificación del Ayuntamiento, la certificación catastral
descriptiva y gráfica, la certificación de técnico competente y el acta notarial, sin que
haya una jerarquía entre esos medios (cfr. las Resoluciones de 16 de diciembre de 2013
y 23 de abril de 2014).
Ciertamente, como señaló la Resolución de esta Dirección General de 21 de julio
de 2021, el hecho de que la superficie mínima o las condiciones de habitabilidad que han
de tener las viviendas según la normativa urbanística sea un dato objetivo no impide la
aplicación de la doctrina expuesta, pues al registrador le corresponde el control de la
legalidad urbanística, pero solo a través de los mecanismos legalmente previstos, entre
los cuales no se encuentra el realizar un juicio sobre si una vivienda reúne o no las
características exigidas por la legislación urbanística para tener la consideración de tal,
dada su limitada competencia en la materia y el propio régimen de recursos contra la
calificación, en el que tanto la calificación negativa del registrador como las resoluciones
de la Dirección General son recurribles ante los órganos del orden jurisdiccional civil –cfr.
artículo 328 de la Ley Hipotecaria–. Y lo mismo debe entenderse respecto de los locales
comerciales.
Es al Ayuntamiento al que le corresponde ese concreto control y reaccionar contra la
infracción urbanística que se hubiere podido cometer, solicitando en su caso que se
anote en el Registro de la Propiedad el expediente incoado, y quien también estará
obligado, una vez recibida la notificación por parte del registrador de haber realizado la
inscripción del cambio de uso, a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción del cambio de uso, la
concreta situación urbanística de la finca tras dicho cambio, con la delimitación de su
contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario,
incurriendo en responsabilidad en caso de no hacerlo por los perjuicios económicos que
se produzcan al adquirente de buena fe de la finca –cfr. artículo 28, apartado 4, de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana–. A su vez, la resolución administrativa que ponga fin
al procedimiento será recurrible ante los Juzgados del orden jurisdiccional contenciosoadministrativo –artículo 64 de esa misma ley–.
Este esquema basado en la norma positiva prevista en el citado artículo 28,
apartado 4, de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana ha sido aplicado en la práctica en
numerosas ocasiones y ha posibilitado que la Administración pudiera tener conocimiento
de actuaciones clandestinas y reaccionar en consecuencia. Cabe citar, por ejemplo, la
sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia
de la Comunidad Valencia de 9 de noviembre de 2023, que ratifica la actuación
administrativa seguida una vez que el registrador de la propiedad comunicó al
Ayuntamiento la escritura de modificación de trastero a vivienda y aquélla reaccionara
dictando resolución en la que hace constar la concreta situación urbanística del inmueble

cve: BOE-A-2024-23494
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Núm. 273