BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 12 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 144177

El notario recurrente alega, en primer lugar, que la modificación de obra figura en la
escritura donde se hizo constar la modificación de la descripción inscrita, acreditada
mediante certificación catastral y certificado expedido por técnico; en segundo lugar, que
la licencia no es necesaria por tratarse de locales comerciales y además resultar
declarada la obra por vía de antigüedad, y, por último, que no procede la representación
gráfica individualizada de cada uno de los elementos como requisito para la inscripción
de la edificación en régimen de división horizontal.
2. La cuestión planteada en el primer defecto guarda similitud con la solventada en
la Resolución de este Centro Directivo de 23 de junio de 1998, confirmada por otra de 17
de octubre de 2014. Ahora, como entonces, «se trata de decidir si para constituir una
finca urbana en régimen de propiedad horizontal es precisa la previa inscripción de las
modificaciones del edificio ya inscrito que se ponen de manifiesto en el título constitutivo
de ese régimen».
Entonces se afirmó, y debe reiterarse ahora, que «la propiedad horizontal presupone
siempre la previa inscripción del edificio que se divide (art. 8 de la Ley Hipotecaria). Por
tanto, cuando existe discrepancia entre la edificación tal como aparece descrita en el
Registro y la que, según el título constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal, va a
ser objeto de división, es precisa la previa inscripción de la correspondiente alteración,
pues así lo imponen tanto la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral
como, de forma más específica, la propia normativa urbanística».
Lo cierto es que, en el presente caso, afloran esas alteraciones descriptivas, como
pone de manifiesto la registradora en su nota de calificación y el propio notario reconoce
tanto en la escritura como en el escrito de recurso.
La cuestión, sin embargo, se centra en determinar si se cumplen los requisitos para
que la correspondiente alteración de la descripción registral pueda acceder al Registro.
Es doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 11 de octubre de 2008, 6
de julio de 2013 o 11 de diciembre de 2019) que «el hecho de que no se trate
formalmente de una declaración de obra nueva, no supone la aplicación de una
normativa distinta pues el artículo 22 de la Ley del Suelo de 1998 [actual artículo 28 de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana] es aplicable a toda hipótesis de acceso al
Registro de las edificaciones, ya que si uno de los modos en que tales edificaciones
pueden tener acceso es su descripción en los títulos referentes al inmueble
(artículos 208 de la Ley Hipotecaria –actual artículo 202– y 308 de su Reglamento), no
hay duda de la aplicación al supuesto del citado precepto, sin perjuicio de la aplicación
de la Disposición Transitoria Quinta, pero, en este último caso, habrá que acreditar que
la edificación es anterior a la Ley 8/1990, y que, o bien está realizada conforme a la
normativa urbanística vigente al tiempo de la edificación, o bien que, respecto de la
misma, no cabe ya dictar medidas de restablecimiento de tal legalidad».
También ha establecido este Centro Directivo (vid. Resolución de 6 de abril de 2009)
que es evidente que si en una finca figura inscrita con determinada superficie y se
manifiesta ahora que tiene una planta baja y una alta, especificando la superficie de cada
una de ellas, existe, de una manera o de otra, una declaración de obra que modifica la
descripción registral, por lo que es necesario acreditar que concurren los requisitos
establecidos para las declaraciones de obras nuevas.
Siguiendo esta línea, entiende este Centro Directivo (vid. Resolución de 13 de
noviembre de 2018) que lo relevante para rectificar la superficie construida de una
edificación no son los términos (más o menos precisos) en los que se solicita tal
rectificación, sino si, efectivamente, de la documentación presentada resulta que se
reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva.
3. Igualmente, y por lo que respecta al nuevo destino atribuido a la construcción
existente, que consiste en una «bodega», este Centro Directivo ha afirmado (vid.
Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 21 de abril de 2014, 13 de
mayo, 12 de septiembre y 30 de noviembre de 2016, 27 de junio de 2018, 27 de marzo
de 2019, 21 de julio de 2021, 7 de julio de 2022, 6 de febrero de 2023 y 25 de marzo, 9
de abril, 13 de mayo, 11 de junio y 9 de julio de 2024, entre otras), que el cambio de uso

cve: BOE-A-2024-23494
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Núm. 273