Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23494)
Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Monóvar a inscribir una escritura de constitución de régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144175
una superficie de doce metros y cinco centímetros de frontera por veintidós metros y
setenta y cinco centímetros de fondo, es decir, doscientos setenta y cuatro metros y mil
trescientos setenta y cinco centímetros cuadrados (274,1375 m²)” a una nueva y
actualizada de trescientos veintiún metros y diecinueve decímetros cuadrados (321,19
m²).
Obsérvese que de la nueva descripción resulta una obra construida propiamente
dicha de 92,80 m2 de local, mas 125,20 m2 de local, más 13,98 m2 de oficina, es decir,
un total construido de 231,98 metros cuadrados, siendo el resto un patio descubierto
de 89,21 metros cuadrados.
Dicha obra, según resulta del certificado técnico y del catastro, tiene una antigüedad
de 1948, y no existe aumento alguno de obra, modificándose tan solo la descripción que
no constaba tal y como ha sido siempre la edificación, ni en el título ni en los asientos del
registro, y sin que ello represente, además, un aumento de obra, sino una disminución
de 43,1575 metros cuadrados.
Asimismo, inicialmente se describía como “obra bodega compuesta de planta baja y
un descubierto”. El Diccionario de Autoridades define dicho descubierto como “sitio o
paraje de las casas que está sin cubierta o tejado, o está expuesta al aire y al sol”: es
decir, el patio. Y la insuficiente descripción inicial no distingue la superficie independiente
de obra y patio, solo da una superficie total de la finca.
Hay, por tanto, justificación técnica de la actualización de la misma, y no hay
aumento de superficie construida, antes al contrario, considerándose bien hecha la
descripción conforme al artículo 28 TRLS y 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997.
En cuanto al segundo defecto:
No se entiendo que sea necesaria licencia de división horizontal, en tanto que, en
primer lugar, el propio artículo 53 del RD 1093/1994 excluye expresamente de la misma
las superficies destinadas a locales comerciales o garajes, salvo de la licencia resultare
que número de constituye condición esencia de su concesión.
En el segundo lugar, dada la antigüedad de la construcción, acreditada catastral y
técnicamente, ni siquiera consta la existencia de licencia, menos aún sus condicionantes.
Y de la propia certificación técnica resulta la antigüedad de la existencia de los locales, lo
que haría entrar en juego prescripción acciones administrativas.
Por último, y a mayor abundamiento, produce alteración de las características que
definen el inmueble afectado, ni hay modificación de su destino que pudiera plantear la
necesidad de un previo control administrativo para verificar su adecuación al uso
permitido por el planeamiento, ya que no hay cambio de uso de local a vivienda
(resolución DGRN 21792/1999, de 7 de octubre).
La descripción como “bodega” (reitero, afección de los años cuarenta) determina un
uso comercial de lo construido, que no se altera por utilizar un término más actual como
es “local comercial”.
En cuanto al defecto tercero:
Ni siquiera se molesta la Sra. Registradora en justificar dicho defecto, pero en
cualquier caso, la Resolución DGSGyFP de 6 de julio de 2.021, indica que, respecto a la
exigencia de representación gráfica de cada uno de los elementos, y consecuentemente
con lo anterior, cabe recordar la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones
de 22 de julio de 2016 y 19 de julio de 2018) que afirma que conforme a los artículos 9.b)
y 199 Ley Hipotecaria no admisible, a efectos de la constancia registral de la
representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de propiedad
horizontal individualmente considerado. Dicha inscripción de representación gráfica de
los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal sólo se contemplan en la
Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal
representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del
edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria “in fine”. Para tales casos,
cve: BOE-A-2024-23494
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 273
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144175
una superficie de doce metros y cinco centímetros de frontera por veintidós metros y
setenta y cinco centímetros de fondo, es decir, doscientos setenta y cuatro metros y mil
trescientos setenta y cinco centímetros cuadrados (274,1375 m²)” a una nueva y
actualizada de trescientos veintiún metros y diecinueve decímetros cuadrados (321,19
m²).
Obsérvese que de la nueva descripción resulta una obra construida propiamente
dicha de 92,80 m2 de local, mas 125,20 m2 de local, más 13,98 m2 de oficina, es decir,
un total construido de 231,98 metros cuadrados, siendo el resto un patio descubierto
de 89,21 metros cuadrados.
Dicha obra, según resulta del certificado técnico y del catastro, tiene una antigüedad
de 1948, y no existe aumento alguno de obra, modificándose tan solo la descripción que
no constaba tal y como ha sido siempre la edificación, ni en el título ni en los asientos del
registro, y sin que ello represente, además, un aumento de obra, sino una disminución
de 43,1575 metros cuadrados.
Asimismo, inicialmente se describía como “obra bodega compuesta de planta baja y
un descubierto”. El Diccionario de Autoridades define dicho descubierto como “sitio o
paraje de las casas que está sin cubierta o tejado, o está expuesta al aire y al sol”: es
decir, el patio. Y la insuficiente descripción inicial no distingue la superficie independiente
de obra y patio, solo da una superficie total de la finca.
Hay, por tanto, justificación técnica de la actualización de la misma, y no hay
aumento de superficie construida, antes al contrario, considerándose bien hecha la
descripción conforme al artículo 28 TRLS y 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997.
En cuanto al segundo defecto:
No se entiendo que sea necesaria licencia de división horizontal, en tanto que, en
primer lugar, el propio artículo 53 del RD 1093/1994 excluye expresamente de la misma
las superficies destinadas a locales comerciales o garajes, salvo de la licencia resultare
que número de constituye condición esencia de su concesión.
En el segundo lugar, dada la antigüedad de la construcción, acreditada catastral y
técnicamente, ni siquiera consta la existencia de licencia, menos aún sus condicionantes.
Y de la propia certificación técnica resulta la antigüedad de la existencia de los locales, lo
que haría entrar en juego prescripción acciones administrativas.
Por último, y a mayor abundamiento, produce alteración de las características que
definen el inmueble afectado, ni hay modificación de su destino que pudiera plantear la
necesidad de un previo control administrativo para verificar su adecuación al uso
permitido por el planeamiento, ya que no hay cambio de uso de local a vivienda
(resolución DGRN 21792/1999, de 7 de octubre).
La descripción como “bodega” (reitero, afección de los años cuarenta) determina un
uso comercial de lo construido, que no se altera por utilizar un término más actual como
es “local comercial”.
En cuanto al defecto tercero:
Ni siquiera se molesta la Sra. Registradora en justificar dicho defecto, pero en
cualquier caso, la Resolución DGSGyFP de 6 de julio de 2.021, indica que, respecto a la
exigencia de representación gráfica de cada uno de los elementos, y consecuentemente
con lo anterior, cabe recordar la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones
de 22 de julio de 2016 y 19 de julio de 2018) que afirma que conforme a los artículos 9.b)
y 199 Ley Hipotecaria no admisible, a efectos de la constancia registral de la
representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de propiedad
horizontal individualmente considerado. Dicha inscripción de representación gráfica de
los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal sólo se contemplan en la
Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal
representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del
edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria “in fine”. Para tales casos,
cve: BOE-A-2024-23494
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Núm. 273
