BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 12 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 144174

Así la DGSJFP dice que: “Son diferentes las exigencias, en cuanto a la expresión de
la superficie en la descripción de un edificio, según se trate solo de inscribir una obra
nueva o de, además, constituir sobre aquél un régimen de PH: En el primer caso, no
puede exigirse más precisión, en cuanto a superficie, que la que afecta a la
individualidad de la edificación, es decir, la expresión de la total superficie construida y
útil. Con ello, y la determinación del número de plantas, en su caso, y de la superficie de
parcela ocupada por la edificación, quedan cumplidas las exigencias impuestas por el
art. 45 RD 1093/1997 (adicionalmente deberá precisarse, si así viniese determinado en
la licencia de obras, el número de viviendas o de otros elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente). Por el contrario, si el edificio va a ser dividido
horizontalmente, del art. 5 LPH y del art. 202 LH al que reenvía, y de la legislación
urbanística a la que a su vez remite el precepto hipotecario, resulta que habrá de
individualizarse la superficie de los elementos privativos resultantes de la división
horizontal, cuya suma no podrá exceder de la asignada al edificio, ni en su totalidad ni en
relación a cada una de sus plantas.”
II. En cuanto a la necesidad de licencia: artículos 1, 3, y 18 de la Ley Hipotecaria;
artículo 51 del Reglamento Hipotecario; artículo 26 del Texto Refundido de la Ley del
Suelo; artículos 52 y 53 del Real Decreto 1093/1997; Resoluciones de la DGSJYFP
de 15 de septiembre de 2020, 26 de junio de 2019 y 16 de diciembre de 2021, entre
otras.
La DGSJFP tiene declarado que: “El artículo 53 letra a del Real Decreto 1093/1997,
de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos
de Naturaleza Urbanística, establece que ‘no podrán constituirse como elementos
susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar
en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia
concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se
permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las
superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la
licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye
condición esencial de su concesión’. Además, la propia legislación sustantiva permite
justificar la exigibilidad de licencia como actuación que modifica ‘la disposición interior del
edificio’ o ‘suponer una mayor intensidad del uso del suelo’ –artículo 190.2.d) y n).
Y lo cierto es que, en la inmatriculación de la finca, en cuya descripción se declaraba
que sobre el suelo que la integra existía una edificación, sólo se hizo constar que tal
edificación se trataba de una vivienda, en singular y, por tanto, no se hizo alusión a la
posible existencia de varios elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.”
No se toma anotación preventiva por defecto subsanable al no haberse solicitado por
el presentante.
Contra esta decisión (…)
Monóvar a fecha de la firma digital.–La registradora. Fdo. Isolda Vilches Rodríguez».
III
Contra la anterior nota calificación, don José María Navarrete Vallejo, notario de
Monóvar, interpuso recurso el día 4 de julio de 2024 mediante escrito en el que
formulaba las siguientes alegaciones:
«En cuanto al primer defecto:
En la escritura se realiza, en primer lugar, una actualización de superficie de la finca,
en base a certificación catastral y certificación técnica incorporada, y, una vez
actualizada su superficie, se actualiza su contenido.
Se pasa de una descripción de los años cuarenta del siglo pasado, como “obra
bodega compuesta de planta baja y un descubierto, sita en término de Pinoso (…) Tiene

cve: BOE-A-2024-23494
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Núm. 273