Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23495)
Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4 a inscribir determinados pactos de una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144191
esenciales del mismo como es establecer el marco y las condiciones futuras de una
compraventa debiéndose de ejercitar la misma en otro instrumento público.
Tal y como es de ver de la resolución notificada, la misma, adolece de una evidente
falta de motivación lo que perjudica los intereses de la presente parte atendiendo a que
no ha podido conocer cuáles han sido los extremos que el Registrador aprecia en su
resolución.
Pese a ello explicaremos que, la formulación contenida en la escritura es,
precisamente, para no dejar al arbitrio de una de las partes –la parte concedente– el
precio final a pagar por la parte optante para el caso de ejercitar la opción de compra ya
que, de no hacerse, la parte concedente vería libre la vía para concertar préstamos o
gravar el inmueble hasta el punto de que, como es obvio, la parte optante ya no desearía
ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de cargas sobre el inmueble, y
se vería obligada por la conducta de la concedente a perder el dinero abonado en
concepto de prima.
Lejos de suponer una situación de indeterminación del precio para el concedente es
para evitar una situación de abuso por parte del mismo respecto a la parte optante y que
se pueda llevar a cabo una indeterminación en el precio final a abonar por la optante
–sobre todo por las cargas que puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que
pudiera mostrar la parte concedente».
Tras la interposición del recurso, el registrador pone de relieve lo siguiente:
«En cuanto a la inscripción parcial de la cláusula tercera, este registrador de la
propiedad, calificado el historia registral de la finca 15096 en el día de hoy, ha advertido
que, al practicar la inscripción se cometió un error material al no inscribir la parte de la
cláusula que sí debió inscribirse tras la calificación del título citado, por lo que, teniendo
depositada la escritura que motivó la inscripción de la opción de compra en el Registro
de la Propiedad, se ha procedido a rectificar la omisión cometida mediante un nuevo
asiento de inscripción al amparo del artículo 213 de la Ley Hipotecaria, procediendo a
modificar la calificación realizada en su día e inscribiendo íntegramente el párrafo
primero del número 1 de la cláusula tercera. De manera que, este registrador de la
propiedad reconoce el error cometido y ha procedido a su rectificación en los términos
legalmente establecidos, notificándolo al notario autorizante de la escritura en la que se
ha formalizado la opción de compra.
Y, se mantiene la calificación de la suspensión de la inscripción del resto de la
cláusula tercera, los apartados e) a g) de la cláusula segunda y las cláusulas cuarta y
sexta a novena (…)».
Por consiguiente, el recurso teóricamente subsistiría contra la no inscripción del
apartado «2» de la cláusula tercera de la escritura; los apartados e) a g) de la cláusula
segunda, y las cláusulas cuarta y sexta a novena de la misma.
2. Así las cosas y aunque en su escrito de impugnación la recurrente solicita «que
se revoque la calificación recurrida y se acuerde que lo procedente es inscribir la
escritura de opción de compra»; dado que el registrador ha inscrito el apartado primerio
de la cláusula tercera de la escritura, que era la única cuya suspensión se podría
entenderse es combatida en el escrito de interposición, el resto no lo es (objeto de
impugnación), pues no se aduce argumento o fundamento alguno para combatirlo.
El artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al enumerar los requisitos que, al menos, ha de
cumplir el escrito de interposición del recurso, exige que se expresen los hechos y
fundamentos de Derecho –párrafo segundo, apartado c)–; y el artículo 115.1.b) de la
Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas, exige expresar: «b) El acto que se recurre y la razón de su
impugnación».
Bien es cierto que este Centro Directivo entendió, en su Resolución de 27 de marzo
de 2008 que «esa exigencia formal, no puede conducir sin más a entender que, aquella
parte de la nota cuya impugnación no ha sido fundamentada, debe entenderse no
cve: BOE-A-2024-23495
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Núm. 273
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144191
esenciales del mismo como es establecer el marco y las condiciones futuras de una
compraventa debiéndose de ejercitar la misma en otro instrumento público.
Tal y como es de ver de la resolución notificada, la misma, adolece de una evidente
falta de motivación lo que perjudica los intereses de la presente parte atendiendo a que
no ha podido conocer cuáles han sido los extremos que el Registrador aprecia en su
resolución.
Pese a ello explicaremos que, la formulación contenida en la escritura es,
precisamente, para no dejar al arbitrio de una de las partes –la parte concedente– el
precio final a pagar por la parte optante para el caso de ejercitar la opción de compra ya
que, de no hacerse, la parte concedente vería libre la vía para concertar préstamos o
gravar el inmueble hasta el punto de que, como es obvio, la parte optante ya no desearía
ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de cargas sobre el inmueble, y
se vería obligada por la conducta de la concedente a perder el dinero abonado en
concepto de prima.
Lejos de suponer una situación de indeterminación del precio para el concedente es
para evitar una situación de abuso por parte del mismo respecto a la parte optante y que
se pueda llevar a cabo una indeterminación en el precio final a abonar por la optante
–sobre todo por las cargas que puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que
pudiera mostrar la parte concedente».
Tras la interposición del recurso, el registrador pone de relieve lo siguiente:
«En cuanto a la inscripción parcial de la cláusula tercera, este registrador de la
propiedad, calificado el historia registral de la finca 15096 en el día de hoy, ha advertido
que, al practicar la inscripción se cometió un error material al no inscribir la parte de la
cláusula que sí debió inscribirse tras la calificación del título citado, por lo que, teniendo
depositada la escritura que motivó la inscripción de la opción de compra en el Registro
de la Propiedad, se ha procedido a rectificar la omisión cometida mediante un nuevo
asiento de inscripción al amparo del artículo 213 de la Ley Hipotecaria, procediendo a
modificar la calificación realizada en su día e inscribiendo íntegramente el párrafo
primero del número 1 de la cláusula tercera. De manera que, este registrador de la
propiedad reconoce el error cometido y ha procedido a su rectificación en los términos
legalmente establecidos, notificándolo al notario autorizante de la escritura en la que se
ha formalizado la opción de compra.
Y, se mantiene la calificación de la suspensión de la inscripción del resto de la
cláusula tercera, los apartados e) a g) de la cláusula segunda y las cláusulas cuarta y
sexta a novena (…)».
Por consiguiente, el recurso teóricamente subsistiría contra la no inscripción del
apartado «2» de la cláusula tercera de la escritura; los apartados e) a g) de la cláusula
segunda, y las cláusulas cuarta y sexta a novena de la misma.
2. Así las cosas y aunque en su escrito de impugnación la recurrente solicita «que
se revoque la calificación recurrida y se acuerde que lo procedente es inscribir la
escritura de opción de compra»; dado que el registrador ha inscrito el apartado primerio
de la cláusula tercera de la escritura, que era la única cuya suspensión se podría
entenderse es combatida en el escrito de interposición, el resto no lo es (objeto de
impugnación), pues no se aduce argumento o fundamento alguno para combatirlo.
El artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al enumerar los requisitos que, al menos, ha de
cumplir el escrito de interposición del recurso, exige que se expresen los hechos y
fundamentos de Derecho –párrafo segundo, apartado c)–; y el artículo 115.1.b) de la
Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas, exige expresar: «b) El acto que se recurre y la razón de su
impugnación».
Bien es cierto que este Centro Directivo entendió, en su Resolución de 27 de marzo
de 2008 que «esa exigencia formal, no puede conducir sin más a entender que, aquella
parte de la nota cuya impugnación no ha sido fundamentada, debe entenderse no
cve: BOE-A-2024-23495
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