Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23495)
Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4 a inscribir determinados pactos de una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144190
cláusulas tercera y quinta, en perjuicio de terceros de conformidad con lo previsto en la
vigente Ley y Reglamento Hipotecario.
Séptima. Solicitud especial.–En virtud del Artículo 65 de la Ley Hipotecaria (“Las
faltas de los títulos sujetos a inscripción pueden ser subsanables o insubsanables./ Si el
título tuviere alguna falta subsanable, el Registrador suspenderá la inscripción y
extenderá anotación preventiva cuando la solicite el que presentó el título. En el caso de
contener alguna falta insubsanable se denegará la inscripción, sin poder hacerse la
anotación preventiva. Para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y
extender o no, en su consecuencia, la anotación preventiva a que se refiere este artículo,
atenderá el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y
a los asientos del Registro con él relacionados”) y con el fin de no incurrir en el contenido
del Artículo 69 (“El que pudiendo pedir la anotación preventiva de un derecho, dejase de
hacerlo dentro de término señalado al efecto, no podrá después inscribirlo o anotarlo a
su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo derecho, adquiriéndolo de
persona que aparezca en el Registro con facultad de transmitirlo”) las partes solicitan de
forma expresa que, en caso de producirse la suspensión de la inscripción objeto de este
documento, se proceda a la anotación preventiva del contenido del mismo.
Octava. Efectos del ejercicio de la opción de compraventa.
El ejercicio de la opción de compra, cumpliendo todo lo indicado en esta escritura y
en la escritura de opción de compra de la que trae causa, producirá la inmediata
transmisión de la propiedad y la posesión del pleno dominio de la finca a favor de la
parte optante/compradora.
En consecuencia, la parte cedente/vendedora autoriza por la presente a la parte
optante/compradora para que entre en posesión de la finca descrita, desde el momento
en que haya cumplido todo lo anterior, ejercitando así el derecho de opción de compra.
Novena. Solicitud de inscripción parcial.–Que, las partes otorgantes, en la intervención
que ostentan, solicitan expresamente la inscripción parcial de la presente escritura, en el
supuesto de que alguna de sus cláusulas, o de los hechos, actos o negocios jurídicos
contenidos en ella, susceptibles de inscripción, adoleciese de algún defecto, a juicio del
señor Registrador, que impida la práctica de la misma».
Tras la calificación, el registrador inscribe a favor de la entidad «Majuen Real Estate, SLU»
el derecho de opción de compra sobre la citada registral; no inscribiendo lo siguiente: los
apartados e) a g) de la cláusula segunda, de la cláusula tercera desde las palabras
«también se imputará al precio de la compraventa aquellas cantidades que el comprador
deba retener (...)» hasta el final de la cláusula; las cláusulas cuarta y sexta a novena.
Indicándose: «Es aplicable el siguiente fundamento de Derecho: Artículos 98 de la Ley
Hipotecaria y 9 del Reglamento Hipotecario».
Se recurre la calificación de manera no muy clara en lo relativo a indicar qué se
recurre y con base en qué argumentos, señalándose literalmente:
«Se suspende la inscripción de la escritura referida, como ya hemos indicado, por
parte del Registro de la Propiedad de Ibiza al apreciar el Registrador que el precio por el
que se ejercitará en un futuro el derecho de opción de compra está indeterminado (…)
Mediante la escritura de opción de compra se acordó el pago de una prima
de 18.500 € siendo dicha suma superior a la cantidad mínima que viene estableciendo la
normativa tributaria, esto es, un 5 % sobre la base del valor mayor entre Valor de
Referencia, valor de mercado o precio pactado por las partes.
Dicha prima obvio es que dicha suma será detraída del precio final pactado por la
compraventa, no siendo la misma en modo alguno una suma entregada en “préstamo” o
que pueda amparar otro tipo de negocio jurídico.
La misma, si es que se desea forzar los términos del acuerdo, pudiera asemejarse a
unas “arras” de un contrato de compraventa futuro pero no por ello se desnaturaliza el
negocio jurídico en sí, una opción de compra, ya que no se alteran los elementos
cve: BOE-A-2024-23495
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 273
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144190
cláusulas tercera y quinta, en perjuicio de terceros de conformidad con lo previsto en la
vigente Ley y Reglamento Hipotecario.
Séptima. Solicitud especial.–En virtud del Artículo 65 de la Ley Hipotecaria (“Las
faltas de los títulos sujetos a inscripción pueden ser subsanables o insubsanables./ Si el
título tuviere alguna falta subsanable, el Registrador suspenderá la inscripción y
extenderá anotación preventiva cuando la solicite el que presentó el título. En el caso de
contener alguna falta insubsanable se denegará la inscripción, sin poder hacerse la
anotación preventiva. Para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y
extender o no, en su consecuencia, la anotación preventiva a que se refiere este artículo,
atenderá el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y
a los asientos del Registro con él relacionados”) y con el fin de no incurrir en el contenido
del Artículo 69 (“El que pudiendo pedir la anotación preventiva de un derecho, dejase de
hacerlo dentro de término señalado al efecto, no podrá después inscribirlo o anotarlo a
su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo derecho, adquiriéndolo de
persona que aparezca en el Registro con facultad de transmitirlo”) las partes solicitan de
forma expresa que, en caso de producirse la suspensión de la inscripción objeto de este
documento, se proceda a la anotación preventiva del contenido del mismo.
Octava. Efectos del ejercicio de la opción de compraventa.
El ejercicio de la opción de compra, cumpliendo todo lo indicado en esta escritura y
en la escritura de opción de compra de la que trae causa, producirá la inmediata
transmisión de la propiedad y la posesión del pleno dominio de la finca a favor de la
parte optante/compradora.
En consecuencia, la parte cedente/vendedora autoriza por la presente a la parte
optante/compradora para que entre en posesión de la finca descrita, desde el momento
en que haya cumplido todo lo anterior, ejercitando así el derecho de opción de compra.
Novena. Solicitud de inscripción parcial.–Que, las partes otorgantes, en la intervención
que ostentan, solicitan expresamente la inscripción parcial de la presente escritura, en el
supuesto de que alguna de sus cláusulas, o de los hechos, actos o negocios jurídicos
contenidos en ella, susceptibles de inscripción, adoleciese de algún defecto, a juicio del
señor Registrador, que impida la práctica de la misma».
Tras la calificación, el registrador inscribe a favor de la entidad «Majuen Real Estate, SLU»
el derecho de opción de compra sobre la citada registral; no inscribiendo lo siguiente: los
apartados e) a g) de la cláusula segunda, de la cláusula tercera desde las palabras
«también se imputará al precio de la compraventa aquellas cantidades que el comprador
deba retener (...)» hasta el final de la cláusula; las cláusulas cuarta y sexta a novena.
Indicándose: «Es aplicable el siguiente fundamento de Derecho: Artículos 98 de la Ley
Hipotecaria y 9 del Reglamento Hipotecario».
Se recurre la calificación de manera no muy clara en lo relativo a indicar qué se
recurre y con base en qué argumentos, señalándose literalmente:
«Se suspende la inscripción de la escritura referida, como ya hemos indicado, por
parte del Registro de la Propiedad de Ibiza al apreciar el Registrador que el precio por el
que se ejercitará en un futuro el derecho de opción de compra está indeterminado (…)
Mediante la escritura de opción de compra se acordó el pago de una prima
de 18.500 € siendo dicha suma superior a la cantidad mínima que viene estableciendo la
normativa tributaria, esto es, un 5 % sobre la base del valor mayor entre Valor de
Referencia, valor de mercado o precio pactado por las partes.
Dicha prima obvio es que dicha suma será detraída del precio final pactado por la
compraventa, no siendo la misma en modo alguno una suma entregada en “préstamo” o
que pueda amparar otro tipo de negocio jurídico.
La misma, si es que se desea forzar los términos del acuerdo, pudiera asemejarse a
unas “arras” de un contrato de compraventa futuro pero no por ello se desnaturaliza el
negocio jurídico en sí, una opción de compra, ya que no se alteran los elementos
cve: BOE-A-2024-23495
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Núm. 273
