Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23493)
Resolución de 1 de octubre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Lorca n.º 3, relativa a un testimonio de sentencia.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 273
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144163
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Comuneros.
Colindantes.
Créditos litigiosos (1535).
Enfitéutico (1635).
Censo primeras cepas.
Coherederos.
Consocios.
El Tribunal Supremo desde las primeras Sentencias dictadas (S.S. de 10 de
noviembre de 1905, 24 de diciembre 1920) proclama la naturaleza real del Retracto
legal. De igual modo, examinadas todas y cada una de las Sentencias del Tribunal
cve: BOE-A-2024-23493
Verificable en https://www.boe.es
la L.H. parece dar preferentemente la condición de título inscribible a la primera
acepción, pues dispone que “para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el
artículo anterior deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento
auténtico”.
Euroinversiones Inmobiliarias Costa Sur SL ha presentado ejecutoria de Sentencia
firme como título inscribible. Sin embargo, la L.H. utiliza indistintamente ambos
significados del título. De ahí que la crítica que la doctrina hipotecaria más autorizada ha
formulado a la actual Ley Hipotecaria de 1944 al mantener la dicción literal del art. 2, tal
como estaba redactado en la L.H de 1861 y 1869, mostrándose partidaria de sustituir el
concepto de títulos, por la confusión sobre el sentido material y formal del mismo, por
otras expresiones más claras, siendo preferible hablar en su lugar de resoluciones
judiciales o administrativas y de actos o negocios jurídicos.
En todo Retracto, sea legal o convencional, se produce una mutación jurídica real,
puesto que al ejercer el derecho de Retracto “el retrayente adquiere el dominio que tenía
el comprador o cesionario sobre la vivienda o la cosa que es objeto de retracto”, porque
no olvidemos nunca que esa adquisición del dominio es lo que determina la mutación
jurídico-real del dominio y derechos reales que es inscribible el Registro de la Propiedad,
y ello sucede en todos los supuestos de Retracto sea convencional o legal. Asimismo,
conviene recordar que, según la obra de N. R.: “Los retractos. Errores dominantes de la
materia”, pues sostiene que la institución que define el art. 1535 del Código Civil no es
retracto, pues “retraer” significa volver a traer, traer de nuevo a nosotros una cosa que en
nosotros ha estado ya, y en el retracto legal –a diferencia del convencional– se actúa por
primera vez sobre una cosa que no se ha tenido nunca. Sin embargo, la denominación
de retracto aplicada al derecho de que se trata, está consagrada por la tradición
científica.
En cualquier caso, la naturaleza jurídica del derecho de retracto, sea convencional o
legal, el Código Civil lo ha considerado como un derecho real, recordemos a título de
ejemplo que, cuando el Tribunal Supremo en Sentencia aislada de 07 de abril de 1866
entendió que la acción de retracto convencional era de carácter personal, pues hizo el
pronunciamiento singular que el retracto sólo se daba contra el comprador y sus
herederos, no contra terceros. Con la publicación del Código Civil en 1889, éste dio una
respuesta rotunda e inapelable que es la conforme y razonable con la efectividad
práctica del retracto convencional, al considerarla como un derecho real al establecer
taxativamente en el artículo 1510 del Código Civil que: “El vendedor podrá ejercitar su
acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo
contrato no se haya hecho mención del retracto convencional, salvo lo dispuesto en la
Ley Hipotecaria frente a terceros”.
Más rotunda aún –pues se extiende frente a los terceros de la L.H.–es el carácter
real de la acción de retracto en el caso de que éste esté instituido y dispuesto “ope legis”
por la Ley, como sucede en el Retracto de créditos litigiosos del art. 1535 del Código
Civil, puesto que el artículo 37 n.º 3 de la L.H. dispone que se darán contra tercero que
haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo provenido en esta
Ley: “Los de retracto legal en los casos y términos que las leyes establecen”. El
articulado del Código Civil regula como retractos legales los siguientes:
Núm. 273
Martes 12 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 144163
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Comuneros.
Colindantes.
Créditos litigiosos (1535).
Enfitéutico (1635).
Censo primeras cepas.
Coherederos.
Consocios.
El Tribunal Supremo desde las primeras Sentencias dictadas (S.S. de 10 de
noviembre de 1905, 24 de diciembre 1920) proclama la naturaleza real del Retracto
legal. De igual modo, examinadas todas y cada una de las Sentencias del Tribunal
cve: BOE-A-2024-23493
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la L.H. parece dar preferentemente la condición de título inscribible a la primera
acepción, pues dispone que “para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el
artículo anterior deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento
auténtico”.
Euroinversiones Inmobiliarias Costa Sur SL ha presentado ejecutoria de Sentencia
firme como título inscribible. Sin embargo, la L.H. utiliza indistintamente ambos
significados del título. De ahí que la crítica que la doctrina hipotecaria más autorizada ha
formulado a la actual Ley Hipotecaria de 1944 al mantener la dicción literal del art. 2, tal
como estaba redactado en la L.H de 1861 y 1869, mostrándose partidaria de sustituir el
concepto de títulos, por la confusión sobre el sentido material y formal del mismo, por
otras expresiones más claras, siendo preferible hablar en su lugar de resoluciones
judiciales o administrativas y de actos o negocios jurídicos.
En todo Retracto, sea legal o convencional, se produce una mutación jurídica real,
puesto que al ejercer el derecho de Retracto “el retrayente adquiere el dominio que tenía
el comprador o cesionario sobre la vivienda o la cosa que es objeto de retracto”, porque
no olvidemos nunca que esa adquisición del dominio es lo que determina la mutación
jurídico-real del dominio y derechos reales que es inscribible el Registro de la Propiedad,
y ello sucede en todos los supuestos de Retracto sea convencional o legal. Asimismo,
conviene recordar que, según la obra de N. R.: “Los retractos. Errores dominantes de la
materia”, pues sostiene que la institución que define el art. 1535 del Código Civil no es
retracto, pues “retraer” significa volver a traer, traer de nuevo a nosotros una cosa que en
nosotros ha estado ya, y en el retracto legal –a diferencia del convencional– se actúa por
primera vez sobre una cosa que no se ha tenido nunca. Sin embargo, la denominación
de retracto aplicada al derecho de que se trata, está consagrada por la tradición
científica.
En cualquier caso, la naturaleza jurídica del derecho de retracto, sea convencional o
legal, el Código Civil lo ha considerado como un derecho real, recordemos a título de
ejemplo que, cuando el Tribunal Supremo en Sentencia aislada de 07 de abril de 1866
entendió que la acción de retracto convencional era de carácter personal, pues hizo el
pronunciamiento singular que el retracto sólo se daba contra el comprador y sus
herederos, no contra terceros. Con la publicación del Código Civil en 1889, éste dio una
respuesta rotunda e inapelable que es la conforme y razonable con la efectividad
práctica del retracto convencional, al considerarla como un derecho real al establecer
taxativamente en el artículo 1510 del Código Civil que: “El vendedor podrá ejercitar su
acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo
contrato no se haya hecho mención del retracto convencional, salvo lo dispuesto en la
Ley Hipotecaria frente a terceros”.
Más rotunda aún –pues se extiende frente a los terceros de la L.H.–es el carácter
real de la acción de retracto en el caso de que éste esté instituido y dispuesto “ope legis”
por la Ley, como sucede en el Retracto de créditos litigiosos del art. 1535 del Código
Civil, puesto que el artículo 37 n.º 3 de la L.H. dispone que se darán contra tercero que
haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo provenido en esta
Ley: “Los de retracto legal en los casos y términos que las leyes establecen”. El
articulado del Código Civil regula como retractos legales los siguientes:
