Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23149)
Resolución de 25 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición, se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 7 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 142377
Derecho Administrativo y el Registro de la Propiedad, como instrumento que trata de
controlar la legalidad y conseguir la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, actuando a
instancia del titular que quiere protegerse, por aplicación del principio de rogación, que
requiere la presentación del título en el Registro y la petición de inscripción, cuya
redacción, en su caso, realizará el registrador en la forma determinada por la Ley, sin
que la misma quede al arbitrio de los particulares y a la que se aplicarán los principios
hipotecarios, con un riguroso control de legalidad, a través de su calificación registral, por
delegación del Estado, los cuales no se aplican a los actos administrativos que se den de
alta en el Catastro, como se desprende de la Resolución de este Centro Directivo de 11
de mayo de 2023».
Y añade: «a favor del titular registral operan todos los efectos jurídicos derivados del
principio de legitimación registral a que se refiere el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, y
en particular la presunción con carácter “iuris tantum” de que los derechos inscritos
«pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo». Como ha
dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 24 de febrero de 1998 y 26 de abril
de 2011), el registrador está vinculado en su calificación por lo que resulte del Registro,
de ahí que no resulta congruente con la protección dispensada por el ordenamiento al
titular registral la estimación de una oposición que, sin enervar la fuerza legitimadora que
se anuda a los derechos inscritos, únicamente atiende a la titularidad catastral (…) Por
tanto, dado que quien formula oposición no alega ni acredita ser titular de finca registral
alguna, y no concurre ninguno de los impedimentos legales para la inscripción de una
georreferenciación, a saber, que se invadan fincas registrales inmatriculadas o dominio
público incluso no inmatriculado, o que el registrador albergue dudas fundadas sobre que
la georreferenciación pretendida se corresponda con la identidad de la finca que se
pretende georreferenciar, procede estimar el recurso (cfr. Resolución de 2 de noviembre
de 2023)».
3. Como se dijo en la Resolución de 12 de diciembre de 2023, «sabido es que la
denegación de inscripción de la georreferenciación solicitada para una determinada finca
registral ha de basarse en alguno de los siguientes motivos:
– Que no se respete la identidad de la finca registral del promotor, esto es, su
ubicación y delimitación geográficas, sino que se encubra la sustracción o adición de
porciones de terreno que sí o no, respectivamente, formaban parte de la finca inicial.
– Que se invada otra finca ya inmatriculada, aunque no esté debidamente
georreferenciada.
– Que se invada el dominio público, aunque no esté ni siquiera inmatriculado.
En el caso que nos ocupa, no consta que concurra el segundo motivo de
denegación. Y el registrador no expresa ni motiva objeciones relativas a ninguno de los
otros dos posibles motivos de denegación».
A mayor abundamiento cabe recordar que como señaló la Resolución de 20 de junio
de 2022, «la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble
catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es
motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación
alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión
parcial del inmueble catastral colindante. Además, conforme al artículo 32 de la Ley
Hipotecaria, coincidente en su redacción con el artículo 606 del Código Civil, «los títulos
de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a
tercero» y por ello, no deberían ser admitidos por los juzgados, tribunales ni oficinas del
Estado «si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un
derecho que debió ser inscrito», como resulta del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado
cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un
titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más
cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley
cve: BOE-A-2024-23149
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 269
Jueves 7 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 142377
Derecho Administrativo y el Registro de la Propiedad, como instrumento que trata de
controlar la legalidad y conseguir la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, actuando a
instancia del titular que quiere protegerse, por aplicación del principio de rogación, que
requiere la presentación del título en el Registro y la petición de inscripción, cuya
redacción, en su caso, realizará el registrador en la forma determinada por la Ley, sin
que la misma quede al arbitrio de los particulares y a la que se aplicarán los principios
hipotecarios, con un riguroso control de legalidad, a través de su calificación registral, por
delegación del Estado, los cuales no se aplican a los actos administrativos que se den de
alta en el Catastro, como se desprende de la Resolución de este Centro Directivo de 11
de mayo de 2023».
Y añade: «a favor del titular registral operan todos los efectos jurídicos derivados del
principio de legitimación registral a que se refiere el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, y
en particular la presunción con carácter “iuris tantum” de que los derechos inscritos
«pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo». Como ha
dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 24 de febrero de 1998 y 26 de abril
de 2011), el registrador está vinculado en su calificación por lo que resulte del Registro,
de ahí que no resulta congruente con la protección dispensada por el ordenamiento al
titular registral la estimación de una oposición que, sin enervar la fuerza legitimadora que
se anuda a los derechos inscritos, únicamente atiende a la titularidad catastral (…) Por
tanto, dado que quien formula oposición no alega ni acredita ser titular de finca registral
alguna, y no concurre ninguno de los impedimentos legales para la inscripción de una
georreferenciación, a saber, que se invadan fincas registrales inmatriculadas o dominio
público incluso no inmatriculado, o que el registrador albergue dudas fundadas sobre que
la georreferenciación pretendida se corresponda con la identidad de la finca que se
pretende georreferenciar, procede estimar el recurso (cfr. Resolución de 2 de noviembre
de 2023)».
3. Como se dijo en la Resolución de 12 de diciembre de 2023, «sabido es que la
denegación de inscripción de la georreferenciación solicitada para una determinada finca
registral ha de basarse en alguno de los siguientes motivos:
– Que no se respete la identidad de la finca registral del promotor, esto es, su
ubicación y delimitación geográficas, sino que se encubra la sustracción o adición de
porciones de terreno que sí o no, respectivamente, formaban parte de la finca inicial.
– Que se invada otra finca ya inmatriculada, aunque no esté debidamente
georreferenciada.
– Que se invada el dominio público, aunque no esté ni siquiera inmatriculado.
En el caso que nos ocupa, no consta que concurra el segundo motivo de
denegación. Y el registrador no expresa ni motiva objeciones relativas a ninguno de los
otros dos posibles motivos de denegación».
A mayor abundamiento cabe recordar que como señaló la Resolución de 20 de junio
de 2022, «la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble
catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es
motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación
alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión
parcial del inmueble catastral colindante. Además, conforme al artículo 32 de la Ley
Hipotecaria, coincidente en su redacción con el artículo 606 del Código Civil, «los títulos
de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a
tercero» y por ello, no deberían ser admitidos por los juzgados, tribunales ni oficinas del
Estado «si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un
derecho que debió ser inscrito», como resulta del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado
cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un
titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más
cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley
cve: BOE-A-2024-23149
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Núm. 269
