BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 269

Jueves 7 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 142317

Previo examen y calificación del documento reseñado, por lo que resulta del mismo y
tras examinar los antecedentes del Registro, el Registrador de la Propiedad que suscribe
suspende la inscripción, en base a los siguientes:
Hechos:
En la escritura presentada para su inscripción se dice en el n.º 2 de la “intervención”
que: “Don I. G. A. (interviene) en nombre y representación de Promontoria Nereus DAC.”
Que “Ejerce esta representación en su condición de apoderado y en el ejercicio de
las facultades que se le atribuyen en escritura de poder especial de 21 de marzo
de 2023, autorizado por el notario de Dublín (Irlanda) don James Jones, cuyo original,
redactado en español e inglés, idioma que conozco suficientemente a los efectos de
juzgar su licitud y legalidad, debidamente apostillado, he tenido a la vista, del que resulta
tener facultades para adquirir préstamos y créditos hipotecarios, en los términos y
condiciones en contenidos en la presente escritura, y que yo, el Notario, considero
suficiente a los efectos de este otorgamiento.”
Fundamentos de Derecho:

1.º) La Jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en sus
Sentencias 645 y 661 de 20 y 22 de noviembre de 2018 y 378 de 1 de junio de 2021 y de
otras anteriores por ellas citadas.
En la de 1 de junio de 2021, el Alto Tribunal dice en el número 2 del Fundamento de
derecho Cuarto: “Como hemos expuesto, de nuestras sentencias 645/2011 de 23 de
Septiembre y 643/2018 de 20 de noviembre se desprende que cuando se trata de
poderes otorgados por personas físicas, la existencia de la representación y la
legitimación del apoderado para actuar en nombre del titular registral resultará de la
identificación del documento en el que el titular registral haya designado el representante
o apoderado para actuar en su nombre y la correspondencia del representado o
poderdante con el titular registral. Pero cuando se trata de personas jurídicas, y en
particular, de sociedades, la actuación del titular registral debe realizarse a través de los
órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la
entidad, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas
normas”.
Añadiendo en el párrafo siguiente que “Cuando se trata de poderes o cargos no
inscritos… La reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe
comprender también el título representativo del concedente del poder, ya que la validez
del poder otorgado a su favor (representación de segundo grado) dependerá, entre otras
circunstancias, de la validez del nombramiento del órgano societario o del apoderado
que se lo haya conferido (representación de primer grado)”.
La misma Sentencia, en su Fundamento de Derecho Tercero.3 dice: “Asimismo, en el
caso de que se trate de un poder conferido por una sociedad mercantil que no consta
inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, examinar de forma rigurosa
la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad, y dejar constancia de que ha
desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que
resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la
validez y vigencia del poder en el ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate
de un poder general no inscrito, ya de un poder especial”.
Insistiendo en lo dicho anteriormente, el número 4 del mismo Fundamento Tercero
dice: “En los casos en que uno de los otorgantes actúa en representación de otro, el

cve: BOE-A-2024-23145
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La cuestión que motiva ésta nota de calificación es si basta con lo expuesto en la
“Intervención” para que se entienda cumplido a los efectos de la inscripción en el
Registro de la Propiedad, la exigencia de acreditación de las facultades del apoderado
de la entidad “Promontoria Nereus DAC”.
La opinión de éste registrador es que no, en base a los siguientes argumentos o
fundamentos de derecho: