BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 7 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 142332

Pero, tratándose de poderes no inscritos, no puede invocarse dicha presunción, por
lo que la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe
comprender también el título representativo del concedente del poder a fin de comprobar
que el notario ha verificado debidamente la licitud de la actuación representativa.
La aplicación de esta doctrina se extiende también a los poderes extranjeros, pues
no cabe olvidar que la representación voluntaria se rige por las leyes del país se ejerciten
las facultades conferidas (artículo 10.11 del Código Civil).
En el caso concreto de este expediente, aun siendo correcto el juicio de suficiencia –
que implica el de equivalencia– tal como se ha explicado en los fundamentos de Derecho
anteriores, no permite sin embargo, comprobar al registrador que el notario español ha
realizado debidamente su deber de verificar la licitud de la actuación representativa del
concedente del poder, pues no constan ni las circunstancias personales de éste, ni la
expresión de si ostenta un cargo orgánico o no (piénsese que en España la condición de
director normalmente deriva de un apoderamiento), ni por tanto si en el ámbito de sus
facultades representativas figura la concesión de apoderamientos; ni siquiera consta al
menos una afirmación concreta por parte del notario de que se ha verificado la licitud de
la relación representativa del concedente del poder, cuestiones todas ellas que aunque
puedan ser competencia del notario extranjero –lo que tampoco se ha acreditado– debe
el notario español por su parte verificar.
8. Por último, resulta improcedente la objeción que expresa el registrador en cuanto
a la afirmación notarial por la que juzga la licitud y legalidad del poder basadas en que, a
juicio de aquél, «no corresponde a la función notarial el control de legalidad».
En primer lugar, dicha objeción se contradice con la afirmación que vierte el
registrador al exigir que el notario manifieste que ha comprobado la validez del poder y
transcribe la citada Sentencia del Tribunal Supremo 378/2021, de 1 de junio, en cuyo
fundamento tercero expresa que «el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad,
examinar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad».
Además, cabe recordar que, conforme al artículo 17 bis, apartado a), de la Ley del
Notariado, el notario debe velar porque «el otorgamiento se adecúe a la legalidad», lo
que implica según el apartado b) que «los documentos públicos autorizados por Notario
en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su
contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras
leyes». Y según el artículo 24 de la misma ley, reformado por la Ley 36/2006, de 29 de
noviembre, «los notarios en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por
la regularidad no sólo formal sino material de los actos o negocios jurídicos que
autorice[n] o intervenga[n]».
Dados los privilegiados efectos que en nuestro ordenamiento se atribuye a la
escritura pública, deben extremarse las cautelas para que cumpla todos los requisitos
que permitirán que despliegue la eficacia que le es inherente y que, además, permiten
asegurar una sólida publicidad registral basada en títulos en apariencia válidos y
perfectos mediante la añadida función calificadora del registrador.
Por lo que se refiere a la actuación del registrador, debe tenerse en cuenta que al
Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser
rechazados los títulos claudicantes, es decir los títulos que revelan una causa de nulidad
o resolución susceptible de impugnación (cfr. artículos 18, 33, 34 y 38 de la Ley
Hipotecaria y 1259 del Código Civil). Sólo así puede garantizarse la seguridad jurídica
preventiva que en nuestro sistema jurídico tiene su apoyo basilar en el instrumento
público y en el Registro de la Propiedad. Y es que, como ya expresara el Tribunal
Supremo en Sentencia de 24 de octubre de 2000, Sala Tercera, «a Notarios y
registradores les incumbe en el desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que,
recae, respectivamente, sobre los negocios jurídicos que son objeto del instrumento
público, o sobre los títulos inscribibles».
A este respecto, el artículo 18 de la Ley Hipotecaria define el ámbito de la calificación
registral, al señalar que «los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se

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Núm. 269