BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 7 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 142328

cuenta de la internacionalización de las relaciones económicas. Puede considerarse por
tanto habitual y en ningún caso excepcional.
La presentación al notario de un poder otorgado fuera de España exige, al igual que
ocurre con poderes otorgados en España, un análisis jurídico que conllevará, conforme a
los artículos 10.11 y 11 del Código Civil, de una parte, la remisión respecto de la
suficiencia del poder a la Ley española, a la que se somete el ejercicio de las facultades
otorgadas por el representado, de no mediar sometimiento expreso, y, de otra, al análisis
de la equivalencia de la forma en España. Ello implica que, analizado el valor del
documento en el país de origen, tanto desde la perspectiva material como formal, pueda
concluirse su equivalencia o aproximación sustancial de efectos, en relación con un
apoderamiento para el mismo acto otorgado en España.
Este Centro Directivo ha puesto de relieve en numerosas ocasiones cómo nuestro
ordenamiento, en aplicación del principio de legalidad establece una rigurosa selección
de los títulos inscribibles que puedan acceder al Registro de la Propiedad, exigiendo que
se trate de documentos públicos o auténticos (artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 y 34
de su Reglamento). Igualmente tiene establecida una dilatada doctrina relativa a la
idoneidad de los documentos otorgados en el extranjero para producir una modificación
del contenido del Registro español.
Dicha doctrina, expresada ya en la Resolución de 11 de junio de 1999 y confirmada
por muchas otras posteriores (vid. «Vistos»), pone de manifiesto cómo, con
independencia de la validez formal del documento de acuerdo a las normas de conflicto
aplicables (artículo 11 del Código Civil), y de su traducción y legalización (artículos 36
y 37 del Reglamento Hipotecario), es necesario que el documento supere un análisis de
idoneidad o de equivalencia en relación con los documentos públicos españoles,
requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro.
Esta doctrina se fundamenta en que, como exige el artículo 4 de la Ley Hipotecaria,
«también se inscribirán los títulos otorgados en país extranjero que tengan fuerza en
España (…)»; lo que exige determinar cuándo concurre dicha circunstancia.
4. Desde la perspectiva formal, la legalización, la apostilla en su caso, o la
excepción de ambos constituyen un requisito para que el documento otorgado ante
funcionario extranjero pueda ser reconocido como auténtico en el ámbito nacional.
Sin embargo, ello no obsta para que la actuación de la autoridad a la que se refiere la
apostilla deba ser valorada de acuerdo con el principio de equivalencia de funciones que
informa el ordenamiento español en esta materia. Como ha reiterado este Centro
Directivo, el documento extranjero sólo es equivalente al documento español si
concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al
documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la
competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación
del otorgante así como su capacidad para el acto o negocio que contenga (vid. los
artículos 56 –respecto de la «ejecución de documentos públicos extranjeros»– y 60 –
«inscripción de documentos públicos extranjeros»– de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de
cooperación jurídica internacional en materia civil).
Si tales indicaciones constan en la escritura otorgada mediante el referido título
representativo, la reseña que el notario realice de los datos identificativos del documento
auténtico y su juicio de suficiencia de las facultades representativas harán fe, por sí
solas, de la representación acreditada y será inscribible en el Registro de la Propiedad el
acto dispositivo formalizado en aquella escritura. Y, como también ha reiterado esta
Dirección General, en el supuesto de que el registrador disintiera de la equivalencia
declarada por el notario deberá motivarlo expresa y adecuadamente, y sin que ello
signifique que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el
documento del que nace la representación.
A tales efectos, no será tanto en el contenido del documento, sino en el estatuto y la
actuación de la autoridad extranjera (conforme a sus propias reglas generalmente
basadas en la práctica internacional, como acontece en el presente supuesto) donde se
ha de centrar la aplicación de la llamada regla de equivalencia de funciones, que supera

cve: BOE-A-2024-23145
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Núm. 269