Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23139)
Resolución de 24 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de derecho de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 7 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 142272
señalados en la escritura, pudiendo esta cantidad ser calculada por el propio comprador
u optante, ante la imposibilidad de aportar certificado de saldo de la entidad acreedora.
La recurrente alega lo siguiente: que la formulación contenida en la escritura es,
precisamente, para no dejar al arbitrio de una de las partes -la parte concedente- el
precio final a pagar por la parte optante para el caso de ejercitar la opción de compra ya
que, de no hacerse, la parte concedente vería libre la vía para concertar préstamos o
gravar el inmueble hasta el punto de que, como es obvio, la parte optante ya no desearía
ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de cargas sobre el inmueble, y
se vería obligada por la conducta de la concedente a perder el dinero abonado en
concepto de prima; que lejos de suponer una situación de abuso para el concedente es
para evitar una situación de abuso por parte del mismo respecto a la parte optante y que
se pueda llevar a cabo una indeterminación en el precio final a abonar por la optante sobre todo por las cargas que puedan pesar sobre el inmueble- por la conducta que
pudiera mostrar la parte concedente; que tampoco subyace negocio jurídico anterior o
ulterior al objeto de la presente y mucho menos que el mismo sea un «préstamo» al que
parece aducir la registradora lo cual esta parte no puede coincidir con los elementos a
los que hace referencia ya que los mismos son ajenos a la escritura cuya inscripción se
pretende.
La registradora, a la vista del escrito de interposición de recurso, rectifica la
calificación revocando el segundo de los defectos señalados y manteniendo el primero.
En consecuencia, a este defecto se limitará la Resolución de este expediente.
2. El artículo 327 de la Ley Hipotecaria, en sus párrafos sexto y séptimo, dispone lo
siguiente:
«El Registrador que realizó la calificación podrá, a la vista del recurso y, en su caso,
de las alegaciones presentadas, rectificar la calificación en los cinco días siguientes a
que hayan tenido entrada en el Registro los citados escritos, accediendo a su inscripción
en todo o en parte, en los términos solicitados, debiendo comunicar su decisión al
recurrente y, en su caso, al Notario, autoridad judicial o funcionario en los diez días
siguientes a contar desde que realizara la inscripción.
Si mantuviera la calificación formará expediente conteniendo el título calificado, la
calificación efectuada, el recurso, su informe y, en su caso, las alegaciones del Notario,
autoridad judicial o funcionario no recurrente, remitiéndolo, bajo su responsabilidad, a la
Dirección General en el inexcusable plazo de cinco días contados desde el siguiente al
que hubiera concluido el plazo indicado en el número anterior.»
Del escrito de impugnación resulta claramente que el recurso se ha limitado por la
recurrente a uno solo de los defectos -al segundo- a que se refiere la registradora en su
calificación, el relativo a la delimitación de la forma de pago del precio. Precisamente
respecto de ese defecto la registradora rectifica su calificación.
Si se tiene en cuenta que ese es el único defecto objeto de impugnación, es evidente
que la registradora ha actuado correctamente pues, según el texto antes transcrito del
citado artículo 327 de la Ley Hipotecaria, no procede sino «comunicar su decisión al
recurrente».
3. Atendiendo a las referidas circunstancias, esta Dirección General no puede
entrar en el fondo de la calificación en cuanto al defecto que se ha mantenido y no fue
impugnado, relativo al juicio de suficiencia.
Aunque en su escrito de impugnación la recurrente solicita «que se revoque la
calificación recurrida y se acuerde que lo procedente es inscribir la escritura de opción de
compra», el primero de los defectos no ha sido objeto de impugnación y, en
consecuencia, no se aduce argumento o fundamento alguno para combatirlo.
El artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al enumerar los requisitos que, al menos, ha de
cumplir el escrito de interposición del recurso, exige que se expresen los hechos y
fundamentos de derecho -párrafo segundo, apartado c)-; y el artículo 115.1.b) de la
Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
cve: BOE-A-2024-23139
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Núm. 269
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señalados en la escritura, pudiendo esta cantidad ser calculada por el propio comprador
u optante, ante la imposibilidad de aportar certificado de saldo de la entidad acreedora.
La recurrente alega lo siguiente: que la formulación contenida en la escritura es,
precisamente, para no dejar al arbitrio de una de las partes -la parte concedente- el
precio final a pagar por la parte optante para el caso de ejercitar la opción de compra ya
que, de no hacerse, la parte concedente vería libre la vía para concertar préstamos o
gravar el inmueble hasta el punto de que, como es obvio, la parte optante ya no desearía
ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de cargas sobre el inmueble, y
se vería obligada por la conducta de la concedente a perder el dinero abonado en
concepto de prima; que lejos de suponer una situación de abuso para el concedente es
para evitar una situación de abuso por parte del mismo respecto a la parte optante y que
se pueda llevar a cabo una indeterminación en el precio final a abonar por la optante sobre todo por las cargas que puedan pesar sobre el inmueble- por la conducta que
pudiera mostrar la parte concedente; que tampoco subyace negocio jurídico anterior o
ulterior al objeto de la presente y mucho menos que el mismo sea un «préstamo» al que
parece aducir la registradora lo cual esta parte no puede coincidir con los elementos a
los que hace referencia ya que los mismos son ajenos a la escritura cuya inscripción se
pretende.
La registradora, a la vista del escrito de interposición de recurso, rectifica la
calificación revocando el segundo de los defectos señalados y manteniendo el primero.
En consecuencia, a este defecto se limitará la Resolución de este expediente.
2. El artículo 327 de la Ley Hipotecaria, en sus párrafos sexto y séptimo, dispone lo
siguiente:
«El Registrador que realizó la calificación podrá, a la vista del recurso y, en su caso,
de las alegaciones presentadas, rectificar la calificación en los cinco días siguientes a
que hayan tenido entrada en el Registro los citados escritos, accediendo a su inscripción
en todo o en parte, en los términos solicitados, debiendo comunicar su decisión al
recurrente y, en su caso, al Notario, autoridad judicial o funcionario en los diez días
siguientes a contar desde que realizara la inscripción.
Si mantuviera la calificación formará expediente conteniendo el título calificado, la
calificación efectuada, el recurso, su informe y, en su caso, las alegaciones del Notario,
autoridad judicial o funcionario no recurrente, remitiéndolo, bajo su responsabilidad, a la
Dirección General en el inexcusable plazo de cinco días contados desde el siguiente al
que hubiera concluido el plazo indicado en el número anterior.»
Del escrito de impugnación resulta claramente que el recurso se ha limitado por la
recurrente a uno solo de los defectos -al segundo- a que se refiere la registradora en su
calificación, el relativo a la delimitación de la forma de pago del precio. Precisamente
respecto de ese defecto la registradora rectifica su calificación.
Si se tiene en cuenta que ese es el único defecto objeto de impugnación, es evidente
que la registradora ha actuado correctamente pues, según el texto antes transcrito del
citado artículo 327 de la Ley Hipotecaria, no procede sino «comunicar su decisión al
recurrente».
3. Atendiendo a las referidas circunstancias, esta Dirección General no puede
entrar en el fondo de la calificación en cuanto al defecto que se ha mantenido y no fue
impugnado, relativo al juicio de suficiencia.
Aunque en su escrito de impugnación la recurrente solicita «que se revoque la
calificación recurrida y se acuerde que lo procedente es inscribir la escritura de opción de
compra», el primero de los defectos no ha sido objeto de impugnación y, en
consecuencia, no se aduce argumento o fundamento alguno para combatirlo.
El artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al enumerar los requisitos que, al menos, ha de
cumplir el escrito de interposición del recurso, exige que se expresen los hechos y
fundamentos de derecho -párrafo segundo, apartado c)-; y el artículo 115.1.b) de la
Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
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