BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 7 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 142268

documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el
Notario del acto o negocio documentado y el contenido del mismo título.
– La Resolución de 2 de diciembre de 2.010 señala que: "Confirmando el criterio
mantenido reiteradamente por el Centro Directivo, la Ley 24/2005, de 18 de noviembre,
de Reformas para el Impulso a la Productividad, cuyo artículo trigésimo cuarto modifica
el apartado segundo del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre (en la misma
línea, puede citarse el artículo 166.1.º del Reglamento Notarial modificado por Real
Decreto 45/2007, de 19 de enero), aclaró de forma significativa los términos de la
intervención notarial, así como el ámbito de calificación del Registrador. Con la nueva
redacción del artículo 98 párrafo segundo, se precisa que "El Registrador limitará su
calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de
suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el
registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la
representación". Por otra parte, y habida cuenta de la transcendencia que se atribuye a
la suficiencia de las facultades representativas, este juicio notarial debe ser expresado,
no de forma genérica o abstracta, sino necesariamente concretado al "acto o negocio
jurídico al que el instrumento se refiera". Sólo de este modo será posible verificar la
necesaria congruencia entre el juicio notarial de suficiencia y el contenido del título que
demanda el artículo 98.2 de la Ley 24/2001."
Por lo que se refiere al defecto señalado bajo el número dos de los Hechos:
Artículos 1256, 1445 y 1447 del Código Civil y 14 del Reglamento Hipotecario. Como se
indica en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, -hoy,
Dirección General de Seguridad jurídica y Fe Pública-, de 22 de enero de 2013, la
doctrina jurisprudencial, la doctrina científica y la de la Dirección General han admitido
sin ambages la inscribibilidad y eficacia del pacto de ejercicio unilateral de la opción sin
necesidad de la intervención del concedente del derecho, ya que en este caso, como nos
recuerda la Resolución de la Dirección General de 19 de julio de 1991 recogiendo los
argumentos de la de 7 de diciembre de 1978, "puede afirmarse que desde un punto de
vista instrumental, y siempre que el dueño o dueños lo hayan consentido al pactarse el
contrato preliminar (…) el título del adquirente en virtud de una opción de compra
consumada por su declaración unilateral ha quedado integrado por la escritura de
contrato de opción -otorgada como es obvio por ambas partes- y por la escritura de
ejercicio de opción -otorgada unilateralmente por el adquirente, (…) ya que una vez
autorizadas ambas el valor traditorio de la escritura y lo convenido por las partes produce
la tradición adecuada para investir de dominio al adquirente." En la Resolución de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, -hoy, Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública-, de 6 de octubre de 1998 se indica, sin embargo, que: "Es principio
básico de nuestro sistema registral el de la adecuada delimitación de los derechos que
pretenden su acceso al Registro de la Propiedad (cfr. arts. 9 de la Ley Hipotecaria y 51
del Reglamento Hipotecario), lo que tratándose del derecho de opción de compra supone
la determinación de los elementos integrantes del negocio de compraventa que habría
de perfeccionarse en caso de su ejercicio, entre los cuales ha de figurar indudablemente
el precio previsto (cfr. arts. 1261.2.°, 1271 y siguientes, 1445 y 1447 a 1450 del Código
Civil)". En el caso debatido en la Resolución, no podía estimarse que la contraprestación
prevista para el caso de ejercicio del derecho de adquisición establecido reúna el
requisito de certeza. Se considera que quedaba, entre otros, indeterminado si la
asunción es sólo del principal adeudado o incluye, además, todos aquellos desembolsos
adicionales que incumban al deudor en virtud de la respectiva relación obligatoria
(intereses moratorios, costas devengadas, etc.); por otra, porque como la llamada
asunción del crédito no se producirá sino en el momento del ejercicio del derecho de
opción, será en este momento cuando pueda fijarse el importe del efectivo desembolso
económico que la opción comporta, importe que además dependerá decisivamente de la
conducta del propio concedente (el importe de la contraprestación variará según lo que
éste haya pagado en el período de pendencia de la opción). En el presente caso se
establece para el caso de pago por subrogación, ante la imposibilidad de aportar los

cve: BOE-A-2024-23139
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Núm. 269