BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 7 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 142281

En este caso, doña M. y doña V. G. V. se encuentran representadas por el mismo
apoderado, sin que en el juicio de suficiencia se haga mención a la autorización para
autocontratar. Al respecto, la Resolución de 17 de diciembre de 2020 afirma lo siguiente:
En relación con el autocontrato, según la doctrina de esta Dirección General (vid., entre
otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de
agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017 y 31 de agosto de 2020), “al
emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe
hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en
conflicto de intereses. Y ya en Resolución de 13 de febrero de 2012 se puso de relieve
que ‘en resumen, la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar
siempre en el ámbito de la calificación registral’, ya que, según el artículo 18.1.º de la Ley
Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, ‘la validez de los actos dispositivos por
lo que resulte de las escrituras públicas…’, y lo cierto es, en cualquier caso, que la
autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta la falta de
imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y parte que le
habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el
representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o
autorización del ‘dominus’. Razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento,
deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el
supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la
licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’ que permita salvar dicha
autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a falta de
la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y contradice
directamente el juicio que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con los
principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, aparte
el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el
transmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguardia judicial de los
asientos del párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral
del artículo 34 de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado
deposita en la legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de
los derechos del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad,
ante el riesgo de que pueda perder la acción de nulidad, que de la autocontratación
deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública registral. Conclusión a la que hay
que llegar también cuando se parte de la congruencia que se exige del juicio notarial de
suficiencia (apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre de 2001, en
la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre). Todo ello con independencia
de que se entienda que la voluntad del representado, que permite dicha
autocontratación, constituye una particular forma de poder de representación (poder para
autocontratar); una modalización del genérico poder de representación; o una
autorización o licencia distinta del mero negocio de apoderamiento, pues, a efectos de la
calificación de la congruencia, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto
de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la
existencia de la licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’, salvo que la
calificación sea impugnada y el recurso verse sobre la existencia misma de la
autocontratación o del conflicto de intereses”.
La escritura ahora calificada es de subsanación de otra autorizada por el mismo
notario el 26 de julio de 2023, con el número 563 de protocolo, que fue objeto de
calificación negativa, además de por otro motivo, porque en el juicio de suficiencia no se
hacía mención a la autorización para autocontratar.
Contra dicha calificación se interpuso recurso ante la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública, la cual, mediante Resolución de 13 de febrero de 2024, estima
parcialmente el recurso en lo que se refiere a tal defecto en los siguientes términos:
“Ahora bien, es también cierto que en el presente caso no se trata del otorgamiento del
acto dispositivo, sino de una escritura de elevación a público de un documento privado
que ha sido suscrito por las dos representadas y debe distinguirse entre acto debido y

cve: BOE-A-2024-23141
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Núm. 269