BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 268

Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141571

escritura, aunque esta sea conforme a minuta, sobre el acuerdo de las partes en la
fijación del precio, fruto de negociaciones previas, la situación de vulnerabilidad
económica o necesidad imperiosa de vender o sobre que no se considera que el optante
actúe de mala fe.
La relación se constituye entre una persona física y una sociedad mercantil cuyo
carácter de empresario obliga a presumir que desarrolla la actividad de manera
profesional, sin que para ello sea necesario, como pone de manifiesto la propia
Ley 5/2019, de un elemento de reiteración o habitualidad, pudiendo concurrir en
actuaciones ocasionales si la finalidad es exclusivamente inversora (crf [sic]. Art. 2.1 in
fine Ley 5/2019).
Siendo la finalidad de la Ley 5/2019 garantizar la transparencia material en
operaciones de crédito con garantía inmobiliaria sobre inmuebles de uso residencial, no
parece que pueda admitirse que queden fuera de su ámbito de aplicación las
operaciones de préstamo o crédito en que la garantía inmobiliaria constituida permite al
acreedor adquirir el dominio de una vivienda propiedad del prestatario mediante el
ejercicio unilateral que no precisa de procedimiento, ni de previa o posterior tasación
objetiva del precio en que la adquisición puede realizarse, y en el que el acreedor puede,
por sí sólo, determinar la cantidad adeudada, incluso por cálculos aproximados y sin que
el error impida la transmisión del dominio.
2. No cabe que en el ejercicio unilateral de la opción, se pacte que cabe el
descuento del precio a satisfacer si no puede presentarse los certificados de la deuda
pendiente de las hipotecas u otros créditos que se hayan de descontar mediante «el
cálculo aproximado basado en la información que pueda tener el comprador».
A este respecto la RDGSJYFP de 18 de julio de 2022 dice literalmente «No obstante,
debe confirmarse la nota de calificación es la denegación de la de la expresión relativa al
pago del precio mediante un "cálculo aproximado basado en la información de que
pueda disponer el comprador en cada momento" según se prevé en la cláusula tercera
del contrato para el caso de que dicho comprador manifieste una imposibilidad de
aportar certificados de saldo pendiente de las deudas en que se haya subrogado o cuyo
pago haya asumido.
Esta cláusula contraviene el principio de determinación registral propio de nuestro
sistema registral y puede suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio
de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del Código Civil)».
El inciso analizado sí que dejaría indeterminada la cantidad a consignar en caso de
ejercicio de la opción, frente a titulares de cargas posteriores.
3. La notificación por medio de Burofax que prevé la cláusula quinta.
La RDGSJYFP de 18 de julio de 2022 «Por lo que aunque el burofax haya sido
admitido jurisprudencialmente para determinadas notificaciones, no puede entenderse
suficiente para que –como consecuencia de ella– se proceda a practicar una inscripción
en el Registro de la propiedad a favor del optante por vía unilateral, debiendo preverse
una notificación por conducto notarial para que opere el ejercicio extrajudicial unilateral
de la opción».
Además la citada Resolución establece que ésta es una cláusula esencial del
contrato que mientras no sea subsanada no cabe la inscripción parcial.

Doña María Concepción Iborra Grau, titular del Registro de la Propiedad n.º siete de
Madrid acuerda:
Calificar el documento presentado en los términos que resultan de los Antecedente
de Hecho y Fundamentos de Derecho señalados; y denegar en consecuencia el
despacho del título hasta la subsanación de los efectos advertidos.
No se practica anotación de suspensión porque no procede al ser los defectos
esenciales que afectan a la naturaleza del negocio.

cve: BOE-A-2024-23007
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Parte dispositiva