Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23007)
Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 7 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141570
presentación número 600 del Diario 114, número de entrada 1406, en unión de escritura
de ratificación otorgada el día 13 de marzo de 2024, ante el notario de Barcelona, don
Jaime Calvo Francia, con el número 2.542 de su protocolo, y de diligencia de
presentación telemática relativa al impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados.
Hechos y fundamentos de Derecho.
1. En la escritura que se califica se incluyen cláusulas que, de los términos en los
que está redactadas, se infiere que la finalidad de la opción no es la adquisición
preferente sino la constitución de un derecho de garantía.
Es admisible si bien y al amparo de las resoluciones de la DG por todas la
RGGSJYFP de 27 de octubre de 2020 con ciertos condicionantes: «…Por ello –se
añade– podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de
equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe
entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos
acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias
concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se
podrá determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión. En definitiva,
se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el
bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del
mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. En apoyo de esta tesis se cita
el denominado pacto marciano recogido en el Digesto.»
Estas cláusulas son las siguientes:
1. Otorgando tercero, 1 párrafo primero desde; «así como cuantas cantidades
reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la presente opción de
compra y hasta el ejercicio de la misma vienen cheques y/o transferencia y/o bien
subrogándose en la deuda pendiente de hipoteca o hipotecas que grave la finca descrita,
bien reteniendo el importe necesario para satisfacer los remanentes de préstamos
hipotecarios y demás cargas que pudiera haber suscrito o bien mediante su
consignación notarial».
Otorgando tercero 1 párrafo tercero en el que se prevé la posibilidad de que el
optante pague cantidades por cuenta del concedente que resulten superiores al precio y
que excedan del precio pactado y que no son propios de una [sic] contrato de opción.
Otorgando quinto párrafo tercero en cuanto a la deducción del precio en caso del
ejercicio de la opción de «…cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde
la formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma
mediante el ingreso en la cuenta bancaria…, aportándose en el momento de ejercicio de
la opción el justificante de la formalización de dicha transferencia, del cual se
desprenderán los números de cuenta de origen y destino».
Del tenor literal de las cláusulas se considera que subyace un contrato de
financiación con garantía inmobiliaria, y esto es defecto que impide proceder a la
inscripción salvo que se supriman o aclaren dichos pactos o bien que se han cumplidos
los requisitos de comprobación de cumplimiento del principio de transparencia material
establecidos por la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, toda
vez que concurren las circunstancias objetivas y subjetivas que determinan la aplicación
imperativa de la Ley, según resulta de lo establecido en su artículo 2.1.
En efecto, si existen cantidades que son entregadas por el optante antes de haber
ejercitado la opción de compra, ésta no es un derecho de adquisición preferente, sino
que tiene una función de garantía, con naturaleza real, y por tanto, ha de considerarse
un derecho real de garantía inmobiliaria.
Y ello resulta de los pactos antes consignados, no simplemente de las deducciones
que realiza la registradora a la vista de las manifestaciones que realiza el concedente en
el expositivo sobre cuestiones que no son corrientes, digamos en la redacción de una
cve: BOE-A-2024-23007
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141570
presentación número 600 del Diario 114, número de entrada 1406, en unión de escritura
de ratificación otorgada el día 13 de marzo de 2024, ante el notario de Barcelona, don
Jaime Calvo Francia, con el número 2.542 de su protocolo, y de diligencia de
presentación telemática relativa al impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados.
Hechos y fundamentos de Derecho.
1. En la escritura que se califica se incluyen cláusulas que, de los términos en los
que está redactadas, se infiere que la finalidad de la opción no es la adquisición
preferente sino la constitución de un derecho de garantía.
Es admisible si bien y al amparo de las resoluciones de la DG por todas la
RGGSJYFP de 27 de octubre de 2020 con ciertos condicionantes: «…Por ello –se
añade– podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de
equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe
entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos
acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias
concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se
podrá determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión. En definitiva,
se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el
bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del
mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. En apoyo de esta tesis se cita
el denominado pacto marciano recogido en el Digesto.»
Estas cláusulas son las siguientes:
1. Otorgando tercero, 1 párrafo primero desde; «así como cuantas cantidades
reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la presente opción de
compra y hasta el ejercicio de la misma vienen cheques y/o transferencia y/o bien
subrogándose en la deuda pendiente de hipoteca o hipotecas que grave la finca descrita,
bien reteniendo el importe necesario para satisfacer los remanentes de préstamos
hipotecarios y demás cargas que pudiera haber suscrito o bien mediante su
consignación notarial».
Otorgando tercero 1 párrafo tercero en el que se prevé la posibilidad de que el
optante pague cantidades por cuenta del concedente que resulten superiores al precio y
que excedan del precio pactado y que no son propios de una [sic] contrato de opción.
Otorgando quinto párrafo tercero en cuanto a la deducción del precio en caso del
ejercicio de la opción de «…cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde
la formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma
mediante el ingreso en la cuenta bancaria…, aportándose en el momento de ejercicio de
la opción el justificante de la formalización de dicha transferencia, del cual se
desprenderán los números de cuenta de origen y destino».
Del tenor literal de las cláusulas se considera que subyace un contrato de
financiación con garantía inmobiliaria, y esto es defecto que impide proceder a la
inscripción salvo que se supriman o aclaren dichos pactos o bien que se han cumplidos
los requisitos de comprobación de cumplimiento del principio de transparencia material
establecidos por la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, toda
vez que concurren las circunstancias objetivas y subjetivas que determinan la aplicación
imperativa de la Ley, según resulta de lo establecido en su artículo 2.1.
En efecto, si existen cantidades que son entregadas por el optante antes de haber
ejercitado la opción de compra, ésta no es un derecho de adquisición preferente, sino
que tiene una función de garantía, con naturaleza real, y por tanto, ha de considerarse
un derecho real de garantía inmobiliaria.
Y ello resulta de los pactos antes consignados, no simplemente de las deducciones
que realiza la registradora a la vista de las manifestaciones que realiza el concedente en
el expositivo sobre cuestiones que no son corrientes, digamos en la redacción de una
cve: BOE-A-2024-23007
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Núm. 268
