BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141582

dejar al arbitrio de una de las partes –la parte concedente– el precio final a pagar por la
parte optante para el caso de ejercitar la opción de compra ya que, de no hacerse, la
parte concedente vería libre la vía para concertar préstamos o gravar el inmueble hasta
el punto de que, como es obvio, la parte optante ya no desearía ejercitar su derecho de
opción de compra, dado el estado de cargas sobre el inmueble, y se vería obligada por la
conducta de la concedente a perder el dinero abonado en concepto de prima. Lejos de
suponer una situación de abuso para el concedente es para evitar una situación de
abuso por parte del mismo respecto a la parte optante y que se pueda llevar a cabo una
indeterminación en el precio final a abonar por la optante –sobre todo por las cargas que
puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que pudiera mostrar la parte
concedente. Tampoco subyace negocio jurídico anterior o ulterior al objeto de la presente
y mucho menos que el mismo sea un préstamo al que parece aducir la registradora lo
cual esta parte no puede coincidir con los elementos a los que hace referencia ya que los
mismos son ajenos a la escritura cuya inscripción se pretende».
Y lo dicho antes (la verdadera naturaleza del negocio jurídico concertado) por dos
razones. Primera, porque es evidente que, si hay un plazo de un año en el que la opción
no puede ejercitarse; y una vez transcurrido éste sí que se puede, pero ajustando
contablemente lo que teóricamente habría de deducir, del teórico precio a pagar, lo que
haya entregado antes al concedente (por una serie de conceptos más que heterogéneos
y que se alejan de la operativa propia y función económico social de una opción de
compra), es que la opción queda desactivada si, antes del «dies a quo» para ejercitar la
opción (pues antes el ejercicio queda en suspenso), el optante ha sido resarcido de lo
que haya anticipado al concedente. Un claro indicio, por tanto, de una financiación que
se garantiza con la opción pactada (al ejercitarla, el concedente hace suya la finca y
liquida, incluso a su bien criterio, lo abonado previamente al concedente).
Pero, además, no ha de olvidarse la dinámica de la prioridad registral, caso de
ejercicio de una opción real, cuya operativa se quebraría, en casos como el que nos
ocupa, por el propio ejercicio de la opción. Y es que una vez inscrito, el derecho de
opción queda sometido a los principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario;
y cuando ese derecho de adquisición preferente se ejercita y su titular se convierte en
propietario de la finca objeto del mismo, ello que conlleva es la cancelación de los
derechos posteriores tal como prevé el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria, de modo que
la cancelación de los embargos o cargas inscritos con posterioridad a la opción y antes
de su ejercicio es sólo una inevitable consecuencia de la extinción del ejercicio de la
opción, si bien para ello es necesario, como regla general, el depósito del precio pagado
a disposición de los titulares de las cargas posteriores (artículo 175.6.ª Reglamento
Hipotecario); previsión que, a la visita de lo expuesto, brilla aquí por su ausencia.
Por esa razón no tiene sentido alegar (en el recurso) que el optante necesita ponerse
cubierto de actuaciones posteriores del concedente («[…]–sobre todo por las cargas que
puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que pudiera mostrar la parte
concedente […]»); pues si aquel ejercita la opción se operaría la resolución (con una
eventual y teórica consignación a favor de acreedores) de esas supuestas actuaciones
posteriores. Por tal razón, lo que en realidad viene a ocurrir en el caso que nos ocupa, es
que lo que ante todo prima es la recuperación de cantidades que el optante haya podido
anticipar al concedente de la opción o a terceros. Cantidades que no están ni
cuantificadas ni tan siquiera mínimamente delimitadas, toda vez que, llegado el caso, el
optante se indica puede determinarlas a su buen criterio; por ello tiene razón la
registradora cuando afirma que ello puede suponer una contravención de la prohibición
de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del Código
Civil), pues lo que implica el inciso en cuestión es que quedaría indeterminada la
cantidad a consignar, caso de ejercicio de la opción, a favor de titulares de cargas
posteriores.
Y es que se quiera o no, lo que viene a suponer una opción como la concedida es
una traba del bien en función de garantía. Como igualmente es una traba en función de
garantía una hipoteca, si bien su mecanismo de ejecución está revestido de unas

cve: BOE-A-2024-23007
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 268