BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141581

recurrente por lo demás– de posibles opciones de compra pactadas con función de
garantía de una operación de financiación y que encubran un pacto comisorio prohibido
en nuestro ordenamiento.
4. Ahora bien, también hemos reiteradamente declarado que habrá que contemplar
cada caso concreto, lo que exige analizar detenidamente el global clausulado de cada
instrumento público y las declaraciones que en él hayan vertidos las partes (si bien,
como veremos, las reglas de interpretación de los contratos ponen en juego otros
elementos de interpretación no menos desdeñables); pues no en vano, el párrafo
segundo del artículo 1218 del Código Civil fija una regla a la hora de valorar la eficacia
probatoria de los documentos públicos: «También harán prueba contra los contratantes y
sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los
primeros».
En este sentido, ha de repararse en el siguiente contenido de la escritura pública
calificada (que por cierto no son novedosas a la vista de otros recursos ya examinados
por este Centro Directivo): «(…) Antes de dar continuidad a la lectura de la presente
escritura la parte concedente/vendedora de la opción de compra hace manifestación
expresa de que el precio establecido para ejercitar la opción de compra aquí establecida
y como consecuencia adquirir la finca descrita, ha sido pactado y tratado con suficiente
antelación para valorar su conveniencia o no y que el importe establecido, así como que
el resto de las condiciones contenidas en la presente escritura de opción de compra son
fruto de negociaciones previas que satisfacen suficientemente sus intereses, así mismo
se hace mención de que la parte concedente/vendedora no depende en absoluto, ni
mantiene relación de confianza, con respecto a la parte optante, ni que se encuentra en
una situación de vulnerabilidad económica o necesidad imperiosa de vender la finca,
además la parte concedente/vendedora confirma haber entendido claramente el
contenido de los acuerdos establecidos en la presente escritura y que en ningún caso
considera que el optante obre de mala fe ni aprovechándose de ninguna circunstancia
personal».
Declaraciones de las partes por tanto a tener en cuenta, si bien para nada ha de
obviarse en modo alguno, como anticipamos más arriba, la regla hermenéutica que
proclama el artículo 1281.2 del código Civil («si las palabras parecieren contrarias a la
intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas»), pues no es
menos cierto, como indica la registradora en su nota respecto del negocio jurídico
calificado, que del tenor literal de las cláusulas cabe entender que subyace un contrato
de financiación con garantía inmobiliaria. Y es que, si hay cantidades entregadas por el
optante antes de haber ejercitado la opción de compra, ésta no es un derecho de
adquisición preferente, sino que tiene una función de garantía de naturaleza real, y
deriva en un derecho real de garantía inmobiliaria.
No ha de olvidarse que la esencia del derecho de opción consiste en que concede a
su titular la facultad de decisión respecto a la eficacia de un contrato o una adquisición; y
en función de las diversas modalidades que puede revestir la opción, su ejercicio podrá
limitarse a poner en marcha un determinado contrato, haciendo exigibles las
obligaciones que derivan del mismo, o producirá la adquisición de la propiedad, si tal
ejercicio cumple las condiciones previamente establecidas. En cualquier caso, lo que
conviene poner de manifiesto es que el concedente queda a expensas de la voluntad del
optante, quien podrá decidir entre dar eficacia o no al derecho de opción; y como se
verá, en este caso no sucede exactamente así, dado que la causa es otra y ésta se
aparta de la función económico social del contrato/derecho de opción (real en este caso).
Esta última afirmación es la que ofrece la pauta para la resolución de este recurso y
pone en sus justos términos, a la vista del global contenido del negocio jurídico
celebrado, las declaraciones de las partes consignadas en la escritura antes reseñadas.
Y más aún a la vista del sentido de algunas afirmaciones de la recurrente en su escrito
(que por cierto son sustancialmente iguales a las contenidas en otros supuestos ya
resueltos por este Centro Directivo), tales como que «la formulación contenida en la
escritura respecto a las cantidades que se podrán detraer es, precisamente, para no

cve: BOE-A-2024-23007
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 268