BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141580

indirectos. En este sentido, las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo
de 1999 y 26 de noviembre de 2008 concluyeron que la opción de compra examinada se
concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se
condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición
del pacto comisorio de los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.
Como se afirmó en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero y 5 de septiembre
de 2013, comúnmente se considera que la prohibición de pacto comisorio «tiene un
doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los contratos.
En primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el riesgo de que, dadas las
presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de crédito al tiempo de su
concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy inferior a la real,
o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación garantizada. Se trata en
definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor
y que éste sufra un perjuicio desproporcionado. También se ha fundamentado la
prohibición en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al
tiempo que permiten al acreedor ejercitar su "ius distraendi", protegen al deudor al
asegurar la obtención del mejor precio de venta. Asimismo, el pacto de comiso plantea
problemas respecto a posibles titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso
de ejercicio del "ius distrahendi", en que está prevista la suerte de los mismos».
Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2017 son dos los
presupuestos que caracterizan la aplicación de la figura del pacto comisorio: «En primer
lugar, que el pacto de apropiación o disposición, previo o coetáneo a la garantía, se halle
causalmente vinculado al nacimiento del crédito cuyo cumplimiento se garantiza. En
segundo lugar, que la apropiación o disposición del bien no esté sujeta a un
procedimiento objetivable de valoración de la adquisición».
En línea con esta posición jurisprudencial hay que situar la reciente doctrina de esta
Dirección General (así, en sus Resoluciones de 21 de julio de 2021, 10 de marzo
de 2022 y 18 de septiembre de 2023) según la cual, la prohibición del pacto comisorio no
es absoluta en nuestro derecho, de modo que pierde su razón de ser cuando la
realización de la cosa ofrecida en garantía –cualquiera que haya sido la vía seguida– se
efectúe en condiciones determinantes de la fijación objetiva del valor del bien, y no haya
comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor. Así lo ha reiterado este
Centro Directivo en numerosas ocasiones (vid., por todas, la Resolución de 13 de julio
de 2022), y en ese sentido, la registradora motiva su calificación en la jurisprudencia
citada (vid. Sentencias de 15 de junio de 1999, 5 de junio de 2008 y 21 de febrero
de 2017), y en sentencias de juzgados de Primera Instancia de 16 de diciembre de 2021
y 14 de marzo de 2022.
También ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 26 de diciembre
de 2018, 28 de enero de 2020 y 13 de julio de 2022), que deben admitirse aquellos
pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del
deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, y que permitan al
acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para
alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Por ello –se añade– podría admitirse el
pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las
prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas respecto
del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos se deberá
analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya que sólo
mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la
admisibilidad, o inadmisibilidad del pacto en cuestión.
En definitiva, se admitiría el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o
venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un
procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor.
Y sin duda alguna procede tener bien presentes las consideraciones que este Centro
Directivo va reiterando en las diversas Resoluciones que abordan la problemática –

cve: BOE-A-2024-23007
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Núm. 268