Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23007)
Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 7 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141579
contenido de la escritura de opción de compra, en modo alguno cabe entender que
subyace negocio jurídico distinto del contenido en la referida escritura.
– lo exigido por la registradora en su calificación va en contra de la libertad de pactos
previsto y recogido en el artículo 1255 Código Civil; y lo expuesto, además, por la
registradora en su calificación parece ser contradictorio ya que hace referencia a que no
procede la inscripción al asemejarse el negocio jurídico llevado a cabo a un «pacto
comisorio» pero luego, de la Resolución de la Dirección General que procede a
transcribir, parece dar a entender a esta parte que, de haber acompañado al negocio
jurídico una tasación inmobiliaria, no adolecería de defecto alguno.
2. Expuesto lo anterior, antes de abordar las cuestiones de fondo del presente
recurso procede delimitar su alcance, en aras a delimitar qué es lo que realmente se
recurre de la nota de calificación. En efecto, en el escrito de interposición no resulta la
más mínima alusión al defecto tercero (la previsión del burofax como medio de
notificación), defecto que, por consiguiente, ha de quedar necesariamente confirmado.
Y los otros dos defectos, que en el escrito de interposición del recurso se
entremezclan, se resumen básicamente en estas dos ideas básicas:
– en la escritura que se califica se incluyen cláusulas que, de los términos en los que
está redactadas, se infiere que la finalidad de la opción no es la adquisición preferente
sino la constitución de un derecho de garantía (introduciendo después la calificación la
referencia a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, como criterio también de la negativa, en
tanto que la considera aplicable e incumplida).
– no cabe que, en el ejercicio unilateral de la opción, se pacte que cabe el descuento
del precio a satisfacer si no puede presentarse los certificados de la deuda pendiente de
las hipotecas u otros créditos que se hayan de descontar mediante «el cálculo
aproximado basado en la información que pueda tener el comprador».
3. Comenzando por la primera objeción que indica la nota, su examen nos lleva –una
vez más– a examinar la problemática de la opción de compra y su posible función de
garantía de una deuda o de una operación de financiación; y respecto de tal cuestión,
cabe recordar que esta Dirección General ha puesto de relieve en numerosas ocasiones
(vid. las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020, y, en
particular, en las de 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021, 13 de
julio de 2022 y 12 de diciembre de 2023, entre otras), que el Código Civil rechaza
enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de
incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados
en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de
junio de 2008), «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato
de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil),
rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto
del Tribunal Supremo como de este Centro Directivo». El Tribunal Supremo, Sala
Primera, ha declarado reiteradamente (vid. entre otras, Sentencias de 18 de febrero
de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los pactos y negocios que
infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del
pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de
preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de
obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los
de sus acreedores.
También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso
cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos
cve: BOE-A-2024-23007
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141579
contenido de la escritura de opción de compra, en modo alguno cabe entender que
subyace negocio jurídico distinto del contenido en la referida escritura.
– lo exigido por la registradora en su calificación va en contra de la libertad de pactos
previsto y recogido en el artículo 1255 Código Civil; y lo expuesto, además, por la
registradora en su calificación parece ser contradictorio ya que hace referencia a que no
procede la inscripción al asemejarse el negocio jurídico llevado a cabo a un «pacto
comisorio» pero luego, de la Resolución de la Dirección General que procede a
transcribir, parece dar a entender a esta parte que, de haber acompañado al negocio
jurídico una tasación inmobiliaria, no adolecería de defecto alguno.
2. Expuesto lo anterior, antes de abordar las cuestiones de fondo del presente
recurso procede delimitar su alcance, en aras a delimitar qué es lo que realmente se
recurre de la nota de calificación. En efecto, en el escrito de interposición no resulta la
más mínima alusión al defecto tercero (la previsión del burofax como medio de
notificación), defecto que, por consiguiente, ha de quedar necesariamente confirmado.
Y los otros dos defectos, que en el escrito de interposición del recurso se
entremezclan, se resumen básicamente en estas dos ideas básicas:
– en la escritura que se califica se incluyen cláusulas que, de los términos en los que
está redactadas, se infiere que la finalidad de la opción no es la adquisición preferente
sino la constitución de un derecho de garantía (introduciendo después la calificación la
referencia a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, como criterio también de la negativa, en
tanto que la considera aplicable e incumplida).
– no cabe que, en el ejercicio unilateral de la opción, se pacte que cabe el descuento
del precio a satisfacer si no puede presentarse los certificados de la deuda pendiente de
las hipotecas u otros créditos que se hayan de descontar mediante «el cálculo
aproximado basado en la información que pueda tener el comprador».
3. Comenzando por la primera objeción que indica la nota, su examen nos lleva –una
vez más– a examinar la problemática de la opción de compra y su posible función de
garantía de una deuda o de una operación de financiación; y respecto de tal cuestión,
cabe recordar que esta Dirección General ha puesto de relieve en numerosas ocasiones
(vid. las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020, y, en
particular, en las de 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021, 13 de
julio de 2022 y 12 de diciembre de 2023, entre otras), que el Código Civil rechaza
enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de
incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados
en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de
junio de 2008), «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato
de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil),
rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto
del Tribunal Supremo como de este Centro Directivo». El Tribunal Supremo, Sala
Primera, ha declarado reiteradamente (vid. entre otras, Sentencias de 18 de febrero
de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los pactos y negocios que
infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del
pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de
preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de
obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los
de sus acreedores.
También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso
cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos
cve: BOE-A-2024-23007
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