Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23007)
Resolución de 9 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 7 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141578
de una vivienda propiedad del prestatario mediante el ejercicio unilateral que no precisa
de procedimiento, ni de previa o posterior tasación objetiva del precio en que la
adquisición puede realizarse, y en el que el acreedor puede, por sí sólo, determinar la
cantidad adeudada, incluso por cálculos aproximados, y sin que el error impida la
transmisión del dominio.
– no cabe que, en el ejercicio unilateral de la opción, se pacte que cabe el descuento
del precio a satisfacer si no puede presentarse los certificados de la deuda pendiente de
las hipotecas u otros créditos que se hayan de descontar mediante «el cálculo
aproximado basado en la información que pueda tener el comprador» (y cita en apoyo de
su negativa la Resolución de 18 de julio de 2022). Tal cláusula –alega– contraviene el
principio de determinación, propio de nuestro sistema registral, y puede suponer una
contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del
contrato (artículo 1256 del Código Civil), pues el inciso en cuestión sí que dejaría
indeterminada la cantidad a consignar en caso de ejercicio de la opción, frente a titulares
de cargas posteriores.
– la notificación por medio de Burofax que prevé la cláusula quinta, contraviene la
doctrina de la Resolución de 18 de julio de 2022, que además establece que ésta es una
cláusula esencial del contrato, y que mientras no sea subsanada no cabe la inscripción
parcial.
Se recurre la calificación, con una ciertamente confusa referencia al comienzo y que
se transcribe literalmente: «Que en fecha 16 de mayo de 2024 me ha sido notificada,
denegación de la inscripción por existencia de defecto subsanable siendo el mismo: –
«Aparente» instrumentalización de negocio jurídico –opción de compra– para amparar
otro dando lugar a la [sic] posible pacto comisorio» (frase que como tal –cabe añadir– no
aparece en la nota).
Y a continuación, en síntesis, la recurrente alega:
– discrepa con lo aducido por la registradora en la resolución notificada cuando
afirma que «del tenor literal de las cláusulas se considera que subyace un contrato de
financiación con garantía inmobiliaria, y esto es defecto que impide proceder a la
inscripción salvo que se supriman o aclaren dichos pactos». Nada más lejos, al contrario,
pues la parte optante que perdería la cantidad entregada en concepto de prima en caso
de desistir de ejercitar la opción de compra y en caso de ejercitarla, obviamente, se
descontarían las cantidades abonadas al concedente siendo la misma el importe de la
prima abonado.
– la formulación contenida en la escritura respecto a las cantidades que se podrán
detraer es, precisamente, para no dejar al arbitrio de una de las partes –la parte
concedente– el precio final a pagar por la parte optante para el caso de ejercitar la
opción de compra ya que, de no hacerse, la parte concedente vería libre la vía para
concertar préstamos o gravar el inmueble hasta el punto de que, como es obvio, la parte
optante ya no desearía ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de
cargas sobre el inmueble, y se vería obligada por la conducta de la concedente a perder
el dinero abonado en concepto de prima. Y lejos de suponer una situación de abuso para
el concedente es para evitar una situación de abuso por parte del mismo respecto a la
parte optante y que se pueda llevar a cabo una indeterminación en el precio final a
abonar por la optante –sobre todo por las cargas que puedan pesar sobre el inmueble–
por la conducta que pudiera mostrar la parte concedente. Tampoco subyace negocio
jurídico anterior o ulterior al objeto de la presente y mucho menos que el mismo sea un
préstamo al que parece aducir la registradora y de lo que discrepa, pues los elementos a
los que se hace referencia en la nota son ajenos a la escritura cuya inscripción se
pretende.
– consta además en la escritura que el clausulado ha sido previamente consensuado
por las partes, como la parte concedente/vendedora refiere expresamente en la
«Manifestación II»; por ello, de las alegaciones efectuadas, así como del propio
cve: BOE-A-2024-23007
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141578
de una vivienda propiedad del prestatario mediante el ejercicio unilateral que no precisa
de procedimiento, ni de previa o posterior tasación objetiva del precio en que la
adquisición puede realizarse, y en el que el acreedor puede, por sí sólo, determinar la
cantidad adeudada, incluso por cálculos aproximados, y sin que el error impida la
transmisión del dominio.
– no cabe que, en el ejercicio unilateral de la opción, se pacte que cabe el descuento
del precio a satisfacer si no puede presentarse los certificados de la deuda pendiente de
las hipotecas u otros créditos que se hayan de descontar mediante «el cálculo
aproximado basado en la información que pueda tener el comprador» (y cita en apoyo de
su negativa la Resolución de 18 de julio de 2022). Tal cláusula –alega– contraviene el
principio de determinación, propio de nuestro sistema registral, y puede suponer una
contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del
contrato (artículo 1256 del Código Civil), pues el inciso en cuestión sí que dejaría
indeterminada la cantidad a consignar en caso de ejercicio de la opción, frente a titulares
de cargas posteriores.
– la notificación por medio de Burofax que prevé la cláusula quinta, contraviene la
doctrina de la Resolución de 18 de julio de 2022, que además establece que ésta es una
cláusula esencial del contrato, y que mientras no sea subsanada no cabe la inscripción
parcial.
Se recurre la calificación, con una ciertamente confusa referencia al comienzo y que
se transcribe literalmente: «Que en fecha 16 de mayo de 2024 me ha sido notificada,
denegación de la inscripción por existencia de defecto subsanable siendo el mismo: –
«Aparente» instrumentalización de negocio jurídico –opción de compra– para amparar
otro dando lugar a la [sic] posible pacto comisorio» (frase que como tal –cabe añadir– no
aparece en la nota).
Y a continuación, en síntesis, la recurrente alega:
– discrepa con lo aducido por la registradora en la resolución notificada cuando
afirma que «del tenor literal de las cláusulas se considera que subyace un contrato de
financiación con garantía inmobiliaria, y esto es defecto que impide proceder a la
inscripción salvo que se supriman o aclaren dichos pactos». Nada más lejos, al contrario,
pues la parte optante que perdería la cantidad entregada en concepto de prima en caso
de desistir de ejercitar la opción de compra y en caso de ejercitarla, obviamente, se
descontarían las cantidades abonadas al concedente siendo la misma el importe de la
prima abonado.
– la formulación contenida en la escritura respecto a las cantidades que se podrán
detraer es, precisamente, para no dejar al arbitrio de una de las partes –la parte
concedente– el precio final a pagar por la parte optante para el caso de ejercitar la
opción de compra ya que, de no hacerse, la parte concedente vería libre la vía para
concertar préstamos o gravar el inmueble hasta el punto de que, como es obvio, la parte
optante ya no desearía ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado de
cargas sobre el inmueble, y se vería obligada por la conducta de la concedente a perder
el dinero abonado en concepto de prima. Y lejos de suponer una situación de abuso para
el concedente es para evitar una situación de abuso por parte del mismo respecto a la
parte optante y que se pueda llevar a cabo una indeterminación en el precio final a
abonar por la optante –sobre todo por las cargas que puedan pesar sobre el inmueble–
por la conducta que pudiera mostrar la parte concedente. Tampoco subyace negocio
jurídico anterior o ulterior al objeto de la presente y mucho menos que el mismo sea un
préstamo al que parece aducir la registradora y de lo que discrepa, pues los elementos a
los que se hace referencia en la nota son ajenos a la escritura cuya inscripción se
pretende.
– consta además en la escritura que el clausulado ha sido previamente consensuado
por las partes, como la parte concedente/vendedora refiere expresamente en la
«Manifestación II»; por ello, de las alegaciones efectuadas, así como del propio
cve: BOE-A-2024-23007
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Núm. 268
