Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23002)
Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 1 a inscribir una escritura de segregación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141506
del acuerdo, 14 de noviembre de 2018, por lo que es necesario la ratificación por los
nuevos titulares de las entidades transmitidas; c) En el acta de la Junta Extraordinaria de
fecha 14 de noviembre de 2018, se acordó por unanimidad de los asistentes la
autorización para segregar de la entidad número cuarenta, vivienda piso quinto, puerta
tercera, una entidad independiente, sin que conste que se haya notificado dicho acuerdo
a los propietarios no asistentes a dicha Junta”, por lo que se reitera la calificación
respecto a los defectos señalados en las letras a) y c) de la citada nota de calificación
negativa.
Fundamentos de Derecho
Se segrega parte de un elemento privativo que pasa a formar elemento privativo
independiente. A falta de previsión estatutaria que lo autorice, se precisa un acuerdo
comunitario, que será de los cuatro quintas parte de los propietarios, que deben
representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, según el
artículo 553–26.3: “3. Los acuerdos de los apartados 1 y 2 se entienden adoptados: b) Si
se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría
simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un
mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como
voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han
opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio
fehaciente”, debe acreditarse el voto favorable de, al menos, las cuatro quintas partes de
los propietarios, acreditando que transcurrido el plazo legal de un mes los propietarios no
asistentes notificados no se han opuesto al acuerdo. En el presente caso no se acredita
la notificación que resulta del señalado artículo, siendo la mayoría de votos afirmativos
insuficiente, máxime cuando resulta de la descripción de las nuevas entidades,
segregada y resto, la asignación del uso privativo de determinado espacio, al expresarse
que “el acceso a las viviendas (…) se realiza desde la planta quinta a través de un
vestíbulo de 3,87 metros cuadrados de superficie útil, de uso privativo para ambas
viviendas”, y recuerda la Doctrina de la Dirección General que es precisamente la
Comunidad de Propietarios quien debe apreciar si, además, se alteran elementos
comunes de la propiedad horizontal (Resolución de la DGSJyFP de 3 de marzo
de 2022).
Además, se han transmitido determinadas entidades privativas con posterioridad al
acuerdo, donde no se hace mención del mismo, y de conformidad con los artículos 553-8
553-9, y 553-10 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de
Cataluña, relativo a derechos reales, y 20 de la Ley Hipotecaria, al haberse transmitido
determinadas entidades, en base al principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley
Hipotecaria, es necesario el consentimiento de los titulares registrales actuales. Para
poder ser inscritos los acuerdos comunitarios colectivos, precisan del consentimiento de
quienes, en el momento de presentarse en el Registro, sean titulares registrales de los
componentes privativos. Reiterando la Resolución de 25 de abril de 2013, la Dirección
General consolida su doctrina sobre la diferencia entre acuerdos comunitarios unánimes,
que tienen el carácter de actos colectivos, imputables a la Junta como Órgano, y
aquellos actos que afectan al contenido esencial del derecho de propiedad, que
requieren el consentimiento individualizado de los propietarios afectados. En el ámbito
registral son de ineludible aplicación los principios hipotecarios de inoponibilidad de lo no
inscrito, artículo 32 LH, y de prioridad, artículo 17 LH. Entre otras, Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 11 de mayo de 2018, 27 de
junio de 2018, 18 de julio de 2018, 29 de mayo de 2019, 1 de junio de 2020, 27 de abril
de 2021, 29 de abril de 2021, 8 de junio de 2021 y 31 de enero de 2023.
Los defectos se estiman subsanables.
Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, el asiento de presentación de este
documento quedará prorrogado por sesenta días desde la fechade la última de las
preceptivas notificaciones que se efectúe.
La anterior calificación registral negativa podrá (…)
cve: BOE-A-2024-23002
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141506
del acuerdo, 14 de noviembre de 2018, por lo que es necesario la ratificación por los
nuevos titulares de las entidades transmitidas; c) En el acta de la Junta Extraordinaria de
fecha 14 de noviembre de 2018, se acordó por unanimidad de los asistentes la
autorización para segregar de la entidad número cuarenta, vivienda piso quinto, puerta
tercera, una entidad independiente, sin que conste que se haya notificado dicho acuerdo
a los propietarios no asistentes a dicha Junta”, por lo que se reitera la calificación
respecto a los defectos señalados en las letras a) y c) de la citada nota de calificación
negativa.
Fundamentos de Derecho
Se segrega parte de un elemento privativo que pasa a formar elemento privativo
independiente. A falta de previsión estatutaria que lo autorice, se precisa un acuerdo
comunitario, que será de los cuatro quintas parte de los propietarios, que deben
representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, según el
artículo 553–26.3: “3. Los acuerdos de los apartados 1 y 2 se entienden adoptados: b) Si
se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría
simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un
mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como
voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han
opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio
fehaciente”, debe acreditarse el voto favorable de, al menos, las cuatro quintas partes de
los propietarios, acreditando que transcurrido el plazo legal de un mes los propietarios no
asistentes notificados no se han opuesto al acuerdo. En el presente caso no se acredita
la notificación que resulta del señalado artículo, siendo la mayoría de votos afirmativos
insuficiente, máxime cuando resulta de la descripción de las nuevas entidades,
segregada y resto, la asignación del uso privativo de determinado espacio, al expresarse
que “el acceso a las viviendas (…) se realiza desde la planta quinta a través de un
vestíbulo de 3,87 metros cuadrados de superficie útil, de uso privativo para ambas
viviendas”, y recuerda la Doctrina de la Dirección General que es precisamente la
Comunidad de Propietarios quien debe apreciar si, además, se alteran elementos
comunes de la propiedad horizontal (Resolución de la DGSJyFP de 3 de marzo
de 2022).
Además, se han transmitido determinadas entidades privativas con posterioridad al
acuerdo, donde no se hace mención del mismo, y de conformidad con los artículos 553-8
553-9, y 553-10 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de
Cataluña, relativo a derechos reales, y 20 de la Ley Hipotecaria, al haberse transmitido
determinadas entidades, en base al principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley
Hipotecaria, es necesario el consentimiento de los titulares registrales actuales. Para
poder ser inscritos los acuerdos comunitarios colectivos, precisan del consentimiento de
quienes, en el momento de presentarse en el Registro, sean titulares registrales de los
componentes privativos. Reiterando la Resolución de 25 de abril de 2013, la Dirección
General consolida su doctrina sobre la diferencia entre acuerdos comunitarios unánimes,
que tienen el carácter de actos colectivos, imputables a la Junta como Órgano, y
aquellos actos que afectan al contenido esencial del derecho de propiedad, que
requieren el consentimiento individualizado de los propietarios afectados. En el ámbito
registral son de ineludible aplicación los principios hipotecarios de inoponibilidad de lo no
inscrito, artículo 32 LH, y de prioridad, artículo 17 LH. Entre otras, Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 11 de mayo de 2018, 27 de
junio de 2018, 18 de julio de 2018, 29 de mayo de 2019, 1 de junio de 2020, 27 de abril
de 2021, 29 de abril de 2021, 8 de junio de 2021 y 31 de enero de 2023.
Los defectos se estiman subsanables.
Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, el asiento de presentación de este
documento quedará prorrogado por sesenta días desde la fechade la última de las
preceptivas notificaciones que se efectúe.
La anterior calificación registral negativa podrá (…)
cve: BOE-A-2024-23002
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Núm. 268
