BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141760

cancelación no es sino la exteriorización registral de la inexistencia que era desde el
momento en que se produjo la caducidad expresada. Caducada la anotación,
corresponde necesariamente su cancelación, la cual cosa produce con ocasión, de la
solicitud de la práctica de un asiento sobre la finca afectada, cancelación que estará,
como todos los asientos registrales, bajo la salvaguarda de los tribunales (…)
En virtud de los hechos descritos anteriormente, en relación con la finca
registral 2084 la anotación preventiva de embargo y, la cual se pretende cancelar se
encuentra ya caducada, motivo por el cual no se cancela en virtud de mandamiento
judicial, si no por caducidad tal y como se expone en el artículo 86 de la Ley
Hipotecaria.»
IV
La registradora de la Propiedad titular de El Vendrell número 2, doña Marta Dolores
Llorente de María, emitió informe el día 24 de julio de 2024 ratificando la calificación del
registrador accidental en todos los extremos y elevó el expediente a esta Dirección
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 38, 82, 86, 131 y 210 de la Ley Hipotecaria; 688 Ley de
Enjuiciamiento Civil, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 24 de abril de 1991, 16 de septiembre de 1992, 26 de febrero de 2014, 1 de
julio de 2015, 19 de febrero de 2016 y 5 de junio de 2018.
1. La única cuestión que se plantea en este expediente es si puede cancelarse una
hipoteca, mediante escritura otorgada por el acreedor, constando por nota marginal
haberse expedido la certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución.
El registrador rechaza la práctica de la cancelación en tanto no se aporte el
correspondiente mandamiento judicial de cancelación de expedición de certificación de
conformidad con el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El registrador hace
constar en la nota de calificación que «al margen de la inscripción 9.ª consta nota de
haberse expedido certificado de dominio y cargas, mediante mandamiento expedido por
el Juzgado de Primera Instancia número 2 de El Vendrell, de fecha 18 de Diciembre
de 2013, Procedimiento Ejecución Hipotecaria 393/2013 sección A».
El recurrente, denominando anotación a la nota marginal, considera que la misma se
halla caducada por el transcurso del plazo de 4 años previsto en el artículo 86 de la Ley
Hipotecaria.
2. Para la resolución de este recurso debe partirse del apartado 2 º del artículo 688
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual dispone que «en tanto no se cancele por
mandamiento del secretario judicial dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar
la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución». Por su parte, el inciso final del
artículo 131 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por el apartado 6 de la
disposición final novena de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que «no se
podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya
cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al
efecto».
Este Centro Directivo ya ha señalado que, como puede advertirse, de la literalidad de
ambos preceptos se aprecian diferencias, por cuanto si bien el artículo 131 de la Ley
Hipotecaria se refiere exclusivamente a la «escritura de carta de pago de la hipoteca», el
artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere a que el «registrador no podrá
cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución». Este apartado segundo
del artículo 688 es más amplio que el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, pero lo cierto es
que la finalidad de ambos preceptos es lograr la coordinación entre la ejecución
hipotecaria y la cancelación judicial o extrajudicial de la propia hipoteca, por lo que la
regla general es que para cancelar una hipoteca por causas distintas de la propia

cve: BOE-A-2024-23026
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Núm. 268