Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23019)
Resolución de 12 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inmatriculación de una finca solicitada por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141686
– «el precio depende de la voluntad de las partes y la revisión o no del valor dado
por las partes es un asunto fiscal que depende de la Agencia Tributaria».
– «si existiera título previo escrito, se habría relacionado en el instrumento para
mayor garantía de la parte compradora, pero si no hay documento escrito, no se puede
inventar, así que se identifica en la medida de lo posible el origen de la titularidad».
– «las dudas a que alude la calificación y esas “coincidencias sospechosas” más
parecen apreciaciones personales».
2. El artículo 205 de la Ley Hipotecaria establece, en lo que aquí interesa, que
«serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público».
En el presente caso, estamos ante un título público traslativo consistente en escritura
pública de compraventa de una finca a favor de doña M. C. C. J., otorgado como parte
vendedora por una persona, doña C. C. J. que, previamente, en la misma escritura
pública, se adjudicaba esa finca como heredera única por herencia de su madre, doña J.
J. R., fallecida en el año 1994.
El registrador objeta que al reseñar el título por el cual dicha causante adquirió a su
vez la finca sólo se dice que fue «por herencia de sus padres fallecidos hace más de
treinta años, careciendo de título inscrito y/o inscrito de dominio».
Ante ello, la notaria autorizante y ahora recurrente argumenta que «si existiera título
previo escrito, se habría relacionado en el instrumento para mayor garantía de la parte
compradora, pero si no hay documento escrito, no se puede inventar, así que se
identifica en la medida de lo posible el origen de la titularidad».
Y, efectivamente, para obtener la inmatriculación de una finca constando
formalizadas en escritura pública dos transmisiones sucesivas (una transmisión
hereditaria de doña J. J. R. a doña C. C. J., cuyos efectos legalmente se retrotraen a la
fecha del fallecimiento de doña J. J. R., acaecido en el año 1994; y la compraventa
siguiente de doña C. C. J. a doña M. C. C. J., ahora formalizada), no cabe exigir por el
registrador que además se aporte o ni siquiera se reseñe, cuando se manifiesta que no
existe, título público de la adquisición previa por parte de A, pues tal cosa no resulta
exigida por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
El doble título público –en sentido material– se formaliza ahora, aunque sea en un
mismo instrumento público, y ha transcurrido más de un año entre la apertura de la
sucesión y la venta.
3. Por otra parte, la circunstancia de que el precio pactado para la compraventa le
parezca al registrador sorprendentemente bajo, resulta también irrelevante a efectos
registrales, pues, aunque tal apreciación pudiera ser compartida, no deja de ser una ser
una apreciación subjetiva sin trascendencia a los efectos del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria, el cual no fija requisito alguno en cuanto a la existencia de precio (ya que es
posible obtener inmatriculación en virtud de transmisiones mortis causa o gratuitas) o en
cuanto a la adecuación o proporción del precio de las ventas respecto del valor fiscal
objetivo de las fincas, extremo que tendrá en su caso relevancia tributaria, pero no
registral.
Lo mismo cabe decir del hecho de que en el presente caso, tal precio se diga
haberse satisfecho en efectivo, y, por tanto, sin acreditar los medios de pago.
4. Finalmente, aunque al registrador le parezca sospechosa la coincidencia de este
supuesto con muchos otros detectados en su experiencia profesional en los que se
utiliza la misma o análoga vía jurídica para obtener la inmatriculación de fincas, solo
cabe decir que, ciertamente, la vía inmatriculadora que ofrece el artículo 205 de la Ley
Hipotecaria goza de menores requisitos y garantías jurídicas que la del expediente de
dominio regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, o la de la sentencia declarativa
cve: BOE-A-2024-23019
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Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141686
– «el precio depende de la voluntad de las partes y la revisión o no del valor dado
por las partes es un asunto fiscal que depende de la Agencia Tributaria».
– «si existiera título previo escrito, se habría relacionado en el instrumento para
mayor garantía de la parte compradora, pero si no hay documento escrito, no se puede
inventar, así que se identifica en la medida de lo posible el origen de la titularidad».
– «las dudas a que alude la calificación y esas “coincidencias sospechosas” más
parecen apreciaciones personales».
2. El artículo 205 de la Ley Hipotecaria establece, en lo que aquí interesa, que
«serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público».
En el presente caso, estamos ante un título público traslativo consistente en escritura
pública de compraventa de una finca a favor de doña M. C. C. J., otorgado como parte
vendedora por una persona, doña C. C. J. que, previamente, en la misma escritura
pública, se adjudicaba esa finca como heredera única por herencia de su madre, doña J.
J. R., fallecida en el año 1994.
El registrador objeta que al reseñar el título por el cual dicha causante adquirió a su
vez la finca sólo se dice que fue «por herencia de sus padres fallecidos hace más de
treinta años, careciendo de título inscrito y/o inscrito de dominio».
Ante ello, la notaria autorizante y ahora recurrente argumenta que «si existiera título
previo escrito, se habría relacionado en el instrumento para mayor garantía de la parte
compradora, pero si no hay documento escrito, no se puede inventar, así que se
identifica en la medida de lo posible el origen de la titularidad».
Y, efectivamente, para obtener la inmatriculación de una finca constando
formalizadas en escritura pública dos transmisiones sucesivas (una transmisión
hereditaria de doña J. J. R. a doña C. C. J., cuyos efectos legalmente se retrotraen a la
fecha del fallecimiento de doña J. J. R., acaecido en el año 1994; y la compraventa
siguiente de doña C. C. J. a doña M. C. C. J., ahora formalizada), no cabe exigir por el
registrador que además se aporte o ni siquiera se reseñe, cuando se manifiesta que no
existe, título público de la adquisición previa por parte de A, pues tal cosa no resulta
exigida por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
El doble título público –en sentido material– se formaliza ahora, aunque sea en un
mismo instrumento público, y ha transcurrido más de un año entre la apertura de la
sucesión y la venta.
3. Por otra parte, la circunstancia de que el precio pactado para la compraventa le
parezca al registrador sorprendentemente bajo, resulta también irrelevante a efectos
registrales, pues, aunque tal apreciación pudiera ser compartida, no deja de ser una ser
una apreciación subjetiva sin trascendencia a los efectos del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria, el cual no fija requisito alguno en cuanto a la existencia de precio (ya que es
posible obtener inmatriculación en virtud de transmisiones mortis causa o gratuitas) o en
cuanto a la adecuación o proporción del precio de las ventas respecto del valor fiscal
objetivo de las fincas, extremo que tendrá en su caso relevancia tributaria, pero no
registral.
Lo mismo cabe decir del hecho de que en el presente caso, tal precio se diga
haberse satisfecho en efectivo, y, por tanto, sin acreditar los medios de pago.
4. Finalmente, aunque al registrador le parezca sospechosa la coincidencia de este
supuesto con muchos otros detectados en su experiencia profesional en los que se
utiliza la misma o análoga vía jurídica para obtener la inmatriculación de fincas, solo
cabe decir que, ciertamente, la vía inmatriculadora que ofrece el artículo 205 de la Ley
Hipotecaria goza de menores requisitos y garantías jurídicas que la del expediente de
dominio regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, o la de la sentencia declarativa
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