Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23019)
Resolución de 12 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inmatriculación de una finca solicitada por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141684
– Finalmente, parece que la advertencia hecha en la escritura de que ”las partes…
manifiestan bajo su responsabilidad que el total importe de la venta se ha recibido en
efectivo metálico, con anterioridad a este acto… sin que se me acredite
documentalmente el pago, de lo que hago las oportunas advertencias” se está
interpretando en un sentido erróneo a) en cuanto a la causa del negocio (partimos de la
base de que no se está indicando en la calificación que se está encubriendo una
donación), o b) en cuanto a la actuación o advertencia de la notario autorizante, o c) en
cuanto a las manifestaciones de las partes, o d) en cuanto a que, por haberse realizado
el pago en metálico y con anterioridad al otorgamiento de la escritura, esa moneda de
curso legal no se haya entregado en presencia de la notario autorizante dando fe ésta de
la realidad y autenticidad de tal moneda de curso legal, y tal vez, además, testimoniando
los billetes en que se hizo el pago.
Intervención exclusiva de personas ligadas por los más estrechos vínculos de
parentesco y circularidad de las operaciones efectuadas.
No parece que los criterios objetivos de la nota de calificación hagan referencia a
estos criterios. En cualquier caso, la vendedora y la compradora son hermanas, como se
desprende de la lectura de ambas escrituras, y esta es otra de las razones para recoger
las operaciones de adición de herencia en un solo instrumento.
Cuarto. El criterio objetivo cuarto considera muy ambigua e imprecisa la expresión
“se adquirió por la causante doña Josefa Juan Roig por herencia de sus padres
fallecidos hace más de treinta años, careciendo de título escrito y/o inscrito de dominio” y
dice (sic) “máxime siendo una finca de las características de la que es objeto de esta
nota” es decir, máxime siendo una finca de más una hectárea, barata (según su criterio)
y con vistas al mar en Formentera.
Con el mismo debido respeto a que alude la calificación, es desalentador argumentar
contra apreciaciones subjetivas, pero podemos señalar que la expresión que la nota de
calificación considera ambigua e imprecisa no lo es, y además está recogiendo la
verdad: Es una finca de legítima que pertenecía a la causante por herencia de sus
padres, finca de la que no existe título de propiedad y que no consta inscrita, por eso se
solicita su acceso por primera vez al Registro.
Tal vez se pretende que se deje constancia de los títulos de propiedad anteriores,
pero es que no los hay como expresamente reconocen los otorgantes. Tal vez se
pretende que se formalice la herencia de los padres de la causante, pero es que
entonces, por la misma razón, habría que formalizar la herencia de los abuelos y así
hasta el momento en que la familia Costa llegó a la isla. Y nuestro Centro Directivo, en
Resoluciones de 2 septiembre 2013, 25 julio 2018 y 7 noviembre 2018, entre otras,
señala que no hay obligación de presentar los títulos previos más allá del primer título
público, sin perjuicio de la obligación del registrador de búsqueda e investigación para
evitar dobles inmatriculaciones.
Quinto. El criterio objetivo cuarto señala también que siempre que se ha pedido la
inmatriculación de una finca de Formentera, ha sido mediante la técnica de la adición de
herencia y venta en el mismo título público y declarando un título impreciso por carecer
precisamente de documento o prueba escrita.
Por un lado, ya hemos argumentado la razón de recoger las dos operaciones en un
solo instrumento.
Por otro lado, la buena técnica notarial implica que, si existiera título previo escrito,
se habría relacionado en el instrumento para mayor garantía de la parte compradora,
pero si no hay documento escrito, no se puede inventar, así que se identifica en la
medida de lo posible el origen de la titularidad. En este caso particular la titularidad viene
de herencia de los padres de la causante y la única forma de precisar más esa titularidad
sería generar un tercer título, algo a lo que ya se ha hecho referencia a las
Resoluciones 2 septiembre 2013, 25 julio 2018 y 7 noviembre 2018 que señalan que no
hay obligación de presentar los títulos previos, y si no hay obligación de presentar los
títulos previos tampoco hay obligación de “fabricarlos”.
cve: BOE-A-2024-23019
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141684
– Finalmente, parece que la advertencia hecha en la escritura de que ”las partes…
manifiestan bajo su responsabilidad que el total importe de la venta se ha recibido en
efectivo metálico, con anterioridad a este acto… sin que se me acredite
documentalmente el pago, de lo que hago las oportunas advertencias” se está
interpretando en un sentido erróneo a) en cuanto a la causa del negocio (partimos de la
base de que no se está indicando en la calificación que se está encubriendo una
donación), o b) en cuanto a la actuación o advertencia de la notario autorizante, o c) en
cuanto a las manifestaciones de las partes, o d) en cuanto a que, por haberse realizado
el pago en metálico y con anterioridad al otorgamiento de la escritura, esa moneda de
curso legal no se haya entregado en presencia de la notario autorizante dando fe ésta de
la realidad y autenticidad de tal moneda de curso legal, y tal vez, además, testimoniando
los billetes en que se hizo el pago.
Intervención exclusiva de personas ligadas por los más estrechos vínculos de
parentesco y circularidad de las operaciones efectuadas.
No parece que los criterios objetivos de la nota de calificación hagan referencia a
estos criterios. En cualquier caso, la vendedora y la compradora son hermanas, como se
desprende de la lectura de ambas escrituras, y esta es otra de las razones para recoger
las operaciones de adición de herencia en un solo instrumento.
Cuarto. El criterio objetivo cuarto considera muy ambigua e imprecisa la expresión
“se adquirió por la causante doña Josefa Juan Roig por herencia de sus padres
fallecidos hace más de treinta años, careciendo de título escrito y/o inscrito de dominio” y
dice (sic) “máxime siendo una finca de las características de la que es objeto de esta
nota” es decir, máxime siendo una finca de más una hectárea, barata (según su criterio)
y con vistas al mar en Formentera.
Con el mismo debido respeto a que alude la calificación, es desalentador argumentar
contra apreciaciones subjetivas, pero podemos señalar que la expresión que la nota de
calificación considera ambigua e imprecisa no lo es, y además está recogiendo la
verdad: Es una finca de legítima que pertenecía a la causante por herencia de sus
padres, finca de la que no existe título de propiedad y que no consta inscrita, por eso se
solicita su acceso por primera vez al Registro.
Tal vez se pretende que se deje constancia de los títulos de propiedad anteriores,
pero es que no los hay como expresamente reconocen los otorgantes. Tal vez se
pretende que se formalice la herencia de los padres de la causante, pero es que
entonces, por la misma razón, habría que formalizar la herencia de los abuelos y así
hasta el momento en que la familia Costa llegó a la isla. Y nuestro Centro Directivo, en
Resoluciones de 2 septiembre 2013, 25 julio 2018 y 7 noviembre 2018, entre otras,
señala que no hay obligación de presentar los títulos previos más allá del primer título
público, sin perjuicio de la obligación del registrador de búsqueda e investigación para
evitar dobles inmatriculaciones.
Quinto. El criterio objetivo cuarto señala también que siempre que se ha pedido la
inmatriculación de una finca de Formentera, ha sido mediante la técnica de la adición de
herencia y venta en el mismo título público y declarando un título impreciso por carecer
precisamente de documento o prueba escrita.
Por un lado, ya hemos argumentado la razón de recoger las dos operaciones en un
solo instrumento.
Por otro lado, la buena técnica notarial implica que, si existiera título previo escrito,
se habría relacionado en el instrumento para mayor garantía de la parte compradora,
pero si no hay documento escrito, no se puede inventar, así que se identifica en la
medida de lo posible el origen de la titularidad. En este caso particular la titularidad viene
de herencia de los padres de la causante y la única forma de precisar más esa titularidad
sería generar un tercer título, algo a lo que ya se ha hecho referencia a las
Resoluciones 2 septiembre 2013, 25 julio 2018 y 7 noviembre 2018 que señalan que no
hay obligación de presentar los títulos previos, y si no hay obligación de presentar los
títulos previos tampoco hay obligación de “fabricarlos”.
cve: BOE-A-2024-23019
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Núm. 268
