BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 141683

Si el hecho de que dos operaciones como son una adición de herencia y una venta
se contengan en un solo instrumento público no es, ni ha sido, obstáculo para que las
transmisiones documentadas (cumpliendo los requisitos oportunos) tengan acceso al
Registro de la Propiedad, tampoco debe serlo para lograr la inmatriculación de la finca
en el Registro de la Propiedad.
La constancia en una sola escritura de las dos operaciones no se debe a ningún
intento de esta notario de crear una ficción jurídica para forzar la inmatriculación, sino
que se debe a razones de economía documental y coherencia del título de propiedad de
la parte compradora que, en un solo documento tiene el iter que, en su caso, le permitirá
defenderse de quien pretenda impugnar la inmatriculación a su favor, teniendo en cuenta
la publicación de edictos que conlleva la inmatriculación, las limitaciones del art. 207 LH
y la no protección del artículo 34 LH al inmatriculante.
Escaso coste fiscal. Tal vez los criterios objetivos segundo y tercero de la calificación
se quieran referir a este supuesto.
Con relación al criterio objetivo segundo, a nosotros nos parece claro que en el pago
de dinero en efectivo no existe operación bancaria que acredite tal pago, porque es en
efectivo, moneda de curso legal. Si el pago se hubiera verificado mediante ingreso en
cuenta sería un pago mediante ingreso en cuenta que, para determinados efectos se
considera pago en efectivo, pero no es lo que ocurre en el presente caso en que el pago
es en efectivo.
Y con relación al criterio objetivo tercero, que en resumen consiste en los hechos de
que: a) la finca mide más de dos hectáreas y tiene vistas al mar, b) que en Formentera la
suma de mil euros es un precio muy bajo para una finca con vistas al mar, debiendo ser
un precio sensiblemente superior y c) que el pago de precio no se ha acreditado a la
notario que suscribe el recurso, solo podemos argumentar, frente a estas apreciaciones
subjetivas, lo siguiente:
– La finca linda con dominio público marítimo terrestre y por eso linda con el mar y
tiene vistas al mar, pero no invade ni afecta a Dominio Público y por eso no se ha
solicitado la correspondiente información territorial a la Administración Pública, y sí, el
hecho de que la finca tenga vistas al mar es un hecho objetivo pero un hecho objetivo
como es tener vitas [sic] al mar no puede servir para fundamentar la denegación de la
inmatriculación.
– La finca es una finca de “legítima”. Las “legítimas” son una expresión de las Pitiusas
que describe las fincas que, en su día, se separaban o dividían en las herencias para pagar
la cuota de legítima de las hijas del causante cuando el heredero era el único varón (o para
pagar la legítima de todos los demás hijos cuando el heredero era solo uno de ellos,
generalmente varón) y solían ser fincas prácticamente iguales (las de cada herencia) y de
muy escaso valor, aunque siempre cabe la posibilidad de que alguna finca de “legítima”
terminara teniendo un gran valor por cambios posteriores en la calificación urbanística.
– La finca objeto de las escrituras calificadas es una “legítima” como lo son las fincas
catastrales con las que linda, y se aprecia la curiosa realidad física de estas “legítimas”
observando la particular configuración de la cartografía catastral en esa zona en la
certificación catastral incorporada a la escritura. Esa finca “legítima” no se incluyó en la
herencia que ahora se adiciona, ni en las anteriores de herencia de los antepasados de la
causante, por el escaso o nulo valor que tiene una finca lindante con el mar en la que lo
único que se puede hacer es disfrutar de las vistas, porque no se puede construir en ella.
– Pero es que, además, el hecho de que una finca tenga vistas al mar en
Formentera no es algo extraordinario, el criterio de que una finca con vistas al mar en
Formentera deba tener un valor sensiblemente superior a la cifra que libremente han
decidido las partes, no es algo que corresponda apreciar a un Registrador de la
Propiedad. Y la idea de “escaso coste fiscal” de la doctrina de nuestro Centro Directivo
no parece que se refiera al precio de venta, como parece interpretar la calificación, sino
al escaso impacto fiscal de la operación. Una compraventa tiene impacto fiscal, el precio
depende de la voluntad de las partes y la revisión o no del valor dado por las partes es
un asunto fiscal que depende de la Agencia Tributaria.

cve: BOE-A-2024-23019
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Núm. 268