Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23019)
Resolución de 12 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inmatriculación de una finca solicitada por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141682
de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido
previamente inmatriculadas.
Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la
finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén
inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada
facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u
órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la
finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el
informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la
recepción de la notificación.
Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su
informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una
posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida”.
Segundo. Del análisis conjunto de los criterios objetivos y del fundamento jurídico
contenidos en la nota de calificación resulta que no es el artículo 205 de la Ley
Hipotecaria el fundamento jurídico de la calificación negativa, puesto que los títulos
presentados cumplen todos los requisitos exigidos por dicho artículo:
A) Existencia de dos títulos públicos traslativos con una diferencia entre las
adquisiciones de, al menos, un año, existiendo identidad en la descripción de la finca en
ambos títulos y en la catastral que se incorpora.
B) Inexistencia de dudas del Registrador sobre la coincidencia total o parcial de la
finca con otras previamente inmatriculadas, además de haberse verificado por el
Registrador que la finca no se encuentra inscrita a favor de ninguna persona (lo que le
impone el art. 205 LH).
C) Inexistencia de dudas del Registrador sobre sobre la coincidencia de la finca
cuya inmatriculación se pretende con el dominio público no inmatriculado pero que
aparezca recogido en la información territorial asociada facilitada por las
Administraciones Públicas, no constando que se haya notificado tal circunstancia a la
entidad u órgano competente.
Tercero. Entonces, el fundamento jurídico de la calificación debe ser la doctrina del
Centro Directivo recogida en numerosas resoluciones, en las que se indica: “Que el
registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los
títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar
suficientemente fundadas”.
En tal caso, según esta doctrina, los criterios que permiten inferir el carácter ad hoc
de la documentación y que permiten diferenciar la documentación creada ficticiamente
de aquella que simplemente cumple los requisitos exigidos por el art. 205 LH para
inmatricular por doble título, son: simultaneidad del título inmatriculador y de la
adquisición previa, escaso coste fiscal de las operaciones documentadas, intervención
exclusiva de personas ligadas por los más estrechos vínculos de parentesco y
circularidad de las operaciones efectuadas.
Simultaneidad. Tal vez el criterio objetivo primero de la nota de calificación se refiera
a esa simultaneidad ya que existe una sola escritura en la que se contiene todo el iter de
transmisiones (adición de herencia y venta), pero la propia DGSJFP en Resoluciones
como las de 22 de junio de 2013 o 5 de octubre de 2007 tiene admitido que la
documentación acreditativa de las transmisiones se otorgue al mismo tiempo, que para
inmatricular han de acreditarse dos transmisiones efectivas y reales, y que la propiedad y
los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten por sucesión
testada e intestada, (609 Código civil) por lo que ésta constituye un título hábil para que
los herederos acrediten la previa adquisición del derecho, de suerte que acreditada esta
adquisición previa mediante documento fehaciente y no estando inscrito el mismo
derecho a favor de otra persona, pueda ser objeto de inmatriculación el posterior título
público de transmisión.
cve: BOE-A-2024-23019
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141682
de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido
previamente inmatriculadas.
Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la
finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén
inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada
facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u
órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la
finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el
informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la
recepción de la notificación.
Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su
informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una
posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida”.
Segundo. Del análisis conjunto de los criterios objetivos y del fundamento jurídico
contenidos en la nota de calificación resulta que no es el artículo 205 de la Ley
Hipotecaria el fundamento jurídico de la calificación negativa, puesto que los títulos
presentados cumplen todos los requisitos exigidos por dicho artículo:
A) Existencia de dos títulos públicos traslativos con una diferencia entre las
adquisiciones de, al menos, un año, existiendo identidad en la descripción de la finca en
ambos títulos y en la catastral que se incorpora.
B) Inexistencia de dudas del Registrador sobre la coincidencia total o parcial de la
finca con otras previamente inmatriculadas, además de haberse verificado por el
Registrador que la finca no se encuentra inscrita a favor de ninguna persona (lo que le
impone el art. 205 LH).
C) Inexistencia de dudas del Registrador sobre sobre la coincidencia de la finca
cuya inmatriculación se pretende con el dominio público no inmatriculado pero que
aparezca recogido en la información territorial asociada facilitada por las
Administraciones Públicas, no constando que se haya notificado tal circunstancia a la
entidad u órgano competente.
Tercero. Entonces, el fundamento jurídico de la calificación debe ser la doctrina del
Centro Directivo recogida en numerosas resoluciones, en las que se indica: “Que el
registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los
títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar
suficientemente fundadas”.
En tal caso, según esta doctrina, los criterios que permiten inferir el carácter ad hoc
de la documentación y que permiten diferenciar la documentación creada ficticiamente
de aquella que simplemente cumple los requisitos exigidos por el art. 205 LH para
inmatricular por doble título, son: simultaneidad del título inmatriculador y de la
adquisición previa, escaso coste fiscal de las operaciones documentadas, intervención
exclusiva de personas ligadas por los más estrechos vínculos de parentesco y
circularidad de las operaciones efectuadas.
Simultaneidad. Tal vez el criterio objetivo primero de la nota de calificación se refiera
a esa simultaneidad ya que existe una sola escritura en la que se contiene todo el iter de
transmisiones (adición de herencia y venta), pero la propia DGSJFP en Resoluciones
como las de 22 de junio de 2013 o 5 de octubre de 2007 tiene admitido que la
documentación acreditativa de las transmisiones se otorgue al mismo tiempo, que para
inmatricular han de acreditarse dos transmisiones efectivas y reales, y que la propiedad y
los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten por sucesión
testada e intestada, (609 Código civil) por lo que ésta constituye un título hábil para que
los herederos acrediten la previa adquisición del derecho, de suerte que acreditada esta
adquisición previa mediante documento fehaciente y no estando inscrito el mismo
derecho a favor de otra persona, pueda ser objeto de inmatriculación el posterior título
público de transmisión.
cve: BOE-A-2024-23019
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
