Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-23017)
Resolución de 11 de septiembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que deniega la anotación de una nueva afección urbanística a los costes de urbanización.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141655
Estas normas ponen de manifiesto la naturaleza de la afección urbanística como
garantía real accesoria del crédito que representa el saldo final de la liquidación
definitiva, siendo equiparable en su régimen registral a otras garantías reales, en cuanto
a la aplicación del principio de prioridad, tracto y el de especialidad conforme a sus
características sustantivas, admitiendo su posposición de rango, su caducidad y
cancelación registral.
Todo ello con independencia de la carga legal que supone para todo propietario de
terrenos incluidos en ámbitos de actuación de costear las obras de urbanización que una
vez finalizadas permitirán materializar el aprovechamiento que se le reconoce, pudiendo
verse expuesto en caso de incumplimiento voluntario, al apremio, la expropiación o la
transmisión forzosa de los mismos.
3. En el vigente marco normativo estatal que constituye, tras las sucesivas leyes del
período 2007-2013, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el régimen
jurídico de la afección urbanística se ha visto potenciado pues extiende su ámbito de
aplicación a las actuaciones sobre el medio urbano.
Así el artículo 14.d) contempla la afección real directa e inmediata, por determinación
legal, de las fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de propiedad
horizontal o de complejo inmobiliario privado, cualquiera que sea su propietario, al
cumplimiento del deber de costear las obras actuaciones sobre el medio urbano, bien
sean de rehabilitación, regeneración o renovación urbana, pudiendo comprender todas
ellas las de dotación.
Expresamente se señala que «la afección real se hará constar mediante nota
marginal en el Registro de la Propiedad, con constancia expresa de su carácter de
garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la
afección real al pago de cuotas de urbanización en las actuaciones de transformación
urbanística».
En términos idénticos el artículo 15.4 regula, con los mismos efectos, la afección real
directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la
obligación del deber de conservación.
Por su parte, el artículo 18.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
diferencia nítidamente entre los deberes urbanísticos vinculados a actuaciones de
urbanización o de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas y las obligaciones
económicas que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la
actuación, pues los primeros deberes se presumen cumplidos con la recepción por la
Administración competente de las obras correspondientes o, en su defecto, por la
recepción tácita, pero entendiéndose «sin perjuicio de las obligaciones que puedan
derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación».
A su vez, correlativos a los deberes se reconocen determinados derechos al
propietario, pues para ejercer la facultad de participar en la ejecución de las actuaciones
en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas «el propietario dispondrá
del plazo que fije la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, que no podrá
ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a aquél en que pueda
conocer el alcance de las cargas de la actuación y los criterios de su distribución entre
los afectados» –artículo 13.2.c)–.
4. La naturaleza del crédito urbanístico, comprendiendo aquí tanto el de
urbanización como el de conservación, rehabilitación, regeneración o renovación urbana,
y su garantía real, ha sido objeto de una amplia discusión doctrinal.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido perfilando la configuración de dicha
figura, reconociendo la Sentencia del Tribunal Supremo número 262/2007, de 28 de
febrero, Sala de lo Civil, que si se tiene en cuenta que la exigencia de responsabilidad
por impago de las cuotas de urbanización trae causa, esencialmente, de la normativa
urbanística, debe reconocerse que el verdadero núcleo para decidir la pretensión es la
interpretación y aplicación de la normativa urbanística, siendo competente la jurisdicción
contencioso-administrativa.
cve: BOE-A-2024-23017
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
Miércoles 6 de noviembre de 2024
Sec. III. Pág. 141655
Estas normas ponen de manifiesto la naturaleza de la afección urbanística como
garantía real accesoria del crédito que representa el saldo final de la liquidación
definitiva, siendo equiparable en su régimen registral a otras garantías reales, en cuanto
a la aplicación del principio de prioridad, tracto y el de especialidad conforme a sus
características sustantivas, admitiendo su posposición de rango, su caducidad y
cancelación registral.
Todo ello con independencia de la carga legal que supone para todo propietario de
terrenos incluidos en ámbitos de actuación de costear las obras de urbanización que una
vez finalizadas permitirán materializar el aprovechamiento que se le reconoce, pudiendo
verse expuesto en caso de incumplimiento voluntario, al apremio, la expropiación o la
transmisión forzosa de los mismos.
3. En el vigente marco normativo estatal que constituye, tras las sucesivas leyes del
período 2007-2013, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el régimen
jurídico de la afección urbanística se ha visto potenciado pues extiende su ámbito de
aplicación a las actuaciones sobre el medio urbano.
Así el artículo 14.d) contempla la afección real directa e inmediata, por determinación
legal, de las fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de propiedad
horizontal o de complejo inmobiliario privado, cualquiera que sea su propietario, al
cumplimiento del deber de costear las obras actuaciones sobre el medio urbano, bien
sean de rehabilitación, regeneración o renovación urbana, pudiendo comprender todas
ellas las de dotación.
Expresamente se señala que «la afección real se hará constar mediante nota
marginal en el Registro de la Propiedad, con constancia expresa de su carácter de
garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la
afección real al pago de cuotas de urbanización en las actuaciones de transformación
urbanística».
En términos idénticos el artículo 15.4 regula, con los mismos efectos, la afección real
directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la
obligación del deber de conservación.
Por su parte, el artículo 18.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
diferencia nítidamente entre los deberes urbanísticos vinculados a actuaciones de
urbanización o de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas y las obligaciones
económicas que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la
actuación, pues los primeros deberes se presumen cumplidos con la recepción por la
Administración competente de las obras correspondientes o, en su defecto, por la
recepción tácita, pero entendiéndose «sin perjuicio de las obligaciones que puedan
derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación».
A su vez, correlativos a los deberes se reconocen determinados derechos al
propietario, pues para ejercer la facultad de participar en la ejecución de las actuaciones
en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas «el propietario dispondrá
del plazo que fije la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, que no podrá
ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a aquél en que pueda
conocer el alcance de las cargas de la actuación y los criterios de su distribución entre
los afectados» –artículo 13.2.c)–.
4. La naturaleza del crédito urbanístico, comprendiendo aquí tanto el de
urbanización como el de conservación, rehabilitación, regeneración o renovación urbana,
y su garantía real, ha sido objeto de una amplia discusión doctrinal.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido perfilando la configuración de dicha
figura, reconociendo la Sentencia del Tribunal Supremo número 262/2007, de 28 de
febrero, Sala de lo Civil, que si se tiene en cuenta que la exigencia de responsabilidad
por impago de las cuotas de urbanización trae causa, esencialmente, de la normativa
urbanística, debe reconocerse que el verdadero núcleo para decidir la pretensión es la
interpretación y aplicación de la normativa urbanística, siendo competente la jurisdicción
contencioso-administrativa.
cve: BOE-A-2024-23017
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 268
